每經熱評丨二手房熱度回歸 需從兩方面客觀看待

每經記者｜王佳飛    

每經評論員 王佳飛

從各種數據來看，各地二手房市場開始活躍。價格方面，根據國家統計局數據，2月70個大中城市中，二手住宅銷售價格環比上漲城市有40個，比上月增加27個。根據諸葛找房數據，2023年2月10個重點城市二手住宅掛牌量為193.61萬套，環比上漲6.28%，同比上漲81.99%。

這對于目前整體低迷的房地產市場來說是好消息嗎？筆者認為，是也不是。

好的方面是，二手房掛牌量、價格的上漲，明顯表明房地產市場的需求和流動性仍在，還有很多剛需客需要購房，還有很多改善型客戶需要換房，房地產的市場潛力并不是停留在研究的紙面上，而是真實存在的，應當對房地產市場的未來抱有信心。在某些情況下，如果二手房市場持續回暖，在信心、價格等因素的促使下，也會帶動整個市場的復蘇。

此外，二手房市場和新房市場存在高度聯動，很多人都會在首次買房時選擇相對便宜、偏僻老舊的二手房，在換房時將老房子賣掉買更為心儀的新房，因而二手房的活躍也能一定程度上帶動新房市場的銷售，而新房銷售產生的現金流才是現在各個房企最需要的。一些出險房企遭到的生存危機表面上看是融資端困難，但歸根結底是房源銷售問題。

這就說到“不是”的一方面了。

根據國家統計局數據，2022年全國常住人口城鎮化率為65.22%，距離發達國家還有一定距離，這也是房地產市場繼續發展的潛力。但需求是一定的，二手房的成交勢必擠壓新房市場。

毋庸諱言，很多人之所以選擇二手房還是因為新房仍有“交房”問題。所以，當下二手房成交活躍，有可能是新房成交低迷換來的，很多人寧愿犧牲新房將來可能更為優秀的品質，也要選擇當下的安心。

根據國家統計局數據，2023年1~2月份，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%，其中住宅銷售面積下降0.6%，從這個數據來看，新房銷售確實受到了擠壓。

當然，好消息還是有的。雖然新房住宅銷售面積下降，2023年1~2月新房住宅的銷售額仍然有3.5%增長，2月份70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的有55個，比上月增加19個。這也表明，在某些方面，新房和二手房市場都是在修復的。

現在的問題是，如今的二手房熱度還能持續多久？

事實上，每年春節過后，房地產市場都會有一波小行情，謂之“小陽春”，當下二手房的熱度也類似“小陽春”，很大程度上是因為前期疫情和春節假期積壓的需求在短時間內爆發，是否能夠持續還需要市場信心的進一步釋放。

當然，房地產市場信心修復并不是孤立的問題，而是需要政策、資金、產品、就業、宏觀經濟等共同作用。2023年，中國經濟預期增長目標定為5%左右，相信在今年，房地產市場能夠得益于并作用于宏觀經濟，維持在平穩健康發展之中。