125億元拿地！ 廈門軌道集團沖上拿地榜TOP20

每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

在今年的22城集中供地中，各地地鐵公司也成為拿地的重要力量。據中指研究院統計，今年前9個月權益拿地金額TOP100的企業中，有8家地鐵公司上榜，拿地總金額為585億元。

而2020年和2021年，權益拿地金額TOP100中，地鐵公司上榜分別為1家和5家。除深圳地鐵是榜單常客外，其他地鐵公司都算得上是這兩年拿地榜上的新面孔。

值得注意的是，今年前9月，廈門軌道集團以125億元的拿地金額一舉超過深圳地鐵，在地鐵公司拿地榜上排在第2位，在TOP100拿地榜上排在第20位，成為上半年土拍市場的一匹“黑馬”。

10月26日，億翰智庫研究總監于小雨在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，地方政府不斷調整土地出讓規則，對于企業來說利潤空間在變大，而地鐵公司作為地方國企，有資金優勢，且可以進軍房地產改善自身現金流。

斥資125億元拿地

中指研究院統計顯示，今年前9月權益拿地金額TOP100企業中，共有8家地鐵公司上榜，包括廣州地鐵、廈門軌道集團、深圳地鐵、杭鐵集團、沈陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團，拿地總金額達585億元。其中，廣州地鐵和廈門軌道集團分別以165億元和125億元排在前兩位。

實際上，此前市場對于廈門軌道集團的涉房業務的關注度并不高，除今年初廈門對多家市屬企業進行戰略性重組和專業化整合時的報道，其他公開信息和新聞寥寥無幾。

今年3月，廈門軌道交通發布公告披露重大資產重組事項，廈門市國資委決定將廈門經濟特區房地產開發集團有限公司（以下簡稱特房集團）的100%股權，無償劃入廈門軌道交通集團有限公司，合并后的軌道交通集團更名為“廈門軌道建設發展有限公司”。廈門軌道交通集團成立于2011年11月，是廈門市國資委出資監管的大型國有企業，旗下擁有廈門地鐵投資公司等子公司，以房地產開發、資產經營和軌道關聯產業投資作為主營業務，TOD綜合開發及資產經營。

相比于2011年成立的軌道交通集團，特房集團更早參與了廈門經濟特區的建設，被當地媒體報道成為因特區建設而生，與廈門城市一起成長。在過去近40年歷史中，特房集團參與建設了海峽交流中心項目，主營業務包括房地產開發業務、工程結算業務、代建管理業務、商品銷售業務和物業管理業務，在廈門項目主要項目還有特房·樾琴灣、特房·芙蓉書院、特房·萊昂公館朗玥等。

10月27日，明源不動產研究院首席研究員艾振強在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，目前從房地產開發領域表現優異的地鐵公司來看，其本身與龍頭房企有著緊密交集，在能力上形成了良好的互補，實現了1+1大于2的效果，所以近年來陸續有城市將國資房地產開發公司和軌道公司合并，強化TOD開發能力。

重大資產重組后廈門軌道集團表示，將發揮特房集團及其下屬地產企業長期形成的地產開發和重大工程項目代建等經驗優勢，打造軌道建設、軌道沿線物業和以公共交通為導向的城市開發招商運營平臺，以及集軌道建設融資和開發運營為一體的產業投資平臺。

不過，廈門軌道集團官網目前更多展示信息還是與地鐵相關的建設、保護和運營等信息，未將涉房業務和進展進行高調展示；而特房集團的官網，已冠以廈門地鐵的企業標志。

重金打造TOD示范項目

實際上，在重組和合并之前，廈門軌道集團就已有意探索更適合其發展模式的地產業務，且與市場化房企的高周轉比起來，或并不遜色。2021年12月，廈門軌道交通以92.9億元的底價拿下廈門首個TOD示范樣板開發項目，總建設體量近40萬平方米，涵蓋居住、辦公、商業等復合形態，其中住宅銷售限價71800元/平方米。據當地媒體報道，該項目在本月已經進行預登記。

今年5月底，廈門軌道集團以54.2億元競得的海滄中心TOD項目，一個月后就完成了報建信息并公布，項目擬開工時間為2023年3月，總投資75.10億元，建筑面積19.43萬平方米，起始樓面價2.8萬元/平方米。

廈門軌道集團在摘得翔安后村TOD項目建設用地后，就進行了項目報建，當月拿地當月開工。據廈門樂居統計，廈門軌道目前有4個待售TOD項目：濕地公園TOD璞瑞、海滄中心TOD璞瑞、翔安后村TOD璞安、同安洪塘頭TOD項目。

“TOD項目作為軌道上蓋的物業開發受用地規劃影響大，需要考慮站點周邊用地性質、容積率規劃、開發強度等是否滿足上蓋物業開發等問題，這就需要地鐵建設、運營方，房地產開發方，以及政府緊密協同，地鐵公司直接下場，可以將大量協同內部化。”艾振強分析認為。

不過，《每日經濟新聞》記者注意到，重組后的廈門軌道集團在各大機構統計的商品房銷售榜單中，仍以特房集團為主。克兒瑞廈門數據顯示，1~9月，特房集團以32.97億元的權益成交金額排名廈門市場第四，市場份額達5.7%；單盤銷售面積榜中，特房·樾琴灣二期以5.23萬平方米的成交面積位居榜單第二名。去年全年特房權益銷售金額為46.1億元，市占率為3%。

但從市場的角度來看，短期內廈門市場上行承壓，且區域分化嚴重。于小雨分析認為，“地鐵公司與地產公司合并強強聯合，如果由地鐵公司或者地鐵+地產協同，未來將在產品品質和整體性上提升。一般TOD類項目規模較大，涵蓋的業態也比較多，協同發展作用會更加明顯，并且隨著城市邊界擴張、地鐵擴張，在新城建設方面，更能發揮出想象空間。”