中指院發布2022百強企業研究報告：百強企業銷售額繼續增長 行穩致遠將是房企發展的主旋律

2022年3月31日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2022中國房地產百強企業研究成果發布會暨第十九屆中國房地產百強企業家峰會”在北京首鋼園香格里拉酒店隆重召開。

《2022中國房地產百強企業研究報告》（以下簡稱《報告》）在會上發布，其中表明，百強企業順應市場變化，緊抓熱點城市群發展機遇，運用多種營銷手段并加大線上及線下營銷力度促進回款，實現了銷售業績的增長；未來穩健經營、行穩致遠將是房企發展的主旋律。

百強房企銷售額增長3.9%

北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產百強企業研究，已連續進行了十九年，今年的《報告》表明，2021年，百強企業精準把握市場需求釋放節奏，上半年前置銷售節點加速推盤，下半年加大促銷力度和銷售渠道合作，加速回款，銷售總額、銷售面積分別達90802億元、56943萬平方米，同比增長3.9%和1.6%。

地域方面，2021年，百強企業繼續深耕重點城市，二線城市仍是主要銷售來源。從50家百強代表企業重點項目銷售情況來看，一線城市受新房供應規模加大，在旺盛需求的帶動下市場成交規模增長，銷售額占比小幅上升0.2個百分點至18.8%；二線城市占比為58.2%，仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額占比23.0%。

百強企業聚焦重點城市，長三角、粵港澳成為新增土儲的主要區域。具體來看，一二線城市仍是百強企業布局主戰場，50家百強代表企業的新增土儲權益面積中六成位于一二線城市，其中一線城市占比7.1%，二線城市占比53.4%，一線、二線城市占比分別同比增長2.4、6.6個百分點。從城市群占比來看，50家百強代表企業五大城市群新增土儲權益面積合計占比為65.3%，較上年提升8.6個百分點。

需求結構方面，2020年、2021年首置和改善需求仍對房地產市場形成較大支撐，百強企業加大首置類產品的推出比例，支撐銷售業績的增長。從50家百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額占比來看：90平方米以下首置類產品的銷售額占比為17.4%、較上年提升0.8個百分點；90-140平方米首改類產品銷售額占比達55.4%，較上年下降0.6個百分點。

但同時應該看到，隨著房地產行業進入加速出清、優勝劣汰的階段，百強企業的市場份額小幅下滑。

2021年，百強企業市場份額為49.9%，較上年下降0.4個百分點。其中，綜合實力TOP10企業銷售額市場份額為22.5%，較上年下降0.4個百分點。

應當看到的是，2021年，百強企業積極依法納稅，納稅額保持穩步增長的態勢。百強企業納稅額均值達60.2億元，同比增長2.2%，其中稅金及附加均值為38.9億元，所得稅均值為21.3億元。同時，百強企業一方面積極響應政府相關部門的號召，扎實推進保障性租賃住房建設，另一方面積極回饋社會，加大公益捐款投入，為防汛搶險和疫情防控提供資金支持。

進入調整通道

2021年，我國經濟運行保持在合理區間，國內消費有所恢復，但全球疫情仍在持續，外部環境更趨復雜。當前，經濟尚處于疫情沖擊后的恢復階段，房地產去金融化限制了房企盈利空間，行業長期處于低利潤期。

面對政策調控，“三道紅線”提出后百強企業積極應對，通過提前償還債務、調整債務結構等方式縮減債務規模，均值已經基本合規。2021年，百強企業在滿足經營需求的前提下調整債務規模及結構，整體負債水平穩中有降，三道紅線指標均值得以進一步優化。百強企業剔除預收賬款的資產負債率、凈負債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點；現金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩中向好。

當前，房企需調整經營方式，發揮綜合運營優勢，適應行業調整周期。可以看到，高存貨、高周轉、高杠桿模式房企面臨流動性危機，此種模式的弊端已經顯現，房企需逐步改變經營模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運營維持業務高彈性，以適應極速分化的市場；同時適度發展輕資產業務，發揮運營優勢，提升邊際效益。

2021年以來，“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調保持不變，房地產貸款集中管理制度嚴格落實，降負債、降杠桿、加速回款成為房企經營的主旋律。在此背景下，百強企業已然意識到“規模不再是萬金油”，唯有在保證財務安全性和經營穩健性的基礎上，才能實現高質量的發展。

《報告》指出，目前中國房地產行業進入調整通道，過去“高周轉、短平快”的發展模式亟需轉變，未來應踔厲奮發，高舉精細化運營管理的大旗，方能行穩致遠看到“隧道盡頭的光”。

此外，會上還發布了《2022中國商業地產百強企業研究報告》，也表明我國房地產行業逐漸由增量開發進入存量運營時代，告別過去粗放式增長方式，精細化運營將成為行業主旋律，尤其是依賴于“運營能力”的商業地產行業，目前面對的是機會與挑戰并存。文/王西嶺