每經熱評｜中央政治局會議罕見點名學區房意味著什么

每經特約評論員 馬光遠（經濟學家）

據新華社4月30日報道，中共中央政治局當日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作；聽取第三次全國國土調查主要情況匯報；審議《中國共產黨組織工作條例》。

按照慣常，每年的一季度數據公布之后，中央政治局都會專門分析研究當前經濟形勢，部署下一步的經濟工作。就此而言，這是一個常規的會議。不過，今年會議有一個不一樣的地方，就是會議的時間相對以往，比較晚。一般情況下，這個會議都是在4月中旬，這次是4月底。但是，會議釋放出很多信號非常重要，最起碼有四點非常值得關注的信號。

學區房問題引起高層關注

一是會議特別強調“要辯證看待一季度經濟數據”。今年一季度GDP18.3%的增長，是在去年中國經濟一季度負增長6.8%的基礎上實現的。中國經濟目前的基本面正如會議指出的，“經濟恢復不均衡、基礎不穩固”。特別要看到，進入3月份以來，很多重要的宏觀指標出現了一定變數。

二是再次強調保持宏觀政策連續性、穩定性、可持續性，不急轉彎。“把握好時度效，固本培元，穩定預期，保持經濟運行在合理區間，使經濟在恢復中達到更高水平均衡。”強調“穩健的貨幣政策要保持流動性合理充裕，強化對實體經濟、重點領域、薄弱環節的支持”。在全球疫情轉折點尚未出現，全球經濟很多因素都充滿變數的情況下，政策的延續和穩定對于穩定預期特別重要。

三是繼續強調“要加強和改進平臺經濟監管，促進公平競爭”。這說明，盡管已經對相關企業進行了處罰和調查，但互聯網企業反壟斷很顯然還沒有到鳴金收兵的時候。一些影響互聯網正當競爭和生態的壟斷行為依舊，一些過去造成很壞影響的壟斷企業還沒有被納入調查名單，一些互聯網企業的行為還有待規范。特別是互聯網金融企業如何進行監管和持牌經營，將是下一步監管的關鍵。

四是罕見點名學區房。會議強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。”

在經濟復蘇的情況下，今年的房地產市場之熱，調控之嚴，也是比較罕見的。截至2021年4月中旬，本年度地產調控政策次數已經超過160次。其中3月份，房地產調控政策次數高達48次，2月份45次，均超過了1月份的42次。從措施看，除了繼續重申“房住不炒”，對限購限貸等政策進行強化或打補丁之外，購房中的違規行為成為本輪房地產調控的焦點，打擊經營貸消費貸違規進入房地產，打出了一個集資炒房的“深房理”；一些城市嚴禁中介機構對學區房等進行炒作，并通過一系列淡化學區房的措施降溫。盡管高價學區房問題由來已久，但在中央政治局會議上提出學區房的問題，還是第一次，說明高價學區房造成的影響已經引起高層關注。

租售同權或是好辦法

對于學區房問題，筆者有以下幾個觀點：

第一，借學區房炒作房價成了去年以來房價上漲的主要誘因之一。從上漲的主要城市，特別是一線和熱點城市看，反彈和上漲厲害的就是學區房和高檔住宅。比如，北京萬柳地區的蜂鳥小區，一個極為普通的小區，今年單價被炒作到20萬元以上，周邊其他小區也是水漲船高。雖然筆者認為學區房有它的存在價值和客觀原因，但價格炒到了這個程度，很難用任何邏輯來自圓其說。

第二，炒作學區房的根源，既有對房價的炒作問題，但最根本的，還是教育本身問題，特別是義務教育階段的公平問題。中小學教育資源不均等，是產生學區房的關鍵。如果教育資源均等了，所有的義務教育階段的中小學都一樣了，誰還會追求學區房？在教育資源本身不均等的情況下，為了孩子上優質學校買學區房就成了很多家長的選擇。淡化學區房的關鍵，在于如何真正落實教育公平。

第三，高層一再強調，房子是用來住的，不是用來炒的。但是，在學區房問題上，這個政策落實的最差。熱點城市，特別是北京等一線城市的學區房，如此高的房價豈是“居住”可以解釋的？學區房的最大價值不在于居住，而在于孩子獲得的入學資格，是一張船票。這種船票的價值不是房子本身，而是房子與入學資格的捆綁導致的價值重估。把入學與房價捆綁，這本身就是違背“房住不炒”的基本原則。

在把入學資格與房子捆綁的情況下，學區房就不是普通的房子，不要以房地產的規律來解釋學區房，不要以房地產的價格來衡量學區房價格是否合理。最后導致的結果是，大家認為，對于學區房，你什么時候買都是對的，這和房子無關，更和居住無關。要抑制炒作學區房，必須把入學與房子不要掛鉤。但這很顯然目前做不到，在教育資源不均等的情況下，沒有其他更好的辦法解決入學問題。

第四，只要不逼著大家必須買學區房，筆者相信沒有人愿意支付那么高的價格買房。好多年前，一些地方提出租售同權的概念，這個概念很好，但落實起來很難。特別是在入學問題上。因為一般情況下，房東是不愿意把房子的上學資格給租戶的。

“十四五”規劃中特別提到要加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。筆者認為，相對于多校劃片等政策，租售同權是解決學區房問題的最好辦法。相關部門應該認真落實“十四五”規劃中關于“租購住房在享受公共服務上具有同等權利”的政策建議，而不是小打小鬧，更不能采取一些導致學區房更加稀缺的政策。

最后需要指出的是，學區房是一個世界性的現象。在中國，學區房的背后是涉及教育、戶籍等一系列的問題。學區房涉及的問題非常復雜，切不可理想化。解決這個問題的關鍵仍然是教育本身和租售同權政策的落實。不然，學區房就會長期存在。