“第二套半價”？“買一套送一套”？昆明的公寓開發商真拼

每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

昆明公寓市場最近又火了一把，特價、促銷頻繁上演，大批量“骨折價”公寓奔涌而來，價格不斷跌破市場預期。

繼前段時間出現“7字頭”售價的公寓后，近段時間又出現“第二套半價”、“買一套送一套”還帶學位……

事實上，從去年以來，昆明公寓市場就出現了“跌跌不休”的狀態，甚至出現有購房者1400多萬購買了14套公寓，不到一年時間損300多萬，要求開發商退房的情況。

據昆明銳理的數據顯示，截至2020年12月31日，昆明商辦市場存量達1414.70萬平方米，其中公寓市場平均去化周期達53個月（4.4年），去化壓力巨大。也因此，為了去化，各大開發商也是八仙過海各顯神通，降價促銷、送車位，還開始蹭上學位房熱點。

“買一套公寓，第二套半價”？

事實上，昆明公寓這股“降價風”始于2020年下半年。

2020年8月，位于呈貢的實力蝶錦臺推出了4700元/平方米的精裝公寓，首次將呈貢的精裝公寓價格拉到了5000元/平方米以下；隨后11月，巫家壩一項目公寓將售價拉低到約8000元/平方米，以至于惹惱了一位前期曾經以11000元/平方米的價格買了一整層共14套公寓的投資者，要求開發商退房。

據《都市時報》，該投資者在2019年11月出資1400多萬元買下14套公寓，打算做酒店，全款4套、貸款2套后，剩下8套共交了500多萬元分期款，一年后在得知價格只8000元/平方米時，表示“真的覺得虧大了！希望開發商能把8套房的500萬元分期款返還。”不到一年時間，損失300多萬元。

而進入2021年，昆明公寓產品依然止不住下跌趨勢，降價促銷仍是常態。如近期刷屏昆明中介朋友圈的巫家壩保利天際項目還推出了“買一套公寓，第二套半價”的促銷措施。

中介朋友圈截圖

鎂編以記者身份致電保利天際項目售樓部時，一名置業顧問表示，目前項目在售戶型為25～53平方米，除25平方米的戶型是平層以外，其他戶型都是LOFT，而“第二套半價”的活動只針對25平方米的平層公寓。

“最近特價政策推行后，每天看房的人比較多，房源本就不多，這批產品快清盤了。”該置業顧問粗略為記者計算了一下，一套26.1平方米的平層公寓，總價32.36萬元，第二套25.46平方米戶型半價后價格為16.18萬元，兩套總價約48.55萬元，平均單價約9400元/平方米。而保利天際26.1平方米的LOFT公寓售價約30萬元/套，單價11500元/平方米，兩者單價差距在2000元/平方米左右。

為加速去化，據云南房網，目前昆明在售的帶學位的公寓有保利城、上悅天地、潤城學府公館、七彩云南第壹城，其中，潤城學府公館還能落戶。雖然都帶學位，但因個體差異，銷售情況不一而足。

去化周期達53個月

昆明銳理發布的數據顯示，昆明公寓市場自2018年下半年起供應量大幅提升，存量隨之逐步增高。截至2020年底，昆明商辦市場存量達到近6年來的頂峰，去化周期為99.7個月。也就是說，哪怕是在不新增供應的情況下，全部賣完也需要超過8年，去化壓力巨大。

僅就公寓市場來說，2020年昆明公寓市場整體供大于求，供、銷、價較2019年均有所下降，全年賣出了103.47萬平方米，成交均價為9150元/平方米，存量面積約454.22萬平方米，需53個月（約4.4年）才能消化完。

來源：昆明銳理

在一昆明資深業內人士看來，相比于寫字樓、商業產品而言，公寓產品不限價、更容易變現。隨著越來越多項目入市，昆明公寓市場供應量還將進一步加大，供需矛盾也將進一步激化，特別是呈貢區域。

據了解，2018年1月昆明出臺的戶籍新政明確，購買呈貢公寓即可申請在呈貢落戶，這意味著呈貢成為了昆明唯一一個購買公寓就能申請落戶的區域。

在呈貢限售及落戶政策的雙重刺激之下，越來越多客戶開始轉投公寓市場。

不僅如此，根據昆明呈貢信息服務平臺統計，自2012年起，昆明每年30萬人口增長，三分之一落戶呈貢；再加上隨著區域內流動人口、商務、白領等人流量的增加，預計到2020年，呈貢人口將達到107萬。

不過，昆明銳理數據顯示，目前無論是呈貢還是昆明整體商辦市場均供大于求，2021年供應量預計在180萬～200萬平方米，但成交量預計僅100萬～120萬平方米，價格也會受區位等影響，波動較大，整體成交將繼續呈下滑趨勢。

封面圖片來源：攝圖網