每日經濟新聞 2021-03-25 17:38:22
◎2021年將是資本市場的集中爆發期，同時也是上市最佳的窗口期。
◎2020年成功上市的物企均將IPO募資凈額中的六到八成用于戰略擴張。
每經記者｜陳利 每經編輯｜魏文藝
疫情并未使物業服務行業放緩發展的腳步，相反，2020年物業資本市場空前火熱，共有18家物業服務企業成功上市。在資本助力下，截至2020年12月31日，上市物業服務企業已達42家。
不過，物業股整體也經歷了從狂歡到冷靜的“過山車”式體驗。克而瑞數據顯示，2020年上半年，物業股整體水平上漲達47.29%，以絕對優勢領先于恒生指數的-13.07%。加之各地政府對樓市的持續調控，使得更多資金流入股市，物業股成為各類投資者的關注重點。但自2020年8月起，整個板塊開始逐漸下行，新上市物業服務企業股價屢現破發。
進入2021年，物業服務企業的上市熱潮仍在延續，而在2020年成功上市的物企服務企業已拉開了收并購的大幕。中指研究院分析指出，2021年將是資本市場的集中爆發期，同時也是物業服務企業上市最佳的窗口期。預計到2021年底，上市物業服務企業或突破70家。
隨著房地產市場逐漸進入存量時代，物業服務的價值也獲得認可，并進入一個巨大的藍海市場。尤其是去年疫情期間，社區在防疫第一線中發揮了關鍵作用，使得物業服務的價值進一步凸顯，也刺激眾多物業服務企業紛紛進入上市賽道。
自2014年6月彩生活作為“物業第一股”上市以來，越來越多的物業企業選擇登陸資本市場。其中2019年上市物業服務企業高達12家，是2014~2018年上市物業服務企業數量的總和。
數據來源：中指研究院
據中指研院統計，2020年共有包括恒大物業、融創服務、世茂服務、金科智慧服務等在內的18家物業服務企業成功上市。進入2021年，已有世紀金源服務、德信服務、新希望服務、領悅服務、星盛商業等多家物業服務企業提交了招股書或通過聆訊，此外還有多家物業服務企業正在準備上市進程。
截至2020年底，共有38家物業服務企業登陸港股、4家進入A股。其中既有市值低于10億港元的小型物業服務企業，也有諸如恒大、華潤、融創、金科、世茂等大房企分拆物業板塊上市。如今，TOP10的房企中，僅剩萬科和龍湖未分拆物業上市。
而在資本市場，物業股也呈獻出百舸爭流之勢，多數企業價值都受到市場熱捧。中指研究數據顯示，截至2020年底，物業服務企業市值在500億港元以上有4家，300億~500億港元4家，100億~300億港元7家。全年股價上漲的企業超過20家，其中表現最為亮眼的是永升生活服務，2020年年末較年初股價漲幅高達223.6%，緊隨其后的銀城生活服務股價漲幅為202.1%。
數據來源：中指研究院
與此同時，市盈率亦屢創新高。截至2020年12月31日，在港股上市的38家物業服務企業中，市盈率平均值為38倍，幾乎與科技公司平均估值持平（35倍）。而同期，恒生指數市盈率平均值僅為10.8倍；反映出市場對于物業服務企業的良好預期。
但另一方面，自2020年8月以來，物業板塊股價呈持續下探趨勢。尤其是四季度，隨著新股集中發行，更是誘發了物業板塊調整，老股股價下降、新股頻頻破發。如第一服務上市首日開盤價較發行價下跌16.67%，世茂服務開盤價較發行價下跌4.82%，合景悠活開盤報價6.48港元，較發行價跌幅達17.87%。
克而瑞統計顯示，2020年9月~11月份，共有30家上市物業服務企業股價下跌。其中藍光嘉寶服務跌幅最大，為40.3%；金融街服務其次，為40%；中奧到家、鑫苑服務、建業新生活、時代鄰里等跌幅超過30%。11月份，36家上市物業服務企業中，股價出現下跌的企業占比超過三分之二。
對于這一輪物業板塊股價回調，一位不愿具名的業內人士分析指出，受疫情影響，物業行業整體估值被推高，而隨著新股大量上市，市場供給大幅增加，導致板塊整體估值中樞下行。華泰證券研報稱，預計今年仍將有眾多物業服務企業申請上市，這可能也是中報季后物業板塊出現調整的原因。
上市熱潮之下，在管面積成為物業服務企業玩轉資本市場的重要籌碼。不同規模的企業，其戰略模式、成長需求不同，規模所帶來的效益也不相同。于是，收并購成為眾多上市物業服務企業擴大規模的主要手段。
中指研究院數據顯示，2020年物業服務企業之間的收并購案例超70宗，遠超以往，2020年成功上市物業服務企業均將IPO募資凈額中的六到八成用于戰略擴張。
2021年1月18日，合景悠活宣布收購雪松智聯80%股權。合景悠活方面表示：“上市之后，公司一直在積極進行收并購的洽談。對雪松智聯的收購將大幅提升公司在市政、公建類業務的服務能力。未來，‘商業+城市運營’是公司發展的重點。”
恒大物業近期也向市場釋放出一張內部“軍令狀”，目標之一便是，今年要每月新增拓展在管面積3000萬平方米。今年1月末，恒大物業斥資15億元全資收購寧波市亞太酒店物業服務有限公司，除了為恒大帶來了規模上的增量，更為重要的是幫助恒大打破了其原有單一的傳統業態結構。
碧桂園服務執行董事兼總裁李長江曾對外表示，“只要符合我們要求，我們有能力都會進行收購，而收購可以彌補碧桂園服務的短板。”今年2月，碧桂園服務宣布以49.64億元收購藍光嘉寶服務71.7%股份，彌補自身在西南市場布局的不足，迅速占領西南市場。
值得注意的是，和以往主要聚焦于住宅物業不同，2020年物業服務企業管理的業態也逐漸豐富，延伸至多個業態及領域，諸如商業、寫字樓、學校、園區、交通樞紐甚至是城市服務等，通過收并購其他業務領域專業公司，延伸企業服務鏈條，創造業務增長點。
如2020年萬科物業發布行業內第一個以城市服務為定位的品牌——“萬物云城”，目前已落地12個城市服務項目，并計劃未來三年拓“百城”；龍湖智慧服務也在2020年落地城陵磯、廣陽島、農博島、北大荒等城市服務項目，并新進入稅務局、文化宮、消防總隊、4S店、河道等場景……
隨著物業服務企業的大幅擴容，在機構看來，物業行業的規模競爭仍將持續一段時間，頭部效應也將會表現愈加明顯。中信證券此前的研報顯示，物業行業龍頭企業接下來均將登陸資本市場，提升市場整體氣氛，但投資或形成分流，品牌缺乏競爭力、在管面積增長缺乏確定性的中型物管企業將面臨邊緣化風險。
作為房地產領域的又一藍海，當下物業行業正高速發展，巨大的市場潛力也吸引了越來越多物業服務企業加入資本競爭行列。而進軍資本市場不外乎是融資、加碼并購，繼而提高自身在物業服務行業的市場規模，占據行業賽道。
“物業行業目前確實還看不到天花板，無論從市場規模還是市場總量來說，增長空間都十分龐大。”一TOP10物企相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房地產開發的增量市場肯定是有一定保障的，而如老舊小區、公建配套等的存量市場空間也不小。
中指院數據顯示，2000~2020年全國商品房銷售面積累計預計達到209.3億平方米，其中住宅面積約184.4億平方米；“十四五”期間預計我國商品住宅銷售面積有67.8億平方米，加上保障性住房，住宅供給的總量將超過90億平方米。此外，舊改催生了更多物業服務需求，全國需要改造的小區約有22萬個，涉及建筑面積約30億平方米。
中信證券研報稱，預計未來3~5年物業管理市場總體規模將增加至24080億元。其中，住宅物業管理市場規模增加至15360億元，增值服務市場規模擴張至4224億元，市場容量進一步打開。
“擴規模仍是未來物業服務企業的發力點。企業仍應首選土地成交面積大、交易市場活躍的城市，如武漢、西安、青島、重慶、杭州等城市，并重點關注商辦、公建、城市服務等非住宅業態。”中指研究院指出。
數據來源：國家統計局 中指研究院整理
在中指院看來，無論從估值、排期還是品牌影響來看，香港主板市場都具有明顯優勢，“未來依然是物業服務企業上市首選。”但值得注意的是，香港上市盈利門檻調升已是大概率事件，2021年將是資本市場集中爆發期，同時也是上市最佳的窗口期。預計到2021年底，上市物業服務企業有望突破70家。
此外，政策的加持則為物業行業快速發展再添“一筆”。住建部等十部門今年初發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵物業公司運用物聯網、云計算等技術，建設智慧物業管理服務平臺；鼓勵物管公司向養老、托幼、快遞收發等領域延伸。
（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
封面圖片來源：攝圖網
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