三四線樓市調查| 廣東清遠二手房“掛牌一年，3次帶看” 新房去庫存仍是2021年重頭戲

每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

“二手房要看學區和配套，這樣別人才容易接手，年后交易量暫時來看不大。”

“一手房買的話就要做好長線準備，交房時間長，外地人買的多，靠清遠本地人口來消化會有點慢。”

與北上深等周邊的衛星城市經歷一樣，自2015～2017年樓市高光時刻之后，廣東清遠的樓市也進入了長達三年的盤整期。去年，清遠新建商品住宅庫存面積同比增速達160%，奪得全國第一。

2020年10月新建商品房庫存面積同比增速排行 來源：易居研究院

掛盤近一年帶看僅3次

不同于2017年左右的高光時刻，如今想要快速賣出清遠的二手房，業主需要在價格上做出大的讓步。記者查閱各大中介APP發現，二手房方面，在靠近當地市政府的核心地段，有房源打出急售降價噱頭，但掛牌兩年仍無人問津，近30天內也無帶看記錄。

記者關注到的位于清城區另一套優質學區房源，2019年建成，業主在2020年4月掛牌出售，近一年內公開的帶看記錄僅3次，第一次帶看是在去年10月份。

就這一觀察，記者以購房者身份采訪了清遠一名地產中介人員劉秀（化名），其告訴記者，二手房年后交易量暫時來說不大，如果一套房源長期未成交，那可能是價格的原因。如果價格有優勢，從掛盤到有客戶看上，一般一到兩個月。

而劉秀為記者介紹的那套房源，目前是毛坯狀態，2019年建成，次年4月業主便掛牌出售。劉秀表示，業主在外地、鑰匙在店里，可以隨時看房，并以優質學區的說辭向記者介紹了清遠二手房交易的基本邏輯。

“二手房要看學區和配套，這樣別人才容易接手。一手房買的話就要做好長線準備，外地人買的多。”

而近年來，購房者對環北上廣深等衛星城市也表現出謹慎態度。在深圳工作的林琳（化名）一直有在環深環廣州置業的念頭，并長期關注著周邊城市，不過她表示，去看一次就放棄了。

“一直在等長隆和城際開通，然后買個房子度假住或當理財投資。但從深圳開車過去，目之所及都是新房，跟惠州一樣，蓋完入住的人很少，邊上又在陸續蓋，這樣的房子自己住不方便，估計買來二手又很難賣。”

在粵港澳大灣區概念被高度聚焦的市場環境下，清遠是大片區里為數不多的房價仍處在盤整期的城市。

據安居客數據統計，二手房方面，2018、2019年部分月份，清遠二手房均價降至7000元/平方米以下，整體來看保持緩中上升趨勢，而今年3月二手房掛牌均價7432元/平方米，同比去年下降2.21%。

“去庫存仍是2021年重頭戲”

在南方眾多城市里，被劃分在三四線列表里的清遠，高光時刻雖不如三亞、海口、惠州等沿海城市多，但地理位置上與大哥廣州緊抱，加之清遠長隆、磁懸浮、廣清城軌等概念加持，清遠已低調吸引了眾多開發商進駐。

據易居研究院統計，目前頭部諸如碧桂園、時代、萬科、保利、恒大、佳兆業等房企在清遠均有布局，房地產投資占比也居高不下。據清遠市統計局數據，2020年，房地產投資占全社會固定資產投資的比重為47.7%，高出全省平均水平6.5個百分點。

而市場端，有一套南方城市的房子，之于北方人特別是部分東北人來言，幾乎是一種信仰。記者從一地產資深人士處獲悉，在清遠高光時刻，其曾有東北朋友一次性在清遠買下十幾套房。

實際上，除6年前長隆公園宣布落址清遠賺了一大波人氣后，其再次引起眾媒體關注是在去年第四季度，清遠取得了一次全國第一。據易居研究院報告顯示，截至去年10月末，清遠以161%的同比庫存增速，位列全國第一。

隨后，清遠同遠在東北的哈爾濱一樣，發布了一條總體趨于寬松的樓市調控政策，而去年大灣區城市地產市場趨熱，大部分城市或醞釀、或頒布了調控收緊政策。

但即便這樣也未能挽救清遠樓市的頹勢。據清遠市市住建局和清遠樓市發布統計，2020年，清遠全市新建商品房成交88616套，同比微跌1.02%；成交面積801.6萬平方米，同比下跌1.1%；全市新房均價7004元/平方米，同比下跌8.72%。其中新建住宅成交60343套，同比下跌1.18%；成交面積644.6萬平方米，同比下跌4.03%；全市住宅均價7578元/平方米，同比下跌7.02%。

一面是新建商品住宅庫存面積增速第一，一面又在放量供應土地，庫存壓力依舊嚴峻。據清遠日報報道，2020年清遠土地供應高企，共有74宗土地成交，面積約460萬平方米。這意味著未來樓市新建房源供應量加大，市場原有存量與新房同增。

據清遠市統計局相關統計報告顯示，2020年1～6月，清遠商品房待售面積達到453.5萬平方米；9月全市商品房庫存增速更是達到全國第一。據《清遠日報》分析報道，清遠持續保持高位的房地產投資力度，但目前缺乏外區購房群體支撐，本地客戶剛需傾向明顯，房價上漲動力依舊不足，2021年去庫存仍是清遠樓市重頭戲。

基于這一現狀，有業內人士預測，清遠房地產的冬天來了,要做好過冬的思想準備。對于這一分析預測，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市回升會像上一輪市場行情，由都市圈蔓延至其周邊衛星城市。廣州回升會帶動清遠上漲，雖然力度相對較弱，但從貨幣政策、廣清規劃等看來，這一趨勢并無任何問題。

封面圖片來源：攝圖網