房價中位數超次貸危機期最高峰 地產泡沫隱現？美國學者看法正好相反

每經編輯｜孫宇婷    

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每經記者 孫宇婷 每經編輯 文多

需求激增 推升全美房價中位數創新高

次貸危機爆發后，美國住宅市場經歷了數年的休整，并于2012年正式步入回暖期，進入2017年，房屋買家旺盛的需求，加上不斷萎縮的房屋庫存，繼續推高了房價指數：美國房價中值史上首次超過20萬美元。

庫存變緊的同時，房價上升，這讓人很容易將庫存減少的原因歸結于待售房屋數量減少。但理由并非如此。

Zillow集團首席經濟學家思文嘉·古德爾（Svenja Gudell）研究指出，目前美國掛牌的新屋數量依然處于整個經濟復蘇過程中的低水平。2017年6月，全美新掛牌56.1萬套住房，這一數目與2016年6月的54.4萬套、2015年6月的57.7萬套相差并不大。

那么，房屋庫存下降的原因何在？美國官方數據顯示，今年6月，房屋庫存同比下滑11.4%，局部地區的下滑更為明顯：加州圣何塞市房屋庫存同比下降39.4%，俄亥俄州哥倫布市則下降了32.9%。

事實上，不是房屋供給變少了，而是需求變得白熱化：盡管房屋供給比率變化平穩，但是購房者卻在以更快的速度買進。

房屋在市場停留天數（從掛牌到出售）的中位數，正出現趨勢性下降，今年5月這一指標已下滑至73天。Zillow從2012年5月開始追蹤該指標以來，這是最低的一次，也導致特定時間點可出售房屋的數量顯得特別有限，并導致房價持續上漲。今年6月，全美房價中位數上漲至200400美元，同比漲幅達到7.5%。

美國房價總價中位數走勢 數據來源：Zillow

全美住宅建筑商協會8月15日發布的數據顯示，美國8月房產市場指數從預期的65升至68，7月該指數為64。該指數是通過對全美約900家住宅建筑商進行調查獲得的，主要反映美國住房建筑商信心，以50為分嶺線，超過該水平反映美國房地產市場前景看好。

那么，住宅市場的發展對美國經濟的拉動作用是否明顯呢？據介紹，在美國，住宅對GDP的綜合貢獻率一般為15%~18%，通常以兩種方式實現，一種是住宅投資（平均占GDP的3%~5%），包括興建單戶住宅和多戶型住宅、住宅改造、建造活動板房，以及經紀人費用；另一種是住房服務的消費性支出（平均約占GDP的12%~13%），包括總租金和由租房者支付的公用事業費，以及業主的估算租金（業主出租自有住房估計要花費的成本）和公用事業費。

“當我們處在經濟復蘇中時，房地產行業通常會扮演領頭羊的角色。”羅森咨詢公司董事長肯·羅森表示：“低利率通常會刺激房地產市場，并促進購房沖動。”

來自美國房地產經紀人協會的一項最新年度調查顯示，截至2017年3月的12個月內，外國買家在美購房的金額達到1530億美元，同比暴漲49%。中國是最大海外買家，其次為加拿大、英國、墨西哥和印度。

麻省理工房產教授：目前只是局部創新高

即使10年前房地產泡沫的高峰期，美國房價中位數最高也僅達到19.66萬美元。

商業內幕（BusinessInsider）網站上一篇文章稱，隨著越來越多的年輕人進入房地產市場，帶來的住宅需求穩步上升，市場的走向也只有一種方式——上行。

回顧當年的次貸危機，因為美聯儲毫無顧忌的寬松貨幣政策，導致了銀行信貸的過度擴張。那些按正常風險評估不應該獲得住房抵押貸款的所謂“次優級”客戶也成了銀行競相推銷貸款的對象。2001~2005年，發達國家房價漲幅達到了近一倍，平均每年增幅達15%。這就刺激很多人超出了自己付款能力來貸款購房。而貸款的人越多，房價越是看漲。
但是，到了2006年，形勢發生了變化。美聯儲從2004年開始的連續17次加息，到此時利率飆升至5.25％，還貸的負擔增加，很多人無法繼續還貸，“次級”貸款客戶大批破產。

如今，有房地產分析師認為，市場出現了一種趨勢，類似于上述情況。

最近的趨勢表明，千禧一代正在對住房市場進行投資，因此，全美購房興趣已經恢復至2006年前的水平。對地產市場的興趣增強，并不是一個壞兆頭，2016年是房地產市場最好的一年，新屋銷售達到了2007年以來的最高水平。

美國購房興趣走勢 數據來源：全美住宅建筑商協會

但這是否暗示了歷史重演的可能性？

威廉·惠頓（William Wheaton）教授在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“就價格水平而言，如果看美國聯邦住房金融局（FHFA）或者Case-shiller房價指數，你會發現，實際上只有少數美國大都市的房地產價格已經完全恢復，并正在創下新高。我要補充說明，這是以當前美元而不是持續美元購買力來測算的。舊金山、西雅圖、達拉斯的房價可能處在新高水平，但芝加哥、華盛頓或紐約并非如此，或者說，大多數市場仍然低于以前的峰值水平。”

惠頓教授進一步解釋，“由于這些市場中的大多數都存在長期向上的趨勢，我們預計未來房價將出現一個新的峰值。次貸危機爆發至今，這個局面（新的峰值）仍未出現，這就暗示了美國房地產市場幾乎沒有什么可擔心的。同樣，幾乎沒有其他跡象表明美國房地產市場存在‘泡沫’。房屋銷售率略低于歷史平均水平，待售的庫存也同樣如此，單戶型住宅建造量是2005年的一半。所以，我并不擔心地產泡沫會重復出現——事實恰好相反。”惠頓教授稱，美國很多經濟學家都希望看到房屋銷售和建造繼續增加，從而拉動目前緩慢增長的美國經濟。

根據人口統計數據，國際會計師事務所畢馬威的經濟分析預測稱，未來10年美國勞動人口將增加430萬人。年輕成年人是房地產公司的最大潛在客戶群體之一。這個在美國最大的年齡組別將導致家庭出現爆炸式的凈增長，并催生單戶和多戶型房產的繁榮發展。

邁克·尼爾（Michael Neal）也向《每日經濟新聞》記者表示，“我們不認為全美房地產市場處于泡沫中。房地產市場的基本面依然強勁，低失業率和就業增長證明了這一點。”

如今美國房地產市場上，利率正在上升。2017年6月15日，美聯儲將基準利率從0.75％~1％提高至1％~1.25％，利率上升可能會降低首次購房的動力。然而，畢馬威認為，高利率反映出美國經濟保持健康勢態，并可能是持續就業增長的跡象，從而可能導致更多的家庭形成，增加多戶式公寓購買、零售和工業領域的交投活動。