馮焱東：發(fā)行低成本債券或可增加住房租賃公司可行性

◎馮焱東

根據(jù)去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，我國(guó)要深化住房制度改革，建立購(gòu)租并舉的住房制度。而本周三的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議更明確提出，要發(fā)展住房租賃企業(yè)，并提出了鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持、增加租賃住房用地供應(yīng)等具體措施。

成立住房租賃公司的目的是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，解決部分居民的住房問題，其前提是住房租賃公司要具有商業(yè)可行性，否則缺乏盈利模式將難以長(zhǎng)期生存和發(fā)展。

從財(cái)務(wù)可行性來看，當(dāng)前住房租賃公司的成立和運(yùn)營(yíng)存在一定難度，主要原因是大部分城市房?jī)r(jià)偏高，租金相對(duì)較低，導(dǎo)致租售比（月租金與房?jī)r(jià)之間的比值）過高，住房租賃公司的投資回報(bào)率偏低，難以吸引投資者。

國(guó)際上一般認(rèn)為租售比在1：120~1：300相對(duì)合理，而中國(guó)大多數(shù)城市，特別是一、二線城市的租售比一般在1：300~ 1：700，明顯偏高。結(jié)果是年度投資回報(bào)率過低，稅前回報(bào)率僅1.7%~4%，考慮到稅收、運(yùn)營(yíng)成本和空租率，稅后回報(bào)率可能還要再打7.5折。而以2016年4月份的10年期國(guó)債收益率為例，在2.9%左右，且國(guó)債收益率一般被視為無風(fēng)險(xiǎn)收益率，房屋租賃公司的投資回報(bào)率如果低于或等于無風(fēng)險(xiǎn)收益率，可以想見，將難以吸引社會(huì)投資者。

但筆者認(rèn)為，如果在以下幾方面做些突破，住房租賃公司依然有機(jī)會(huì)生存、發(fā)展。

首先，住房租賃公司必須找到長(zhǎng)期的、低成本的資金來對(duì)接。銀行資金可能性相對(duì)較低，當(dāng)前5年期貸款基準(zhǔn)利率為4.75%，遠(yuǎn)高于住宅租賃的正常投資回報(bào)率，難以對(duì)接。而當(dāng)前債券發(fā)行成本一般在2.9%~6%，這對(duì)房屋租賃公司來講還是過高。如果未來債券發(fā)行成本能逐步下降到1%~2%，與國(guó)際低利率環(huán)境接軌，房屋租賃公司的可操作性就能大幅度提升，不過這需要較長(zhǎng)時(shí)間，同時(shí)也存在較大不確定性。

就當(dāng)前來講，可能的解決辦法是為住房租賃公司專門創(chuàng)立一個(gè)新型債券品種，類似于資產(chǎn)支持債券或項(xiàng)目收益?zhèn)阢y行間債券市場(chǎng)或交易所發(fā)行，努力把債券發(fā)行成本降低一點(diǎn)。

不過低成本發(fā)行對(duì)企業(yè)主體或者基礎(chǔ)資產(chǎn)要求很高，住宅租賃公司的成立可能要依托央企、大型地方國(guó)企、地方投融資公司、上市公司和實(shí)力雄厚企業(yè)，再吸引其他社會(huì)資金包括慈善基金參與，這樣企業(yè)評(píng)級(jí)才能達(dá)到較高標(biāo)準(zhǔn)，低利率發(fā)行成本才有可能。

其次，住房租賃公司要想辦法增收節(jié)支。為提升投資回報(bào)率，一個(gè)辦法是提高收益，另一個(gè)辦法是降低成本。

提高收益的途徑有三個(gè)：一是租賃公司不能僅僅出租住宅，還要在資產(chǎn)中搭配一些收益率相對(duì)較高的商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)然這個(gè)要求很高，需要政府的支持和租賃公司有較強(qiáng)的專業(yè)能力。

二是政府可以考慮給予住房租賃公司稅收優(yōu)惠。對(duì)于以解決住房問題為主要目的的住房租賃公司，政府可考慮減輕其稅務(wù)負(fù)擔(dān)，從而提高稅后收益。

三是政府給予一定補(bǔ)貼，鼓勵(lì)租賃公司發(fā)展。住房租賃公司承擔(dān)了很大社會(huì)責(zé)任，不是一個(gè)完全意義上的商業(yè)企業(yè)，政府可以設(shè)法給予一定補(bǔ)貼。

而在降低成本方面，一是可以組織開發(fā)商代建租賃住宅小區(qū)，適度優(yōu)惠土地出讓價(jià)格，以較低利率獲取國(guó)開行或商業(yè)銀行開發(fā)貸款，在工程成本上適當(dāng)控制。由于不存在銷售，營(yíng)銷費(fèi)用就省了，開發(fā)利潤(rùn)鎖定在3%~5%，這樣住宅的成本可能會(huì)比周邊商品房低10%~20%。成本降低了，租金差不多一樣，這樣投資回報(bào)率就會(huì)提升一些。

二是以團(tuán)購(gòu)價(jià)批量收購(gòu)待售樓盤的住宅，特別是庫(kù)存積壓較多的樓盤，這樣成本可能會(huì)降低5%~10%。

三是通過中介收購(gòu)性價(jià)比較高的二手房，實(shí)際上有些區(qū)域的二手房租售比還是比較合理的，投資回報(bào)率可能達(dá)到3.5%以上。

四是通過互聯(lián)網(wǎng)等管理創(chuàng)新手段，有效降低運(yùn)營(yíng)成本。

以沿海東部城市為例，以戶均90平方米、均價(jià)1萬元/平方米（郊區(qū)）、總計(jì)10萬套來計(jì)算，合計(jì)投資需要900億元。

目前1套90平方米的住宅1個(gè)月市場(chǎng)租金約2400元，稅前回報(bào)率約為3.2%，稅后回報(bào)率約2.4%。

如果通過以上增收節(jié)支種種辦法（不算政府補(bǔ)貼），稅后回報(bào)率可能提高20%，達(dá)到2.88%。若政府能補(bǔ)貼1.7個(gè)百分點(diǎn)，合計(jì)回報(bào)率可達(dá)到4.58%。如果發(fā)債成本能控制在3.5%~4%，項(xiàng)目收益就能達(dá)到0.58%~1.08%，這樣的收益率對(duì)部分企業(yè)是可以接受的。因?yàn)檫@項(xiàng)事業(yè)本身具有一定公益性，租賃公司通過發(fā)債解決了資金問題，實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，由于量大，絕對(duì)收益還是有的，另外社區(qū)的各種物業(yè)服務(wù)也能帶來一定收益。

對(duì)于政府而言，10萬套住宅能解決20多萬人的住房問題，900億元的資金基本依靠債券來解決，也減輕了政府負(fù)擔(dān)。每年補(bǔ)貼15.3億元，這筆賬應(yīng)該是劃算的。對(duì)于公租房，雖然房租收入較低，但由于土地成本不高，在政府補(bǔ)貼1.5%~ 2%租金的情況下，投資回報(bào)率也能達(dá)到一定水準(zhǔn)，地方政府也可以盤活房地產(chǎn)存量。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）