李宇嘉：房貸新政對激勵農民工返鄉置業是場及時雨

◎李宇嘉

在春節即將來臨之際，央行和銀監會聯合發布房貸“新政”。此次政策發布，再次遵循了長假前釋放利好信號的思路。很明顯，在這個時間節點上下調房貸首付比例，很大程度上是為了鼓勵農民工買房、“返鄉置業”以及回鄉探親買房。

過去幾年，農民工買房、“返鄉置業”轟轟烈烈，根據業內的調研，農民工買房、“返鄉置業”占據了地市一級住房銷售的30%、縣市一級住房銷售的50%左右。目前，在二、三線城市和三、四線城市，戶籍居民家庭住房自有率超過80%、擁有兩套及以上住房的比例超過50%。因此，農民工買房、“返鄉置業”已經成為二、三線城市三、四線城市樓市消化庫存的主力。

新年伊始，為貫徹中央經濟工作會議精神，鼓勵農民工購房、“去庫存”的政策陸續在全國各地鋪開。近期召開的各地“兩會”上，“去庫存”成了最熱門的詞匯。從先行省市做法來看，政策可謂非常優惠。這些政策均意在降低購房成本，提高銀行融資支持，適應以農民工為主的“新市民”住房需求。

但是，經過近幾年的需求釋放，農民工整體買房需求潛力還有多大很難說得清楚。據國務院農民工工作領導小組發布的數據，外出農民工2015年月平均收入為2864元，刨除城市生活成本，預計月儲蓄僅有一半左右。按照三、四線城市平均3500元/平方米的房價計算，這一群體的房價收入比在16倍左右。因此，自己儲蓄和父母資助成為農民工買房首付資金的主要來源。但除了首付款以外，還需要支付稅費、裝修費、家電家具建材等一次性支出，同時每月的月供額也在1100元以上。

過去幾年，由于房地產、建筑業等農民工就業集中的行業發展很快，農民工可支配收入增幅連續數年保持在9%以上。但2015年首次下滑到8.9%，這與房地產、建筑業下滑關系很大。因此，“返鄉置業”和農民工購房紅火了3~4年以后，受就業行業不景氣、收入下滑的影響，以及未來制造業“去產能”、“去杠桿”的沖擊，后續需求能有多大的釋放還有待觀察。

因此，除了出臺降低費用的政策外，進一步降低杠桿或許是必要的。從國外來看，美澳等發達國家對于低收入群體貸款購房的首付比例大多維持在10%，美國甚至出現了“零首付”現象。

從實踐看，低收入群體購買住房、擁有房產的愿望最強烈，主動違約率也遠遠低于高收入群體，特別是對于希望融入城市的農民工來說更是如此。因此，2015年以來，業內人士呼吁降低房貸首付比例的政策建議很多，旨在解決“卡在首付”上的購房準入門檻。

目前，三、四線城市平均房價大約維持在每平方米3500元左右，下調的空間比較有限。如果繼續降低房貸首付成數，有利于解決農民工買房“卡在首付”上的問題。同時，配合財政直接補貼和稅費減免，購房“初始成本”（首付、一次性支出費用）將會大大降低，有利于將農民工潛在的住房需求釋放出來。

目前，我國70%的農民工集中在前50大城市，這部分農民工收入較高，買房需求比較強烈。因此，預計此次松綁房貸首付，將會明顯激發農民工購房、“返鄉置業”。另外，進一步降低房貸首付比例，對于在大城市就業但買不起房的人群來說，可能會考慮到周邊區域買房，三大經濟區內的三、四線城市樓市會表現得更好一些。

當然，鼓勵農民工買房、“返鄉置業”有利于滿足農業轉移人口在城市“扎根”的渴望，但是，同時也要加大公共服務同步供給的力度，不能單純為了賣房而賣房。

事實上，中央經濟工作會議在部署“去庫存”的同時，也強調要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，即加強供給側的改革。（作者為深圳市房地產研究中心研究員）