易憲容：釋放住房消費(fèi)需求關(guān)鍵在于市場(chǎng)轉(zhuǎn)型及價(jià)格回歸

每經(jīng)編輯 易憲容    

11月11日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。決策層最近也提到房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫存化，這些都意味著當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)非常嚴(yán)峻。

從國家統(tǒng)計(jì)局11日公布的數(shù)據(jù)來看，1~10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)2%，增速比1~9月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，盡管繼續(xù)呈下降走勢(shì)，但回落的速度有所收縮。其中，10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資下降了2.4%。在住房銷售方面，1~10月，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1~ 9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，全國房地產(chǎn)的庫存還在大增。1~10月，房地產(chǎn)新開工面積下降13.9%，跌幅在短暫收窄后又有所擴(kuò)大，說明房地產(chǎn)企業(yè)不看好未來市場(chǎng)，開工的熱情不高。10月末，商品房待售面積達(dá)6.9億平方米，比9月末增加2122萬平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房還在增加。

現(xiàn)在的問題是，一年多來，政策層面出臺(tái)了許多措施，特別是銀行按揭貸款利率及公積金的利率已經(jīng)降到歷史最低水平，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售增速卻出現(xiàn)放緩的勢(shì)頭。從11日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議來看，決策層是希望通過戶籍制度改革，吸引農(nóng)村居民進(jìn)入中小城市，以此來消化當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)過高的庫存，增加住房消費(fèi)需求。

這個(gè)思路建立的基礎(chǔ)是通過嚴(yán)格的住房稅收政策，把住房限定為消費(fèi)品。

當(dāng)前住房市場(chǎng)的問題就是沒有把住房的投資需求與消費(fèi)需求進(jìn)行嚴(yán)格的界定或區(qū)分開。這就使得中國住房市場(chǎng)最后肯定會(huì)成為以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，只要房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，住房投資者一定會(huì)退出市場(chǎng)。

盡管一年多來政策不斷加大支持力度，但是這些政策卻會(huì)產(chǎn)生一種效果，即讓持有一套以上住房的投資者利用優(yōu)惠信貸政策及稅收政策持有更多的住房。但這些住房投資需求是有限的，只要預(yù)期逆轉(zhuǎn)，這些住房投資需求會(huì)立即消失。

只有把住房的投資需求和消費(fèi)需求用稅收政策嚴(yán)格限制及區(qū)分開，讓住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，這樣才能把住房的消費(fèi)需求釋放出來。

比如，這些年來為何中國的住房投資者個(gè)個(gè)都賺得盆滿缽溢，最核心的問題就在于住房投資的稅收征收不合理。房產(chǎn)交易稅太低，不足以對(duì)投資形成導(dǎo)向。

以房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅為例，目前不少地方該稅種都是按交易總額的1%征收的。而投資者獲得的利潤往往較高，也就是說交易收入多而稅收得少，這部分稅收完全可以被化解。試想，目前國內(nèi)居民個(gè)人工資所得并不多，個(gè)人所得稅稅率都在3%以上，但是住房投資者在住房市場(chǎng)賺到巨額的利潤卻只要交少許的稅。這種稅收政策不僅對(duì)絕大多數(shù)人來說不公平，也是前十年住房市場(chǎng)遭到炒作的根本原因。

如果住房市場(chǎng)的稅收政策合理化，嚴(yán)格把住房的投資與消費(fèi)區(qū)分開，個(gè)人購買多少住房都沒有關(guān)系。只要是住房交易賺到所得就收取較高的稅，那么投資者一定會(huì)有所收斂。若是再推出房地產(chǎn)的物業(yè)稅及住房遺產(chǎn)稅，那么中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就能夠轉(zhuǎn)型為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)型，住房消費(fèi)需求才能夠釋放出來。否則其他政策只能把住房的價(jià)格越推越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題也會(huì)越來越大。

用稅收鼓勵(lì)政策將住房界定為消費(fèi)品之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠逐漸轉(zhuǎn)型——由投資主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

由于住房消費(fèi)者在市場(chǎng)的對(duì)價(jià)永遠(yuǎn)低于投資者，而且其消費(fèi)都有限，所以在以住房消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)里，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)逐漸地回歸理性。在住房?jī)r(jià)格回歸理性的過程中，住房消費(fèi)需求才能夠逐漸釋放出來。且住房的市場(chǎng)價(jià)格越是向消費(fèi)需求回歸，住房的消費(fèi)需求就釋放越大。如果想推高當(dāng)前房?jī)r(jià)，又想讓居民增加住房消費(fèi)，這是很難實(shí)現(xiàn)的。

（作者為中國社科院金融所研究員）