資金市場分配不均 大開發商“撐飽”小房企“挨餓”

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

MBS發展面臨多重困難

本次央行出臺的房貸新政中，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS)等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

黃立沖向記者表示，MBS是指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的集合體 （pool），利用貸款集合體定期發生的本金及利息的現金流入發行證券，并由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保，發行券商會將抵押集合體所產生的本金與利息轉移支付給MBS的投資者。

“央行鼓勵商業銀行發行MBS的目的之一，是為了緩解今年以來商業銀行收縮房貸所帶來的負面沖擊，吸引更多社會資金支持房貸業務”，德信資本董事長陳義楓認為。

陳義楓同時表示，由于大部分商業銀行地產類貸款的頭寸已經很高，且綜合負債成本攀升，在房地產市場下行的環境下，無論是出于控制風險還是追求收益，銀行做按揭貸款意愿不足。通過發行MBS，銀行可以把過去發放的房貸以證券的形式賣出去以騰出更多的資金頭寸，同時也能降低在房地產領域的頭寸以減小風險。

然而，美好的前景并不意味著MBS的發展將一帆風順。擁有多年商業銀行工作經驗的禮德財富CEO洪凱彬向記者表示，發行MBS首先要解決信用擔保的問題。美國的MBS市場之所以發達是因為兩房（即房利美與房地美）的擔保，由于兩房同樣具備國家信用，MBS的利率比美國國債要稍高一點，投資者自然愿意購買。但國內的MBS單靠商業銀行并無法提供如此高級別的信用擔保，這需要一家超大型的保險機構或者政策性銀行解決信用擔保的問題。

此外，洪凱彬表示，目前五年期國債票面年利率達到5.41%，銀行發行的1年期理財產品收益率也有5%以上，信托產品的收益率更達到9%～10%，但幾年前發放的房貸基本都是基準利率85折左右，平均利率約在5.56%，扣除管理費用后提供給投資者的收益可能更低，長短期利率倒掛導致現階段MBS收益率難以對投資者產生吸引力。

“MBS的發行從技術層面來看沒有難度，目前最需要的是社會無風險利率下降，帶動MBS的收益率吸引力上升，才能吸引社會資金的興趣”，洪凱彬說。