毛大慶講話的誤讀與真相

每經編輯 毛大慶 誤讀 真相    

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5月1日，一份所謂的網傳萬科執行副總裁毛大慶內部講話，給很多準備迎接“紅五月”的開發商潑了一盆冷水。

上述名為 《毛大慶：全國房地產將下行 搞不懂北京樓市》的網絡文章，引用大量數據顯示，目前房地產行業去庫存化面臨巨大壓力。

雖然萬科方面迅速澄清，堅稱仍然非常看好房地產行業，但依然無法消除一些市場人士對樓市基本面的擔心。五一節后開市，招、保、萬、金等地產龍頭股連續下挫。

《每日經濟新聞》記者調查發現，樓市的實際情況也許并沒有那么悲觀：不僅高端市場未出現大規模拋售現象，一些大型開發商的銀行貸款融資比重也較去年有所上升，即便是最致命的庫存滯銷問題，也能夠在購房者信心恢復以后逐漸化解。

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高端市場

反腐成房地產最大調控？京高端盤未現拋售潮

每經記者 王杰 發自北京

網傳文件中稱，毛大慶認為反腐敗作為樓市的一個“擾亂因子”，對高端樓市的影響很大。

據鏈家地產市場研究部統計，2014年五一假期(5.1~5.3)，北京市二手住宅網簽量僅為31套，比去年同期下降了82%，為近6年來最低。

近日記者采訪了多家二手房中介，工作人員表示，目前二手房掛牌價比去年下半年有所下降，但并未出現大規模拋售的現象。

昨日有消息稱，5月7日，國土資源部辦公廳下發《關于在地籍管理司加掛不動產登記局牌子的通知》，國土資源部不動產登記局正式掛牌成立。

中國房地產學會副會長陳國強在接受記者采訪時表示，反腐跟目前政府推進的不動產登記、特別是不同城市實現住房信息聯網，對于部分持有多套房產的官員來說，會有一定影響，有些人可能會選擇拋售房產。但反腐對于房地產的影響沒法量化，不一定會帶動房價下跌。

反腐或影響高端物業需求/

上述網傳的毛大慶在某內部活動上的講話稱，“萬科在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀檢委，就多達14~15次，一個樓盤配合調查如此密集 （售價在4萬~5萬元/平方米），其他開發商更貴的樓盤不敢想象是什么情況。”

隨后，萬科方面通過一份對總裁郁亮和毛大慶的采訪作出回應。郁亮認為，從提示風險的角度，贊成網文中的一些觀點，行業已經進入下半場，但行業發展的空間仍然很大。

毛大慶則表示，他的發言以提示風險為主，沒想到會有人將討論、問答的內容糅合在一起，再經過一些“標題黨”式的轉載放大，有違他的本意。

其實在上述毛大慶內部講話之前，萬科董事會主席王石也對反腐作過相關表態。據中國之聲《央廣新聞》報道，王石曾表示，對于房地產行業來講，最大的調控就是反腐，反腐以后高檔房子的需求立刻就減少了。

王石認為，腐敗行為在房地產行業比較明顯。“反腐本身就是制止不正當交易，包括幕后交易和灰色收入，反腐把這些非剛性需求的購買力抑制了，特別是對于高端房子的需求，一部分虛高的房價也就被抑制住了。”

對于開發商而言，反腐風暴不僅客觀上減少了一部分潛在置業需求，間接增大了開發商工作成本，更重要的是加重了市場對于持有高端樓盤的猶豫心理。

在易居研究院研究員嚴躍進看來，反腐的初衷并不是為了調控房價，但持續的反腐工作客觀上起到了控制投機、抑制房價過快上漲的調控效果。

他表示，目前國家對于反腐的力度不斷加大，一定程度上震懾了部分擁有多套房產的官員。不過他也提醒，目前整個樓市在降溫，所以很難區分正常的物業拋售和部分官員的套現行為，在量化指標上很難統計。

未現大規模拋售現象/

昨日，國土資源部官方微博消息稱，5月7日，國土資源部辦公廳下發《關于在地籍管理司加掛不動產登記局牌子的通知》，在國土資源部地籍管理司加掛不動產登記局牌子，承擔指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作的職責。

嚴躍進表示，在目前不動產登記制度沒有完善的情況下，高端住宅的私密性，往往使得內部的產權人、使用人等不為監管部門所獲知，這使得部分人有了空子可鉆。

他指出，一般而言，部分企業為了討好一些官員，會或明或暗地拿房產來賄賂。從明的角度看，就是承諾給予住房，從而獲得各類商業審批的便利；從暗的角度看，就是對此類住房以低于市場同類物業的價格進行出售。所以從房產拋售的角度而言，高端物業的價格最有可能出現松動。

北京中原地產數據統計顯示，5月第一周，北京二手房成交價格也延續了前4月的調整跡象，二手房價格調整逐漸加速。中原地產分析師張大偉稱，“成交量已經連跌3個月，價格自然就該松動。二手房因為受到信貸等收緊的影響更大，所以在本輪市場調整中反應最早。”

但鏈家地產市場研究部張旭表示，至少從數據上看，一沒有新增房源大幅增加，二沒有看到掛牌價有大幅回落。中原監測數據顯示，4月份6個重點城市二手住宅成交總量較3月縮減約一成。

一家高端樓盤銷售代理的高管透露，官員財產登記已屢次被提及，以前可能已經有一部分官員將房產變現了，也有一部分轉移了，現在對二手房市場沒什么影響，但對新購房方面有一定影響。

《每日經濟新聞》記者致電一家大型房產中介，相關負責人稱，“有拋售現象，但不確定業主身份。”該中介的一位業務人員告訴記者，現在很多業主報價都在下調，280平方米的戶型，報價1550萬元，但是1500萬元就能買下。

去年9月，備受關注的北京農展館地塊被融創集團以21億元的總價，外加異地建設27.8萬平方米醫院面積的條件獲得，實際成交總價為43.24億元，折合樓面價7.31萬元/平米。因此，該區域受到廣泛關注。

農展館區域一位房產中介人員表示，該區域的老式二手房在42000~45000元/平方米，目前在售的一套房，業主報價38000元/平方米。

從鏈家地產監測到的房價指數來看，自1月以來，北京二手房掛牌價持續下調。其中，4月下調幅度最大，為2.2%，降價房源占比逐漸擴大。4月份，87%的房源都對掛牌價進行了下調。

但記者走訪了北京通州新城多家中介，工作人員均表示目前未出現大規模拋售現象。

不過嚴躍進也表示，監督房產領域的腐敗現象，可以從部分高端物業、富人區等層面入手。但高端物業本身是市場所需要的，打擊腐敗不等同于打擊高端物業，否則會影響高端物業的投資積極性。

機構統計數據顯示，今年北京只有五礦萬科如園、紫辰院、福熙大道等5個定價超5過萬元的項目上市。截至目前，5個項目的平均簽約率只有44%。