主流房企超五成貸款源自銀行 成本上漲吞噬利潤

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

“今年的銀行特別有意思，我在一季度拜訪了20多個行長，發現今年銀行基本上沒任務，一季度房貸沒任務，以前都是有任務的……而且一些銀行成立了一個部門，里面的人是做過房地產開發的人。”這是毛大慶講話中的一段話，內容的核心是今年銀行對房地產行業的融資包括開發貸和住房按揭貸款都在收緊，似乎銀行非常不看好地產業務。

然而，《每日經濟新聞》記者發現，包括萬科、金地等已經公布一季報的大型房企，借款規模均較前一年有大幅增長。克而瑞對100家重點監測房企融資的統計研究顯示，銀行貸款是房企融資的主要途徑，融資規模占比達到57%，遠高于去年同期35%的占比。

禮德財富CEO洪凱彬告訴記者，在銀根緊縮的大背景下，銀行傾向于將有限的貸款資源進一步向主流房企傾斜，大房企并沒有資金斷裂的隱憂，但融資成本的上漲將進一步侵蝕不斷縮小的利潤空間。此外，大量小型房企只能尋求民間高利貸、信托融資甚至P2P網貸，生存環境愈加惡劣。

貸款向主流房企進一步傾斜

“如果把開發貸款、住房按揭以及房地產供應鏈金融計算在內，房地產類貸款在銀行總貸款規模占比已經達到很高的水平，部分股份制銀行甚至達到40%~50%，銀行本身就有降低地產類貸款占比的沖動”，洪凱彬表示，隨著房地產市場風險逐漸在三、四線城市暴露，銀行在挑選客戶的時候更為謹慎，大型房企較以往更受歡迎，有限的貸款資源向主流房企進一步傾斜。

央行此前公布的金融統計數據顯示，今年第一季度，人民幣貸款新增加3.01萬億元，較去年同期多增加2592億元，但同期社會融資規模為人民幣5.6萬億元，較上年同期減少5612億元。

克而瑞的研究報告認為，社會融資之所以出現大幅縮水，一方面是由于總體經濟下滑，信貸信用風險增大，導致信貸需求在一月集中釋放之后減弱；另一方面，社會融資被央行有效控制，導致地產商的融資成本增加，對購房者的貸款需求亦形成壓力。

然而，主流房企從銀行獲取貸款的規模“不降反增”。克而瑞的研究數據顯示，今年4月，100家重點監測房企融資總規模達323.38億元人民幣，同比上升143%。其中，銀行貸款是融資的主要途徑，融資規模占比達到57%，遠高于去年同期35%的占比。

擁有多年商業銀行從業經驗的洪凱彬告訴《每日經濟新聞》記者，從去年下半年起，越來越多的銀行察覺到房地產市場隱藏的風險，并從今年開始統一收緊房地產類貸款，銷售規模較小以及主要布局在三、四線城市的房企已經被銀行擋在門外。

記者查閱數家上市房企的一季報發現，大型房企的借款規模出現明顯增長。其中，萬科、保利地產、金地集團一季度長期借款分別較去年末增加71億元、156億元、57億元，環比增加19.3%、20%、33%，保利地產與金地集團的短期借款更是大幅飆升88%與96%。這足以印證萬科總裁郁亮的判斷，緊縮的信貸環境對于龍頭房企反而更有利。

“前幾天我才跟一家銀行行長交流，現在銀行發放開發貸款的目標客戶幾乎都集中在全國百強企業，這批企業獲取貸款的條件仍然較為寬松”，新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，對于百強以外的房企而言，銀行會根據不同的項目評估決定是否放款，考量的因素包括土地價格、目標客戶、開發進度甚至降價可能性，企業若沒有較大的規模，并且地段并不優越的項目，要想成功獲取開發貸款基本不可能。

即便能順利獲得貸款，融資成本的上漲難免對利潤造成侵蝕。洪凱彬表示，由于國內利率市場化進度加速，余額寶等理財產品的井噴引發社會資金成本不斷上漲，即便是大房企，開發貸款的利息成本普遍要較基準利率上浮20%~30%，加上繁瑣的審批程序降低了資金的有效利用率，最終依然將侵蝕企業的利潤空間。

部分中小地產商融資更難

洪凱彬告訴記者，民間高利貸與信托融資是中小房企為數不多的融資渠道，前者的月均利息高達3%~4%，過高的利息成本導致企業往往只能用于應付短期資金周轉，后者的年化資金成本約在18%~20%，盡管低于民間高利貸，但在房地產行業利潤下滑的大趨勢下，足以吞噬企業的利潤。

歐陽捷告訴記者，由于大型房企融資渠道暢通，對信托的依賴程度極低，這些企業傾向于盡快歸還信托借款，以新城控股為例，其信托借款接近償清。但很多中小型房企被迫加大了信托的融資力度，如果市場出現明顯波動，未來房地產信托難以避免兌付危機。

除此之外，目前炙手可熱的P2P網貸也逐漸受到中小型房企重視。現正從事P2P網貸的洪凱彬向記者透露，越來越多小型房企已經瞄上P2P網貸，資金需求缺口普遍在5000萬~2億元左右。

洪凱彬告訴記者，有部分中小型房企試圖通過P2P網貸公司，甚至通過關聯公司組建P2P網貸平臺獲取融資。但從目前的情況來看，由于大多數企業資金狀況不佳，且抵押物多數地處三、四線城市，大多數P2P網貸公司對于房地產貸款并不感興趣。

更值得擔憂的是，個人住房按揭貸款有進一步收緊的勢頭。

洪凱彬認為，在以往，房貸對于銀行而言是“低風險低收益”的業務，但隨著今年以來各地房地產市場出現調整，對于銀行而言，房貸不僅利潤低，且風險系數提高。因此在未來一段時間內，銀行收緊個人住房按揭業務的趨勢不會改變。

“房貸的收緊，對于主流房企而言最大的影響在于放緩了資金回流的速度，但由于這些企業與銀行往往有深入的合作，銀行的房貸業務也必然會優先滿足主流房企的需求”，歐陽捷告訴記者，對于大多數銀行看不上的中小型房企而言，房貸收緊將進一步加大它們在信托等高息融資渠道的兌付壓力。可以預見的是，信貸緊縮將導致房地產企業加速分化，未來將有更多中小型房企退出市場，行業集中度有可能更快得到提高。