調控漸轉向長效機制 資金“棄樓入股”力度有限

每經記者郎曉俊李映泉 在2013年一直表現火爆的房地產市場，臨近歲末卻突然“剎車”。各地的調控細則紛紛出臺，使得多個大中城市的房產銷售行情轉淡。隨著調控政策轉向以長效機制為目標，利用經濟手段而非行政手段抑制房地產泡沫的預期出現，2014年的房價漲勢有可能將趨于緩和，對于房地產市場的投資需求也將逐漸變淡。 隨著金融市場改革的進一步深化，資本市場是否能夠再次贏得投資者的青睞？ 長效機制壓樓市投資空間 2013年12月13日，中央經濟工作會議閉幕。與以往不同的是，在2013年的會議中，提到有關房地產的只涉及“廉租房”、“公租房”、“保障房”等方面，對于房地產調控卻并未提及。這也意味著，對于房地產市場的管理，將從行政手段為主的方式，逐步轉變成市場主導的方式。 12月25日召開的全國財政工作會議上，財政部部署的2014年財政工作中，房產稅立法、消費稅制度完善等改革列入日程。 天相投顧分析師石巖表示，通過房產稅等措施對房地產市場進行調整，有利于建立起一套長效機制，通過市場化改革逐步推進，從而有效解決高房價問題。同時，政府主導保障房、公租房等建設，也將對房地產市場的需求產生一定的影響。 “房地產價格已處于一個相對高點，投資性購房將面臨短期內難以獲利轉手的尷尬情況。因此目前若再將房產作為投資品投資，風險會加大，不是一個明智的選擇。”億房網市場研究部羅興告訴《每日經濟新聞》記者。 房地產市場已不再適合作為投資品，那么，投資房地產的資金瞄準的下一個目標會是誰？ 上述券商分析師表示，在投資領域，房地產行業和股市形成了一個明顯的對立情形，從投資的保值增值上來看，過去的數年間，房地產市場遠遠領先于股市，其全面上漲的態勢也強于股市結構性上漲的情況。因此，投資者的目光自然首先投向了房地產市場。 但隨著房產稅、保障房建設等一系列深層次改革逐步推進，房地產市場將經歷去泡沫化和去投機化的過程，而這將對股市產生直接影響。該分析師認為，“首先，去投機化將使大量的資金從房地產行業中撤離，其次，會使其他行業領域的投資上升，使經濟轉型能夠全面活躍起來。” 他認為，由于房地產行業囤積了大部分資金，導致全社會資本平均收益下降，資金就必須尋找到新的投資渠道。而證券市場目前的一系列改革，包括新股發行改革、優先股的推進等，為構建股市的良性循環，吸引場外的增量資金提供了條件。而這正好能夠給從樓市撤出的資金提供一個新的投資選擇。 不過，該分析師也表示，由于地產行業囤積的各路資金過于龐大，撤離樓市和流入股市的程度還有待觀察。在市場資金面整體趨緊的情況下，資本市場能夠對這些資金產生多大的吸引力，還是未知數。 “棄樓入股”作用幾何？ 2013年房價持續高漲的現狀引發了市場對2014年樓市調控新政出臺的預期。此前每當樓市調控政策出臺之際，市場上總有“資金棄樓入股”的呼聲，不過從市場表現來看，這一說法還有待觀察。為此，《每日經濟新聞》記者梳理了過去幾年較為重大的樓市調控政策后發現，歷次政策出臺后，股市漲跌表現不一。 2010年4月17日，為了遏制部分城市房價過快上漲，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱為“新國十條”，其中提出了停發第三套房貸款、遏制外地炒房者以及差別化住房信貸政策。 不過，上證指數在政策發布后的第一個交易日（2010年4月19日）大跌4.79%，隨后的三個月內持續下跌，從3000點一線一直下探至2300點附近才筑底回升。 2010年9月29日，國家有關部委要求，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。當時被稱為“史上最嚴的調控政策”。這一政策出臺后，A股出現了明顯反應，自2010年9月30日起，上證指數從2600點附近一路上漲至3100多點，在短短26個交易日內漲幅超過20%。不過，這一行情沒有持續太久，股指隨后再度陷入震蕩調整。 2011年1月26日，國務院公布八條最新樓市調控政策，被稱為“新國八條”，這一政策強化了差別化住房信貸政策，其中提出二套房首付比例不得低于60%。該政策出臺后，同樣觸發了A股的一輪反彈，滬指從1月27日的2700點左右經歷了近三個月的上漲并突破了3050點。 到了2013年2月20日，國務院出臺“新國五條”政策，提出對二手房征收差額20%的個人所得稅。這一政策的出臺正值A股上行至2400點的高點，股指隨即出現調整。 “從上述表現來看，‘棄樓入股’雖然在市場上呼聲很高，但真正從樓市流向股市的資金卻并不多見，雖然也有樓市調控帶來的股市反彈，但反彈的高度以及持續性都并不理想。”一位私募人士向記者表示。