抵押土地是房價重要推手

◎譚浩俊

土地抵押是企業(yè)獲得貸款最主要的手段之一。凡是土地資源比較豐富的企業(yè)，獲得貸款的難度就小。對銀行來說，土地抵押則是風險最小、可控性最強的一種貸款方式。

從過去的情況看，土地抵押貸款，一般都發(fā)生在實體企業(yè)身上。因為，只有實體企業(yè)才會掌握一定的土地資源，才能通過土地抵押獲得相應貸款。更重要的，由于實體企業(yè)的土地一般都是按照實體產(chǎn)業(yè)的價格進行評估，價值很低，獲得的貸款數(shù)量也很少。對銀行來說，基本沒有風險。即便企業(yè)因為經(jīng)營不善出現(xiàn)關(guān)閉、歇業(yè)和破產(chǎn)，銀行也能從土地上將風險降到最低點。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，特別是城市建設步伐的加快，土地抵押不僅成為貸款的主要發(fā)放渠道，而且土地的抵押價格也在不斷上漲，絕大多數(shù)土地的抵押價格都達到了過去的幾倍、十幾倍，甚至幾十倍。

據(jù)國土資源部近日公布的《2012年中國國土資源公報》顯示，截至2012年底，全國84個重點城市處于抵押狀態(tài)的土地面積已達34.87萬公頃，抵押貸款總額則高達5.95萬億元。按照這一數(shù)據(jù)測算，每畝土地抵押貸款的金額已達到110萬元以上，比起過去十多二十萬一畝的貸款金額，高出了過去實體企業(yè)貸款幅度的5~10倍。

貸款折價幅度大幅提高的主要原因，在于這些土地絕大多數(shù)都是建設用地、開發(fā)用地，商業(yè)價值遠高于實體產(chǎn)業(yè)用地。

眾所周知，這些年，房價出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象，最關(guān)鍵的原因，就是土地價格的過快上漲。一方面，土地價格的上漲，能夠給地方政府帶來巨大的收益，可以為政績工程、形象工程等提供強有力的財力支撐；另一方面，銀行為了確保貸款不出現(xiàn)風險，也會助推土地價格的上漲。因為，在這些充當了抵押物的土地上，還有大量的居民用房、經(jīng)營用房等，如果土地價格不拉上去，貸款的風險就會很大。

正因如此，34.87萬公頃的抵押土地，就極有可能成為下一步房價上漲的重要推手。特別是掌握在政府融資平臺手中的土地，更會成為地方政府抵制樓市調(diào)控、推高地價和房價的一種隱形力量。開發(fā)商為了將掌握在手中的土地升值，也會與地方政府結(jié)成利益共同體，共推地價和房價上漲。

要確保房價不再上漲，需采取強有力的手段，將政府通過融資平臺抵押在銀行的土地釋放出來，將掌握在開發(fā)商手中的土地以調(diào)控和執(zhí)法的方式盡快開發(fā)，不然，就依法沒收或收取土地占用費，而不讓開發(fā)商在捂地中獲取暴利。只有這樣，房價上漲的內(nèi)在動力才會降低，房價也才會回歸理性。