房企轉(zhuǎn)型目標(biāo)：二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)

每經(jīng)記者  吳文坤  葉書(shū)利  發(fā)自北京

        在房地產(chǎn)調(diào)控新政的壓力下，眾多房企都舉起了轉(zhuǎn)型大旗，它們轉(zhuǎn)型的方向是進(jìn)軍二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)。

二三線或上演“一線式上漲”

        陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，除了二三線城市中一些局部的熱點(diǎn)城市、地區(qū)也有一些房?jī)r(jià)虛高外，在新政調(diào)控下二三線城市中房?jī)r(jià)下降的并不多，因?yàn)槟抢锏墓┬杼幱谄椒€(wěn)狀態(tài)。

        “調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)城市還是集中在京滬穗深、東部沿海這些重點(diǎn)城市，這就意味著調(diào)控對(duì)于二三線城市和中西部的城市提供了更寬松、更難得的發(fā)展機(jī)會(huì)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)看，二三線城市樓市增長(zhǎng)空間明顯大于一線城市。

        對(duì)于品牌房企在二三線城市的布局趨勢(shì)，陳國(guó)強(qiáng)用“非常明顯”來(lái)形容。

        記者發(fā)現(xiàn)，新政出臺(tái)后，包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的地產(chǎn)巨頭在二三線城市的布局速度明顯加快。1~6月，萬(wàn)科在一線城市中僅于上海、北京及廣州獲得了4個(gè)項(xiàng)目合計(jì)66.7萬(wàn)平方米，占總獲取項(xiàng)目的5.66%，而截至上半年末，萬(wàn)科在二三線城市的權(quán)益土地儲(chǔ)備已達(dá)到3179萬(wàn)平方米。

        陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖對(duì)此解釋說(shuō)，中國(guó)第一輪城市化的主角是北京、上海等一線城市，目前這些城市在量的積累上已基本完成，城市化已步入結(jié)構(gòu)調(diào)整的  “質(zhì)的階段”，時(shí)下中國(guó)第二輪城市化的主角正在轉(zhuǎn)向二三線城市，他們正在上演一線城市5年前城市化的劇本。因此房企涌向二三線地市是市場(chǎng)理性行為。

商業(yè)地產(chǎn)收益可觀

        與二三線城市類(lèi)似，商業(yè)地產(chǎn)相比住宅地產(chǎn)，在調(diào)控中受到的影響也要小一些。而當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)更是借助住宅地產(chǎn)萎靡之機(jī)，火爆了一把。

        范小沖表示，由于商業(yè)物業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)水平的要求較高。因此過(guò)去很多投資者不敢介入商業(yè)地產(chǎn)，特別是散戶缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，這是過(guò)去商業(yè)寫(xiě)字樓不被大家關(guān)注的重要原因。

        此次新政調(diào)控目標(biāo)直指住宅市場(chǎng)的投資投機(jī)需求，而且眾多業(yè)內(nèi)人士判斷此次政府的決心很大，未來(lái)還存有非常多的不確定性。范小沖認(rèn)為，正是這樣的環(huán)境，促使了很多人將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。

        以上海為例，有關(guān)方面的數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，全市商業(yè)辦公項(xiàng)目的成交面積和成交均價(jià)都處于歷史高點(diǎn)，其中，商業(yè)辦公項(xiàng)目成交面積達(dá)到234萬(wàn)平方米，較去年同期增加了7％，成交均價(jià)達(dá)到了15187元/平方米，同比上漲了3.6％。

        陳國(guó)強(qiáng)表示，對(duì)于北京、上海這些中心城市來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)地位明顯上升。眾多地產(chǎn)商也紛紛加重了在商業(yè)地產(chǎn)上的布局。

        據(jù)了解，今年以來(lái)，SOHO中國(guó)、萬(wàn)科、保利、招商、中糧、金地、華潤(rùn)置地、陽(yáng)光股份、首創(chuàng)置業(yè)等地產(chǎn)大鱷都表示要增加商業(yè)地產(chǎn)。其中一直堅(jiān)持做住宅的萬(wàn)科也轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨仨毧紤]商業(yè)地產(chǎn)”，截至目前，萬(wàn)科已經(jīng)在北京、西安、東莞和武漢等地啟動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資額上百億元。

        樓市調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)的收益也顯得可觀。以商業(yè)地產(chǎn)為主打的SOHO中國(guó)發(fā)布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，該公司今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入86.55億元，同比上升119倍；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17.21億元，同比上升136倍，均超過(guò)去年全年水平。截至今年7月底，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額135.7億元，已經(jīng)完成全年180億元銷(xiāo)售目標(biāo)的75%。

        “從近一個(gè)時(shí)期來(lái)看，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)回升比較快，特別是一些進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的樓盤(pán)仍然得到了市場(chǎng)的追捧。”光耀東方董事長(zhǎng)李貴斌表示，租金的上漲給商業(yè)物業(yè)帶來(lái)了價(jià)值，再加上經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，下一步商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)量將越來(lái)越大。

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專(zhuān)家：沒(méi)有必要過(guò)分擔(dān)心土地供應(yīng)量

每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

        在“新政下北京房企‘突圍’之路”論壇上，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云坦言，時(shí)下中國(guó)樓市用地供應(yīng)“不差地”。

        在樓市土地供應(yīng)上，“18億畝紅線”深刻地影響著人們的思維。

        然而在本次論壇上，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云卻認(rèn)為，時(shí)下人們  “沒(méi)有必要過(guò)多地?fù)?dān)心土地供應(yīng)量的問(wèn)題”。他解釋道，雖然中國(guó)的土地資源并不是很豐富，但現(xiàn)在的土地供應(yīng)是沒(méi)有問(wèn)題的。

        首先，所謂的“18億畝紅線”是特指耕地的范圍，但除了耕地外，中國(guó)還有許多其他土地可供開(kāi)發(fā)利用。他認(rèn)為，“18億畝紅線”的表述并不是太清晰。

        其次，目前還存在大量的閑置地沒(méi)有得到充分利用。雖然近段時(shí)間以來(lái)，全國(guó)各地陸續(xù)披露了不少閑置地，但可以肯定的是，從技術(shù)的角度上講，仍然存在大量的閑置地被遺漏。這些閑置地就是土地庫(kù)存，也是一塊很大的可供開(kāi)發(fā)的量。

        此外，時(shí)下地方政府推地的動(dòng)力是極強(qiáng)的，其動(dòng)力源泉就是土地財(cái)政。

        但他同時(shí)也指出，雖然全國(guó)來(lái)說(shuō)，樓市的土地供應(yīng)是沒(méi)有問(wèn)題，但北京、上海等一線城市的土地供應(yīng)相對(duì)比較緊張，因?yàn)橛杏^點(diǎn)認(rèn)為，目前的機(jī)制下，北京、上海等一線城市的人口數(shù)量增長(zhǎng)是無(wú)解的。如果這種結(jié)論成立的話，這些城市土地的供求關(guān)系會(huì)日趨緊張。

        但總體而言，現(xiàn)階段全國(guó)樓市土地供應(yīng)在增加，需求在下降。陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，土地價(jià)格不會(huì)暴降，因?yàn)榈胤秸跁r(shí)下的土地財(cái)政與中長(zhǎng)期地方債發(fā)行的考慮，土地價(jià)格下跌幅度是有限度的。一旦土地價(jià)格大幅下降，作為地方債發(fā)行的抵押物土地的評(píng)估價(jià)就會(huì)相應(yīng)下降，不利于地方政府地方債的發(fā)行。



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