葉檀：房價進入下降通道就不必加息

每經評論員  葉檀

　　歡迎房地產調控政策的回歸。

        以“打土豪分田地”的心態化解房地產投資者的財富，不應成為房地產調控的目的，改革房地產的目的是扭轉中國的經濟結構，讓中國從資產泡沫國回歸到實體經濟為主、以產業財富為主的經濟模式。

        目前的調控政策是可控的，動用了貨幣手段，單向度向房地產市場加息，而全面緊縮的加息模式尚未實行。進一步的房地產政策基礎工作劍指物業稅，那些希望通過捂房獲取財產性收益的人，在物業稅推出之日會發現，他們捂的是南柯一夢。

        物業稅必會推出，政策在為此進行緊鑼密鼓的準備。目前出臺的消息顯示有關部門正在制定物業稅標準。有關部門界定二套房認定標準，以家庭為單位認定套數，為今后物業稅的套數標準打下基礎；住建部政策研究中心副主任王玨林表示，二套房認定細則將很快正式出臺，屆時還將包括對家庭內成年子女的界定，這是為家庭認定制定標準；最后一個標準是全國聯網認定套數，我國民政系統、銀行征信系統、房產系統、資產系統相互之間均不聯網，而民政系統和銀行征信系統之間不能相互聯網，異地購房很難監管。可行的政策包括，在城市之間實現住房信息聯網，通過確切的房產交易信息確認家庭房屋套數。

        另據未獲證實的消息，物業稅在4個城市的試點已獲得國務院批準。其中重慶、深圳、北京三地將先期推出，而上海試點將延遲至世博會之后。不管是真是假，物業稅的大致路徑是在選擇幾個空轉試點城市進行實轉試點，在取得經驗后向全國推廣。

        中國房地產市場在物業稅預期下不可能重演瘋狂行情，這使中國加息的必要性大大下降。

        從目前來看，樓市下挫對市場利率并未造成多大影響。22日，上海銀行間同業拆放利率SHIBOR總體平穩；7天SHIBOR利率繼續小幅上行；3月期利率保持平穩；而半年期、一年期銀行間拆借利率從今年以來一直處于緩慢上升的通道中。也就是說，銀行對于長期流動性持收緊預期。

        更重要的是，房價下降會給實體經濟降溫。國際貨幣基金組織有一項研究成果，發表于2003年《世界經濟展望》第二章，通過研究1959年到2002年之間19個工業化國家的各種股票價格指數，以及從1970年開始的覆蓋14個國家的房屋價格指數，作者指出，與房地產價格下跌有關的全部附帶結果要比股票市場蕭條造成的災難嚴重得多。也就是說，隨著房地產投資熱消退，伴隨投資而來的GDP增長也會出現一定程度的停滯。

        也許是中國基礎貨幣發行量并未下降，但貨幣乘數將隨房地產下降開始下降，如此也能收到降低流動性的作用。我國的貨幣流動性高達十幾倍，而美國的貨幣乘數僅為4.21倍。這說明中國的金融體系擴張信用的能力很強，派生流動性的能力遠遠超過美國。而據相關的研究證明，我國的房地產周轉速度對宏觀流動性和通貨膨脹具有明顯的作用，只要房地產周轉速度加快，我國的宏觀流動性與通脹預期就會放大，反之亦然。

        很多人擔心，房地產市場下行后，離開房地產的資金就會進入其他投資品領域，從而導致通脹預期進一步上升。這是錯覺，與全球主要經濟體一樣，我國同樣沒有出現房地產大幅下降而實體經濟、資產品市場如火如荼的情況。看看海南泡沫破滅之后就可以了然。在投資客撤離房地產市場后，在銀行縮短房地產金融杠桿后，我國貨幣周轉速度必然下降。

        2009年9月曾有媒體報道指出，中國住房總價已經超過90萬億，是GDP的兩倍以上。盡管沒有準確數據，大致可以推斷我國住宅總價為GDP的兩到三倍。隨著房價下跌，高位接盤者的財富灰飛煙滅。別的不說，從4月6日到20日，由于房地產板塊快速下跌，申萬房地產指數累計下挫19.42%，市值總額縮水2417.5億元。賬面財富成為回味中的古伊甸園。

        中國貨幣乘數正在下降，一季度票據融資、短期融資下降而中長期貸款上升，今年3月中長期貸款占比高達約130%，由于銀監會實行嚴格的管制，這些中長期貸款無法在市場上興風作浪。

        現在最怕的不是房地產下行之后造成通脹預期，而是房地產下行之后經濟增速下降，政府以投機心態扭轉調控政策，使房地產再一次步入中國實體經濟正殿，如此一來，改革將前功盡棄。



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