房地產假按揭導致成交回暖 當銀行是豬？

房地產市場的小陽春讓市場的判斷莫衷一是，一些情緒化的判斷更讓人摸不著頭腦。在市場人士對預期的判斷產生嚴重分歧、銀行對房地產貸款受到嚴厲制約的情況下，所謂房地產市場回暖是假按揭導致，是夸大之辭，這些人當銀行是豬？現在銀行信貸員壞帳背終身，誰愿意鋌而走險。各地成交量普遍回暖，難道所有開發商與銀行都是騙子加白癡組合？ 節后商品房市場成交量上升是事實。統計顯示，今年前兩個月，深圳新房和二手房成交規模分別同比增加174%和106%。三月份更是持續回暖。北京成交量也在回升，3月1日至15日，商品房期房成交5232套，比2月上半月的2025套翻了一倍，接近2月份整月5800余套的數量。根據易居研究院的數據，上海商品房市場2009年2月價跌量升，新增商品房供應86.25萬平方米，環比大幅減少29%，成交量為184.42平方米，環比增加36.31%。 房地產小陽春是政府支持、人為控制的結果，是利好政策刺激下的小反彈。政策護駕，價格下跌與對未來通脹的害怕，才造成了這一波小陽春。 以上海為例，房地產成交量前十名樓盤絕大部分是節前降價促銷的樓盤，市場的通脹預期使部分投資者愿意冒險將資金投入房地產市場。政府在隱性托市，商品房在建面積增加，峻工面積與新樓盤面積減少，說明開發商拉長了建設周期，只有在現金流得到支撐的情況下才能這么干。 政策上的減稅、降息、降首付，開發商主推中小戶型降低總價，政府對開發商的土地支付款網開一面，最近上海開放境外投資者外幣保證金帳戶，說明限外令在悄悄開閘。這說明，政府對于房地產市場的急劇下挫比開發商還要著急，土地溢價下降，拍賣屢屢流標，成交也在底價，開發商資金不足造成大面積爛尾樓，這是政府拉動經濟復蘇不能承受之重。 成交量短期回暖，不代表房地產市場已經出現反轉。 成交量回暖只是一個指標，還要看持續時間多長，以及其他配套指標的落實情況。總體而言，2月份屬于價跌量升情況，中國國家發展和改革委員會和國家統計局調查顯示，2月份中國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月擴大0.3個百分點，為自去年12月首次出現同比下降后，連續第三個月跌幅持續擴大；環比亦降0.2%。分類型看，經濟適用住房銷售價格同比上漲0.3%，普通商品住房和高檔商品住房銷售價格同比分別下降1.8%和2.8%。 成交量回暖是與春節期間的地量成交相比，與房地產景氣周期比，仍處于低谷。從2月份開始的成交量回暖還需要輔之至少3個月以上的持續期，才能做出明確的判斷。 更能說明問題的是，房地產商本身對于市場回暖信心不足，他們還處于去庫存化的關鍵階段。 根據瑞銀提供的數據，房地產在建面積和竣工面積在1-2月份同比強勁增長，考慮到房屋建設從開工到竣工通常需要1-2年的時間，目前竣工面積的增長可能僅僅反映了18-24個月之前房屋開工面積的猛增，這一數據只是說明房地產商在努力消化以往的土地存量。 代表房地產開發商真實信心的新開工面積與土地交易，還在繼續下跌的過程中，盡管跌幅有所減緩。在固定資產投資中，房地產投資一落千丈，根據國家統計局的數據，雖然房地產在城鎮固定資產投資中的比重仍達23%以上，但今年1到2月份房地產投資(2398億元)實際同比增速由20%以上下滑為5.1%，達到歷史低位。在此情況下，只有由政府啟動保障性住宅建設，才能彌補這一短板。從目前的投資量來看，保障型住房的建設仍處于雷聲大雨點小的老套路中。 所有這些都在證明，市場主體對于未來走勢并不確定，只能走一步看一步。在這樣的情況下，房地產投資高潮顯然是個夢想，根據主要房地產市場的周期，熊市不可能僅僅維持一年多的時間。 從市場規律來說，成交量上升而房價下挫不是常態，有些房地產開發商開始提價銷售，不過是趁亂獲小利，再次演繹以往投機路線而已。著眼于我國房地產市場的大調整，此時回籠現金進行區域與產業布局，是前所未有的良機，看重蠅頭小利者，未必能占得產業布局的先手。他們與那些以懷疑論追究金融業與房地產業的原罪者一樣，目光短淺。