“五一”北京多個新盤銷售火熱，得房率之后市場更關注什么？

每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

從5月5日晚開始，北京的開發商們陸續發布“五一”樓市成交海報。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，招商蛇口北京公司璀璨時代“五一”（5月1日～5月5日，下同）累計到訪500+組，云璟攬閱銷售總額約1.8億元，招商序開放5天有2000+組客戶；保利發展北京公司“五一”銷售7.05億元；中建壹品（北方）“五一”銷售6.1億元，其中元啟項目銷售36套（自渠16套）等。

與此同時，隨著5月1日“好房子”國標《住宅項目規范》的正式實施，北京多個售樓處也十分熱鬧。中指研究院數據顯示，“五一”假期，北京新建商品住宅累計網簽302套、3.42萬平方米，同比分別增長114%和107%。北京新房項目普遍推出一系列優惠活動，特價房源較多，促銷力度較大；部分樓盤在特價房源基礎上還進行了折上折促銷活動。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，目前公眾對“好房子”的認知往往局限于得房率指標，而“好房子”更深層的突破方向在于公共空間品質的提升，核心在于通過會所、風雨連廊、沿街商業及架空層等多元空間的重構，實現社區生活場景的有機共生。

圖源：開發商朋友圈

售樓處有點忙，銷售“接不過來客戶了”

“18個銷售，接不過來客戶了。”

5月5日，北京金隅望京云尚某工作人員發了一條朋友圈，該項目當天迎來了大批看房者，大家忙到甚至需要在群里互相溝通“誰能接客戶”。

而對于新取證的項目來說，開發商們則更期待能早日入市銷售。

4月27日，位于朝陽區酒仙橋板塊的中海萬吉玖序項目取證，共計332套房源，批準銷售均價在11萬～13萬元/平方米；5月4日，招商序項目開啟凍資，首日鎖定超過150組客戶；5月6日，中海麗金府宣布“五一”銷售3.2億元，并表示二期加推在即。

與此同時，御翠園推出“五一”特別折扣，20套特價房七折出售，價格最低7萬元/平方米；金茂璞逸豐宜也持續招募全城外聯，110平方米戶型稅前外聯傭金8萬～10萬元，192平方米戶型稅前外聯傭金可達12萬～15萬元等。

而在4月29日，中鐵建地產經過219輪競價（包含線上4次競價），以7.7552億元、樓面價約35796元/平方米、溢價率21.9%，競得北京市通州區梨園鎮強力家居土地一級開發項目FZX-0303-6007地塊，時隔3年重新在北京公開市場拿地。

每經記者了解到，中鐵建地產拿地后，很快就發布了策劃銷售團隊的招聘海報，并打出了“高薪金、優福利”字眼。

忙碌、沖刺，這是近期北京多家開發商的一個縮影。

龍湖集團有關人士通過微信向每經記者表示，“五一”期間，北京龍湖·觀萃建面約129平方米的四居樓王實景樣板間亮相，與此前開放的園林景觀、架空層泛會所、風雨連廊、地庫光廳、街角口袋公園等共同構成北京首座超3萬平方米交付級實景示范區。“好房子”的實景落地吸引了更多買房人，“五一”期間觀萃銷售28套、約1.54億元。

越秀北京某新盤項目 受訪者供圖

此前有受訪對象曾向每經記者表示，“第一季度購房群體沒有發生結構性變化，只不過‘小陽春’激發了客戶走向市場，大家的預期從深度觀望轉向主動比選”。

然而，近期多位房地產顧問和渠道專家向記者透露了相似的看法：一些客戶自從“好房子”新政策出臺后，便持續關注并咨詢相關事宜，其中部分客戶之前已經做出了購房決定，但現在又開始猶豫不決，“他們希望再觀望一下，期待會有更優質的房源出現”。

這種觀望，在“五一”假期轉換成了更高頻的看房熱度。

58安居客云洞察數據顯示，“五一”期間，全國新房線上找房日均熱度較前五天環比上漲約3.9%，較整個4月上漲約2.5%。

得房率之后市場更關注什么？

如前所述，“好房子”是這個假期北京樓市繞不開的主題。

今年2月13日，北京市規劃和自然資源委員會就印發了《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》。其中提到，可按需設置封閉或開敞陽臺，部分面積不計入容積率；允許套內面積比較大的住宅在起居室設置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。

北京“好房子”新規發布后，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受每經記者采訪時曾表示，房地產市場購房的積極性是在明顯增加的，購房者對于新推出的一些標準也很關心。說明當前供給端的一些改革，使得需求端對于“好房子”的期待更加強烈，期待有更多的好產品推出來。

北京某新盤項目 每經記者 陳夢妤 攝

豐臺區某商品房項目策劃經理吳九如5月2日在接受央視財經采訪時就表示，客戶來到售樓處之后，會主動向置業顧問詢問得房率是多少。我們項目的套內使用率平均可以達到90%左右，其中最高的戶型使用率可以達到95%，使用率的提升對于購房者來說是一個比較大的實惠。

5月6日，越秀北京方面通過書面向《每日經濟新聞》記者表示，當住房需求從“有房住”向“住好房”過渡，對居住體驗的衡量標準，不再僅是聚焦于戶型本身，而是更聚焦于家庭陪伴、社交互動、居住場景等日常生活細節的完善。

前述龍湖集團有關人士也表示，構建業主群體的信任關系，是“好房子”的必修課，其中公共空間必不可少，公共空間越豐富，業主之間接觸、交流的機會就越多。龍湖觀萃北京昌平項目為了提供更多公共空間，首次試點落地了在首層架空、風雨連廊的鼓勵政策。空間設計的突破，讓項目有了充足的空間容納全齡活動場所，交給業主使用。

購房者張喜（化名）在現場向每經記者表示，比較關注“好房子”新規中的層高和得房率，現在只要看房基本都會問這兩個問題。“暫時只有自住需求，所以對得房率指標比較敏感。在區位、總價等主要條件都近似的情況下，那肯定是選高得房率的項目”。

越秀北京星耀未來項目售樓處 受訪者供圖

越秀北京星耀未來項目有關人士則認為，隨著家庭結構的成長、新生活方式的注入，空間也需要不斷更新演化。尤其是今年“好房子”被寫入政府工作報告，從“居者有其屋”到“擇優而居”，下個階段的資產配置與人居選擇，一定是產品力更為領先的好房子，最直觀的體現就是戶型設計。好戶型不一定等于好房子，但好房子首先得有好戶型。

但一個不容忽視的現實則是，隨著越來越多“好房子”入市，第一批試水項目具備的優勢，可能會被更完善的“后來者”替代。比如，當得房率來到100%甚至更高的120%后，便已觸及天花板；諸如180度全景落地窗、高端廚衛等裝修配置同質化后，公區的泳池、會所究竟還有多少可挖掘的空間？

郭毅表示，存量項目可通過價格調整與競品形成錯位競爭，或等待區域內相鄰項目完成去化后，使得兩者總價區間重疊度相似的房源進一步降低，避免形成直接客源爭奪的競爭態勢。此外，通過多元化營銷手段清倉庫存，為后續市場布局騰出資金與空間。

封面圖片來源：受訪者供圖