保租房REITs觀察 | 國泰君安城投寬庭保租房REIT：去年凈賺8000多萬元，“成團”策略能否實現空置房源去化？

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

去年收入約為1.80億元，凈利潤約為8048.02萬元，整體經營業績與預期相符。

近期，國內首個專注于保障性租賃住房的公募REITs——國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（代碼：508031；以下簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”）公布了2024年度報告。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）注意到，在報告期內，國泰君安城投寬庭保租房REIT的現金流分配率為3.61%；其底層資產是位于上海的兩個保障性租賃住房項目，整體出租率達到92.49%，租金收繳率高達99.99%。

根據國泰君安城投寬庭保租房REIT的年報，未來基金管理人將與運營管理機構合作，強化基礎設施資產的運營管理。在社區營銷管理方面，為加速空置房源的去化并穩步提升年度出租率，運營管理機構將構建多元化的拓客體系，例如為新簽約客戶推出成團政策等。“江灣及光華社區將同步推行‘以老煥新’營銷獎勵機制，通過雙社區房源池聯動，實現跨項目11種戶型自由組合選配，客戶選擇靈活度進一步提升。”

來源：國泰君安城投寬庭保租房REIT2024年度報告

底層資產項目出租率均超90%

根據戴德梁行的研報，隨著公募REITs的推出以及已上市的保租房公募REITs項目在二級市場的出色表現，租賃住房已成為投資市場關注的焦點。

目前已上市的7單保租房REITs中，國泰君安城投寬庭保租房REIT的發行規模最大，且是上海市國企首單保租房REITs，基金于去年1月12日在上交所上市。

截至4月15日，國泰君安城投寬庭保租房REIT的收盤價報4.152元，漲幅達到1.44%；換手率為201.88%，自上市以來累計漲幅為38.75%。

在報告期內，國泰君安城投寬庭保租房REIT實現營業收入約為1.80億元，凈利潤約為8048.02萬元，經營活動產生的現金流量凈額約為1.42億元；當期可供分配的金額約為1.31億元，超過了招募說明書中的預測值，單位可供分配金額為0.1307元；基金的總資產和凈資產分別達到32.53億元和30.67億元。

城投寬庭江灣社區現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

國泰君安城投寬庭保租房REIT的底層資產由兩個保障性租賃住房項目構成。其中，上海城馳房地產有限公司持有的城投寬庭江灣社區項目自2022年11月開始運營，截至去年底，累計運營時間約為2.1年；上海城業房地產有限公司持有的城投寬庭光華社區項目自2023年3月開始運營，截至去年底，運營時間約為1.8年。這兩個項目都位于上海市楊浦區新江灣城板塊。

截至報告期末，基礎設施資產的運營狀況穩定，租戶結構保持穩定，分散化程度較高。具體來看，江灣社區的個人租戶占比為93.37%，企業租戶占比為6.63%；光華社區的個人租戶占比為99.75%，企業租戶占比僅為0.25%。

“小區90%以上（房源）出租了。”城投寬庭江灣社區的一位工作人員4月14日在現場向每經記者介紹，目前待租的一居室（約30平方米）租金大約為5000元/月，而一室兩廳（約63平方米）的租金則在8000元/月左右。他補充道：“每個樓層的租金不同，看中的話，有九折優惠活動。”

城投寬庭江灣社區服務處 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

在樣板房中，每經記者觀察到，空調、冰箱、洗衣機、熱水器、電視以及衣柜等室內軟裝設備一應俱全，且已接入民用水電。該項目屬于R4用地（即四類居住用地，主要用于建設保障性租賃住房）的租賃住宅社區，配備了約3000平方米的商業配套和約800平方米的公共服務空間，其中包括公共廚房和公共健身房等設施。此外，社區還配備了管家、店長以及保安和保潔人員。

在房源分布上，一居室（約30平方米）有918套，一室一廳（約40平方米）有276套，一室兩廳（約60平方米）有325套，兩室兩廳（約73平方米）有96套，三室兩廳（約98平方米）有104套。租金在5000元至12000元/月區間。

根據周邊房產中介機構數據，與城投寬庭江灣社區相鄰的上海院子、綠地海珀璞暉、建發瓏庭等商品房小區，主要戶型為三居室，租金價格區間在9850元至22000元/月。

保租房申請政策進一步優化

從現場走訪情況來看，城投寬庭江灣社區共有7個單元樓棟，最高為12層。租賃住宅的建筑面積約為8萬平方米，共計1719套保障性租賃住房。每經記者在社區現場看到，多數樓棟的陽臺上有衣物晾曬，樓下則配備了超市和餐飲門店。

附近的字節跳動、嗶哩嗶哩等互聯網企業的員工以及高校青年，構成了城投寬庭江灣社區的主要租戶群體。上述工作人員向每經記者透露，經常有企業和銀行的人員前來租房，而小區也對這部分租戶提供了額外優惠。

城投寬庭江灣社區房源內部 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

在楊浦區新江灣城板塊，除了城投寬庭江灣社區和光華社區之外，上海“隨申辦”App顯示已有多個保障性租賃住房項目入市，包括中企云萃江灣（共165套房源）、可遇新江灣（共627套房源）、頤家公寓（共88套房源）、樂活智寓（共95套房源）等。

截至今年3月23日，“隨申辦”App平臺顯示，上海已登記入市的保障性租賃住房項目共計282個，其中位于楊浦區的有22個。

目前，租住城投寬庭保租房社區需滿足特定條件，例如在上海與用人單位簽訂勞動合同，家庭人均住房面積低于15平方米，部分戶型僅面向有子女的家庭開放。

4月15日，上海市住房城鄉建設管理委主任、上海市房屋管理局局長王楨在《2025上海民生訪談》直播間回應住房保障相關問題時表示，上海正在通過大力發展保障性租賃住房，滿足新市民、青年人等群體階段性租住需求。今年在申請政策方面進一步優化，明確高校畢業生在畢業兩年內，可憑畢業證申請保租房。

“從已上市的租賃住房公募REIT的表現來看，多數項目的底層資產在去年的出租率穩定在90%以上，顯示出住房租賃需求的韌性。”在世邦魏理仕中國區研究部謝晨看來，去年7月發改委發布的1014號文件將市場化租賃住宅納入公募REITs的底層資產，這也將促進長租公寓資產的流動性得到進一步增強。

此外，國家層面對租賃住房金融支持政策的接連釋放，使得保租房REITs進入快速發展期。克而瑞分析認為，上市的保租房REITs憑借其優質的底層資產，在市場波動中展現了顯著的抗周期特性和超額收益表現，成為當前投資的“避風港”。在部分城市，公租房租金已從市場價的五折提升至七折，隨著政策的常態化傳導，未來保租房REITs的收益價值有望進一步提升。

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