聚焦房企業績：開發業務毛利下降，經營性業務成業績緩沖墊

三月水暖，土拍市場槌聲漸密，西湖岸邊與黃浦江畔的春風吹進了樓市，但同期發布的房企整體業績卻不容樂觀。 統計顯示，截至目前，A股、港股中共90家房企預告2024年全年業績，其中，僅有三成預計尚能盈利。梳理原因發現，本期房企整體利潤下滑、虧損的主要由于房地產開發業務毛利率顯著下降。 具體來看，房地產開發業務結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年消化的現房和準現房庫存。而由于2022年前土地獲取成本較高，導致報告期結算毛利總額大幅減少。 根據花旗的預測，在保持正向盈利的房企中，僅華潤置地、中國海外發展有望在報告期內實現超百億元的凈利潤，而龍湖集團緊隨其后，凈利潤水平位居行業第三。 在上述3家房企中，龍湖集團已于近期發布業績預告，公告顯示，龍湖集團預計2024年本公司擁有人應占溢利將下降20%左右，在2023年龍湖實現擁有人應占溢利人民幣128.5億元。 龍湖在前序公告中透露，在2024年，龍湖集團整體及各航道均實現正向經營性現金流，負債規模有序壓降、債務結構持續優化。面向未來，龍湖表示，將堅持以正向經營性現金流推動業務增長，非開發業務收入和利潤貢獻持續提升，實現高質量發展。 實際上，自2024年以來，房地產行業已經嘗試從市場、主體、供給等方面進行全方位轉型，而房地產企業自身也在加大新業務的布局，圍繞主營業務出發，強化收入更加平穩的持有型物業，以及對財務健康更加友好的輕資產業務。 龍湖集團作為行業內率先轉型的先行者，在2024年就實現了運營及服務業務的進一步增長：全年實現經營性收入約284.8億元（含稅），創造歷史新高，其中運營收入約145.0億元（含稅），服務收入約139.8億元（含稅）。 對此，摩根大通在最新研報中表示，自2021年以來，地產行業的波動對所有開發商的利潤都產生了深遠的影響，其中許多開發商也發布了盈利預警。龍湖得益于其經營性收入的緩沖，依然保持約70億元的核心凈利，這已經使該公司從民營企業中脫穎而出。如果龍湖在合同銷售、地產開發業務利潤率方面有所修復，那么其對龍湖的看法會更加積極。 （本文不構成任何投資建議，投資者據此操作，風險自擔。）