區域項目觀察 | 深業集團旗下雙盤推新銷售平淡，頂豪“倒掛王”項目開盤去化不足六成

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

深圳“9·29”樓市新政之后第四個“日光盤”誕生。

12月14日，位于深圳龍華區的中建鵬宸云筑開盤，推出368套房，完成意向登記保證金凍結的客戶達1587批。據樂有家研究中心消息，該項目開盤3.5小時即售罄，成為深圳今年的第五個“日光盤”。

不過《每日經濟新聞》記者注意到，相比今年10月和11月，深圳樓市進入12月以來整體去化情況有所下滑。據深圳中原地產研究院數據，上周（12月2日—8日）深圳全市住宅成交套數和面積環比下滑均超過10%。

以深業集團旗下項目為例，位于南山區的深業世紀山谷·世家于12月8日開盤，推出住宅342套，當天銷售約200套，去化率約58.5%；位于龍華的深業頤樾府三期于12月6日開盤，推出住宅246套，當天銷售約100套，去化率約40%。

頂豪“倒掛王”開盤去化不足六成

深業集團當前在深圳的在售項目主要包括頤樾府、深業世紀山谷花園、上城學府、深業上林苑等，這些樓盤主要分布于龍華、南山、福田等區域。

如果從區域業績貢獻度來看，南山區排在前列。南山區屬于深圳樓市限購區，新房銷售均價普遍較高。安居客數據顯示，截至今年12月，南山區新房銷售均價為9.6萬元/平方米，而深圳全市新房銷售均價為5.7萬元/平方米。

深業集團在南山區開發的項目包括深業云海灣、深業世紀山谷和深業鶴塘嶺。其中，深業云海灣項目于去年6月24日開盤，當日去化98%，銷售總額超百億元。該項目的人才房部分于去年9月全部售罄。而深業鶴塘嶺項目推出時還是深圳樓市較為火熱的2020年，彼時該項目推出226套房源，吸引了超542批客戶認購。

深業世紀山谷花園銷售現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩攝

而近期深業集團加推入市的深業世紀山谷花園項目，一期于去年9月份開盤，毛坯房均價10.2萬元/平方米。本次（12月8日）推出的二期（深業世紀山谷·世家）房源，備案價為12萬元/平方米，折后均價約10.7萬元/平方米。

從開盤當天的銷售情況來看，此次推出的342套房源銷售約200套，去化率約58.5%。

此前的12月10日，每經記者實地探訪深業世紀山谷花園發現，該項目臨近綠景白石洲項目，距離地鐵29號線白石洲北站約200米。其中，該項目3棟A座和3棟B座達69層，是深圳南山區最高的住宅建筑之一，項目容積率為6.04。

與該項目一河之隔的另一側是“南山科技園片區”，曾誕生包括華潤城潤璽、紅樹別院等頂級豪宅，上述項目目前的二手房掛牌價多在18萬元/平方米以上。也正因如此，深業世紀山谷項目被不少業內人士稱為深圳市場的頂豪“倒掛王”。

“因為深業世紀山谷是舊改項目，企業要考慮盈利，就只能把項目（樓層）盡可能做得高一點。”深圳房產中介小王向每經記者表示：“今年12月，南山區加推的項目比較多，整體去化壓力比較大。雖然深業世紀山谷花園所處區位在南山區還不錯，且有景觀優勢，但項目單價高、戶型大導致上車門檻較高。”

深業世紀山谷花園所處位置 圖片來源：百度地圖

12月15日上午，深業世紀山谷世家一位置業顧問向記者介紹：“項目開盤到現在已經賣了七成多，233平方米、280平方米和386平方米三種戶型中，280平方米戶型已基本賣完，另兩種戶型還有少部分可選樓層房源。”

據克而瑞區域數據，今年前11月，深業集團以79.84億元的權益銷售金額在深圳區域排在第八位，年內熱銷項目包括深業上城學府、深業上林苑等。

每經記者注意到，近兩年深業集團在深圳土拍市場相對低調，自去年6月底以14.41億元拿下深圳北站的A811-0347宗地后，在深圳土拍中就鮮少看到其身影。據三季報，截至今年9月30日，深業集團實現營收76.14億元，同比下滑25.4%；實現凈利潤虧損約12.46億元，同比由盈轉虧。

深圳新房市場銷售熱度有所下滑

臨近年底，深圳各樓盤開始加快入市步伐。

以南山區為例，僅11月份就有赤灣瑯玥灣佳園、四海名邸、山海丹華府、天源華府、深業世紀山谷花園先后拿到預售證。進入12月，又有縉樾府、地鐵前海時代廣場先后取得預售證。

不過據每經記者觀察，相比今年10月和11月，深圳樓市進入12月以來整體去化情況有所下滑。據深圳中原地產研究院數據，上周深圳全市住宅成交1469套，環比下滑15.4%；成交面積14.9萬平方米，環比下滑13.4%。

據每經記者梳理，12月第一周，深圳共有深業世紀山谷世家、深業頤樾府3期及中建觀玥名邸三個項目入市，但開盤去化情況均不甚理想。

比如中建觀玥名邸項目，今年10月19日首次開盤僅1.5小時即售罄，成為深圳今年第三個“日光盤”，但該項目在12月加推的147套房源中，去化率約六成。

再看深業集團12月6日開盤的深業頤樾府三期，此次共推出住宅246套，開盤當天銷售約100套，去化率約40%，低于深業世紀山谷的去化率（約58.5%）。

“目前認購項目可享受備案價約九三折優惠，對購房者來說，30層以下房源性價比相對較高。”深業頤樾府項目一位置業顧問12月15日上午告訴每經記者，項目30層以下房源已經賣了近九成。

據每經記者觀察，10月份堪稱銷售旺季，彼時大部分售樓處人氣爆棚，中西部區域更是熱度高漲。但從11月開始，深圳樓市區域分化現象逐漸顯現，即使是南山這樣的熱門區域，新房銷售也呈現出冷熱不均態勢。

數據來源：深圳市住房和城鄉建設局（諸葛研究院整理）

如位于深圳蛇口的招商四海臻邸二期（備案名：四海名邸）于11月22日開盤，推出206套住宅，當天銷售200套房源，去化率約97%。

而同屬南山區，赤灣和南頭的新盤去化情況卻不盡如人意。如11月份拿到預售證的天源華府備案297套、山海丹華府備案419套、瑯玥灣佳園370套，目前的網簽備案率多在18.9%—24.5%之間。

注：從實際銷售到網簽存在一定時間差，一般實際銷售數據要高于網簽數據。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝