每日經濟新聞 2024-09-20 15:29:54
◎“2021年8月樓市開始呈現降溫趨勢，拐點已經出現，當時杭州搖號搶房其實是買在高位的。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受每經記者采訪時指出，“這一點和今年上海豪宅熱有些相似，如果帶著買到就是賺到的投資心態，將來可能也會面臨同樣問題。”
每經記者｜包晶晶 每經編輯｜陳夢妤
能讓杭州中介群體“沸騰”的二手房板塊，亞運村榜上有名。
自從6月綠城桂冠東方近2700套住宅率先啟動分批交付起，“亞運村有了正式掛牌”就成了杭州二手房市場的熱門話題。6月21日，萬科日耀之城744戶也迎來交付。9月20日，據“華潤置地杭州”官微，亞奧城南區2幢、3幢、6幢、7幢、10幢將正式交付。
綠城桂冠東方、萬科日耀之城、華潤亞奧城，是杭州樓市熱度極高的“亞運村三子”。在剛剛過去的中秋假期，先行交付的綠城桂冠東方、萬科日耀之城二手房也迎來了一波看房和成交熱。
據鏈家，綠城桂冠東方近30天帶看次數已經達到18909次，正在出售510套，近90天成交25套；萬科日耀之城近30天帶看4777次，正在出售154套，近90天成交32套。
不過，這背后是巨大的供應量和投資客拋盤的辛酸淚。
目前亞奧城住宅部分尚未正式交付，但板塊成交價已經從7萬元/平方米一路下行，目前成交單價最低的一套甚至不到4萬元/平方米，和開盤均價4.7萬元/平方米相比，已經“破發”。
“2021年8月樓市開始呈現降溫趨勢，拐點已經出現，當時杭州搖號搶房其實是買在高位的。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，“這一點和今年上海豪宅熱有些相似，如果帶著買到就是賺到的投資心態，將來可能也會面臨同樣問題。”
亞運村率先交付的兩兄弟，就上演了一場拋盤“速度賽”。
“終歸是從1.8萬元/平方米單價漲起來的地方，浮盈籌碼很多。你不賣有的是人賣，這個盤不賣有的是盤賣，這個板塊不賣有的是板塊賣??你覺得能堅持到哪一步？基本第一步就已經涼了。”有網友在社交平臺表示。
這場競速賽里，由于日耀之城辦理產證最快，因此房東掛牌出售動作也最早。不少亞運村區域的中介在朋友圈實時發布成交信息，其中一則成交記錄顯示，截至7月7日，日耀之城已經有22套房源成交，單價差距也非常大。
杭州德佑地產中介小唐（化名）告訴《每日經濟新聞》記者：“目前日耀之城位于濱水區、朝向好一些的房源價格比較高，價格大概在5.8萬～6萬元/平方米。”
而體量更大的桂冠東方，則在二手賽道上慢了一步，房東們彼此博弈，降價出貨。
“離高鐵最近的一棟樓，有套二樓房源的成交價是3.98萬元/平方米，但是同一時間段接近6萬元/平方米單價成交的也有。”
小唐說，當初新房買入的價格其實差不了多少，房源離高鐵越近，越容易“破發”。其中還有一部分人合伙買房，就是大家說的“拼多多”。加上延期交房、資金成本又高，有些人就熬不住了。
此前的6月13日，綠城桂冠東方交付，都市快報曾報道，中介告知潛在購房者：“不要著急搶房，亞運村當初搖號很多人是湊著錢去搖的，又等了這么多年，在目前的行情之下，好多人都會出。”
比如，從貝殼平臺的信息看，有一個月前掛牌的業主就直接打出了“急急急賣”的字眼。
事實上，亞運村拋售的壓力還沒有完全釋放，畢竟華潤亞奧城還有近1500套房源未交付，如果掛牌比例和桂冠東方、日耀之城持平，將令“以價換量”更為徹底。
“目前的價格不見得是底部，這是購房者要注意的問題。”嚴躍進提醒。
不少杭州人說起“亞運村三子”，都會強調對其品質的認可。
杭州一位房東對每經記者透露，高利率、高杠桿的“拼多多式”投資客明顯出貨意愿更強，另一部分房東在這種砍價撿漏的行情下決定暫時不賣房了，先掛牌出租，而且租金水平也還不錯。
嚴躍進在接受每經記者采訪時指出：“投資客想要抽身很難，不是因為房子不好，而是因為供應量太大。”
小唐的日常感受更為直觀，他告訴每經記者，雖然看著掛牌租金高，但也難租。
每經記者在鏈家平臺看到，日耀之城目前共有64套在租房源，桂冠東方則有133套正在出租。
“一是亞運村房子多，二是租金雖然高，但和世紀城板塊相比競爭力還是弱了。目標租客如果考慮工作地距離，去世紀城也能租得到。”小唐坦言。
次新房“破發”之風會不會持續蔓延？這要從土地供應的源頭看。
今年的巨量供應，要反推到2021年的推盤潮。
據中指研究院當時統計，當年8月杭州十區（包含臨安、富陽）的商品住宅累計16573套房源入市，純新盤開盤項目有17個，達到當年純新盤開盤數的峰值。純新盤項目供應房源6213套，占入市房源總量的四成左右。商品住宅供應集中在蕭山、余杭的熱門板塊，尤其蕭山“亞運村三子”，首開就受到購房者青睞。
對比2023年，杭州全市涉宅用地出讓金1803億元（市區攬金1780億元），2024年上半年，杭州涉宅用地出讓591億元，供應端大幅縮減，直觀感受就是新房供應量的同比例縮減、熱門地塊溢價率上升。中長期來看，杭州次新房的供應量也將在2～3年后同比例縮水。
但短期看，“以價換量”并沒有結束，近期多位市場分析人士均提示，房價還沒有止跌的跡象。
嚴躍進對此表示：“杭州是非常典型的標桿城市，不能孤立地看。一旦杭州房價出現快速下跌，會產生較大問題。”
封面圖片來源：每經記者 孔澤思 攝
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