企業(yè)觀察︱舉債擴(kuò)張拿地！京能置業(yè)歸母凈虧損仍在持續(xù)

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

作為北京能源集團(tuán)旗下的地產(chǎn)上市平臺，京能置業(yè)（SH600791，股價(jià)3.61元，市值16.35億元）在經(jīng)歷了去年業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧后，今年以來的經(jīng)營業(yè)績?nèi)晕吹玫胶棉D(zhuǎn)。

據(jù)京能置業(yè)日前披露的一季度報(bào)告，今年前3個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入為1.70億元，歸母凈利虧損0.58億元。銷售方面，控股子公司合計(jì)銷售車位84個(gè)，公司旗下10處在售項(xiàng)目有7處的簽約金額出現(xiàn)同比下滑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）注意到，為了歸還公司債務(wù)和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，今年3月，京能置業(yè)擬向京能集團(tuán)提出40億元帶息借款。同時(shí)，向金融機(jī)構(gòu)申請不超過20億元綜合授信額度，用于降低公司的資金成本和歸還債務(wù)本息。

在今年北京首場土拍上，京能置業(yè)報(bào)名參拍多宗地塊，并以總價(jià)38.41億元、溢價(jià)率15%一舉奪得豐臺區(qū)大瓦窯地塊。近日，京能置業(yè)已對外公布項(xiàng)目名稱以及房源情況。

項(xiàng)目利潤承壓

在1月初舉行的北京今年首場土拍上，此前很少在土拍市場露面的京能置業(yè)意外地出現(xiàn)在競拍名單上，并最終以38.41億元競得豐臺區(qū)盧溝橋街道大瓦窯馨城項(xiàng)目二期DWY-L44地塊，溢價(jià)率為15%。在本次土拍上，京能置業(yè)還與中建信和對大瓦窯DWY-L42地塊展開爭奪。

2024年北京首場土拍結(jié)果 來源：中指研究院

直到近日，京能置業(yè)才對外披露，已取得大瓦窯馨城項(xiàng)目二期DWY-L44地塊F1住宅混合公建用地項(xiàng)目的土地不動產(chǎn)權(quán)證。取得工程規(guī)劃許可證后，該項(xiàng)目明確了各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)，并簽訂了土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，完成土地款的繳納工作。

最終，該項(xiàng)目被確認(rèn)名為京能西賢府（備案名：西賢嘉苑），規(guī)劃建設(shè)7幢住宅樓，428套房源，分為11—18層的洋房和小高層，戶型面積約為125—173平方米，均價(jià)約8.3萬元/平方米。

京能西賢府位于大瓦窯地鐵站北側(cè)，周邊新房市場競爭較為激烈，包括已建成在售的國譽(yù)萬和城項(xiàng)目，均價(jià)約8.2萬元/平方米；以及首創(chuàng)天閱山河項(xiàng)目，均價(jià)約8.1萬元/平方米。此外，中建信和正在開發(fā)的大瓦窯DWY-L42地塊也在附近，均價(jià)同樣約為8.3萬元/平方米。

從拿地價(jià)格來看，京能西賢府的樓面價(jià)略高，約為6.08萬元/平方米，中建信和的大瓦窯DWY-L42地塊樓面價(jià)約為5.54萬元/平方米。京能西賢府若要從大瓦窯新房市場中實(shí)現(xiàn)快速銷售并確保利潤，對京能置業(yè)的操盤能力是不小的考驗(yàn)。

值得一提的是，5月下旬，北京市豐臺區(qū)門頭溝區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人前往京能西山印項(xiàng)目開展調(diào)研，對京能置業(yè)大力推進(jìn)保障房建設(shè)給予肯定。但調(diào)研組同時(shí)也表示，對于當(dāng)前銷售難點(diǎn)，京能京西公司要統(tǒng)籌研究項(xiàng)目去化工作，沖刺攻堅(jiān)銷售去化問題。

據(jù)記者了解，京能西山印是京能置業(yè)銷售較為遲緩的項(xiàng)目之一。北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，該項(xiàng)目分別于2022年4月和11月兩次取得預(yù)售證，共計(jì)約2250套房源。截至今年5月底，該項(xiàng)目已簽約套數(shù)共885套。也就是說，入市兩年，該項(xiàng)目的去化率約為39%。

業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧

京能集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)分為電力和清潔能源，旗下共有6家上市企業(yè)，包括京能電力、京能清潔能源、京能熱力、北京能源國際、昊華能源和京能置業(yè)。2008年，京能集團(tuán)通過并購重組入主“貴州華聯(lián)”，并改名為京能置業(yè)。

事實(shí)上，包括京能置業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在京能集團(tuán)內(nèi)部的存在感并不高，京能集團(tuán)早年已有房地產(chǎn)公司金泰地產(chǎn)。為了解決同業(yè)競爭問題，今年1月份，京能置業(yè)公告表示，控股股東京能集團(tuán)就金泰地產(chǎn)的同業(yè)競爭問題，調(diào)整優(yōu)化退出工作方案，集團(tuán)計(jì)劃在2028年底前完成金泰地產(chǎn)的全面退出工作，以消除與京能置業(yè)的同業(yè)競爭。

公開資料顯示，早在2006年，京能集團(tuán)就承諾避免和消除與京能置業(yè)之間的同業(yè)競爭問題，京能集團(tuán)與北京京煤集團(tuán)在2014年合并后，京能集團(tuán)采取了多項(xiàng)措施推進(jìn)金泰地產(chǎn)的退出，但由于歷史遺留問題、法律訴訟等復(fù)雜因素，部分項(xiàng)目退出困難。

在今年年初京能集團(tuán)召開的2024年工作會上，集團(tuán)總經(jīng)理闞興從八個(gè)方面安排部署2024年工作，其中即包括聚焦主責(zé)主業(yè)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等，但未提到房地產(chǎn)相關(guān)計(jì)劃。

財(cái)報(bào)顯示，今年一季度內(nèi)，京能置業(yè)實(shí)現(xiàn)營收入同比減少90%至1.70億元，歸母凈虧損0.58億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-19.97億元，資產(chǎn)負(fù)債率為88.45%，創(chuàng)下新高。

對于公司出現(xiàn)虧損的原因，京能置業(yè)相關(guān)人士向每經(jīng)記者表示，已在財(cái)報(bào)中作出解釋：“報(bào)告期內(nèi)，結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模同比減少，帶息負(fù)債規(guī)模增加，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。”

而在2023年，京能置業(yè)就出現(xiàn)由盈轉(zhuǎn)虧的情形，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收45.35億元，同比減少26.60%；歸母凈虧損4.07億元，同比減少2498.48%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)15.92億元，同比減少56.14%。

對于2024年的經(jīng)營計(jì)劃，京能置業(yè)方面介紹，公司將聚焦京津冀區(qū)域，強(qiáng)化區(qū)域聚焦與城市深耕，主要業(yè)務(wù)目標(biāo)包括計(jì)劃實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積58.65萬平方米，項(xiàng)目新開工面積12萬平方米，計(jì)劃竣工面積18.90萬平方米。

在項(xiàng)目拓展方面，將審慎投資，聚焦商品住宅和保障性住房，打造建筑節(jié)能、綠色環(huán)保、清潔低碳的智慧型房地產(chǎn)項(xiàng)目，探索老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、工業(yè)遺存改造等方面城市更新類創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

封面圖片來源：京能西賢府微信公眾號