企業(yè)觀察 | 綠地香港：打折出售廣州地標項目股權(quán)回血，3年前拿地項目如今貼地價銷售

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

14年前的2010年，綠地帶著拿手的“超高層地標模式”首次進入廣州市場，如今卻以虧損1.15億元的代價退出了廣州黃埔區(qū)中新知識城的超高層地標項目。

近期，綠地香港（HK00337，股價0.207港元，市值5.78億港元）公布了上述交易的詳細情況，涉及項目為廣州國際創(chuàng)新驅(qū)動中心，目前還處于在建中。該項目在今年初的估值為36.12億元，綠地香港持有49%的股權(quán)對應(yīng)估值約17.7億元。而綠地香港將49%的股權(quán)作價4.4億元出售給項目合作方廣州開發(fā)區(qū)投資控股有限公司（以下簡稱開發(fā)區(qū)投控），較估值折價75.14%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）注意到，出售廣州國際創(chuàng)新驅(qū)動中心項目股權(quán)后，綠地香港在廣州僅有綠地金融城、綠地國際空港中心、白云鐘落潭項目這三個在建項目，前面兩個均為商業(yè)、辦公用途，且已銷售多年。鐘落潭住宅項目目前操盤方為旭輝控股，不過經(jīng)歷過停工風(fēng)波后，目前該項目的在售價格已接近當(dāng)年綠地香港拿地時的樓面價格。

廣州國際創(chuàng)新驅(qū)動中心項目 來源：廣州開發(fā)區(qū)控股集團有限公司官網(wǎng)

虧損1.15億元出售地標項目回血

2023年底，綠地香港就已經(jīng)與開發(fā)區(qū)投控簽訂好項目公司廣州綠控置業(yè)有限公司（以下簡稱綠控置業(yè)）股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。截至去年底，綠控置業(yè)未經(jīng)審核凈資產(chǎn)約11.28億元，2021年至2022年除稅后未經(jīng)審核虧損凈額合計約為0.15億元。

出售后，綠地香港將錄得虧損約1.15億元。綠地香港方面表示，出售廣州國際創(chuàng)新驅(qū)動中心項目股權(quán)將提升公司的現(xiàn)金流量狀況，并為公司提供額外資本資源以捕捉其他投資機會。該項目尚未開發(fā)完成，預(yù)期項目公司股東須作出巨額資本承擔(dān)。經(jīng)考慮當(dāng)前現(xiàn)況及項目公司的業(yè)務(wù)前景后，董事會認為，通過出售目標公司而不產(chǎn)生有關(guān)資本承擔(dān)及不參與有關(guān)開發(fā)工作，符合公司及其股東的利益。

“出售事項更有利于本集團把握未來機遇，讓本集團得以重新調(diào)配其財務(wù)資源以優(yōu)化營運效率，同時提升本集團的回報，使其資產(chǎn)負債表更加穩(wěn)健。出售事項所得款項將用作本集團的一般營運資金。”

換言之，出售廣州國際創(chuàng)新驅(qū)動中心項目股權(quán)一方面是考慮回籠資金，另一方面則因為是超高層建筑開發(fā)時間長、占用資金成本大。“超高層地標模式”曾經(jīng)是綠地集團的看家本領(lǐng)，被復(fù)制到全國各地。但在近年來的房地產(chǎn)市場下行期，這種開發(fā)模式的負累更加顯露。

來源：綠地香港公告

2023年，綠地香港業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧，公司年內(nèi)虧損及股東應(yīng)占虧損分別約為17.69億元及17.52億元，還有尚未按預(yù)定還款日期償還18.68億元的若干計息貸款。

綠地于2019年成立粵港澳大灣區(qū)指揮部，2020年，綠地香港從母公司綠地控股收購廣州綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全部股權(quán)，涵蓋廣州至大灣區(qū)的所有土地儲備項目。彼時，綠地香港的目標是沖擊“千億”規(guī)模。

2019年5月，綠地與開發(fā)區(qū)投控聯(lián)合拿下廣州國際創(chuàng)新驅(qū)動中心地塊，總價約22.82億元。地塊要求項目建成后，受讓人自持物業(yè)不得低于地塊計容建筑面積的50％（其中超高層物業(yè)需全部自持），自持年限10年。

根據(jù)早期規(guī)劃，國際創(chuàng)新驅(qū)動中心將打造綠地集團大灣區(qū)總部，預(yù)計總投資過百億元，項目總建筑面積約72萬平方米，其中包括一棟200米高的超高層地標建筑。

但目前來看，超高層地標建筑的高度已有所縮減。據(jù)記者了解，目前該項目的高度已調(diào)整為約191米。

廣州國際創(chuàng)新驅(qū)動中心項目分為4個地塊開發(fā)，1號和3號地塊可售；2號和4號地塊自持，組成項目二期工程，是廣州市“攻城拔寨”項目。項目總占地面積約為14.27萬平方米，分一期和二期開發(fā)為辦公和商業(yè)發(fā)展項目。其中部分已于2023年竣工，還有部分仍在建設(shè)中，預(yù)期陸續(xù)在2026年、2027年完工。

在出售前，廣州國際創(chuàng)新驅(qū)動中心一直由綠地香港操盤，銷售LOFT公寓和寫字樓。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局信息顯示，項目在2021年到2022年陸續(xù)取得預(yù)售許可證，合計批準預(yù)售套數(shù)1285套，已售總套數(shù)為44套。

3年前拿地項目如今貼地價銷售

從商業(yè)到住宅，從白云到黃埔，目前綠地合計在廣州已開發(fā)有十余個項目。

截至2022年，綠地的銷售流量金額可進入廣州房企TOP30的門檻。廣東是綠地香港開發(fā)項目最多、布局城市最多的省份，其中項目最多的城市就是廣州。2023年，綠地香港物業(yè)銷售收益合計為238億元，其中廣州是確認銷售額最多的城市，為42.6億元。

但自2023年以來，綠地在廣州就無操盤的住宅項目在售，剩余兩個在建項目均為商業(yè)及辦公項目，已銷售多年，也暫時未見其公布新增項目。

旭輝控股目前操盤的鐘落潭住宅項目，原是綠地香港拿下的地塊。2021年，綠地香港以24.34億元摘得廣州白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)五龍崗村132畝宅地，成交樓面價約15111元/平方米。隨后，綠地香港與旭輝控股聯(lián)手一起開發(fā)該項目，項目公司為廣州森燁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱廣州森燁），綠地香港方面通過廣州廣樺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱廣州廣樺）持股49%。

來源：綠地香港2023年報

值得注意的是，2021年年中，廣州廣樺引進了一家名為MFHK Investment Limited外資股東，其持股比例為49%。而MFHK Investment Limited由日本三井不動產(chǎn)株式會社在香港設(shè)立，曾與綠城、萬科均有過項目股權(quán)合作。

也因此，在2023年報中，綠地香港持有鐘落潭項目的權(quán)益比例為24.99%。但在項目公司廣州森燁中，綠地香港擁有權(quán)權(quán)益及所持表決權(quán)比例仍是49%。

來源:綠地香港2023年報

鐘落潭項目名稱最初為旭輝綠地鉑云天境，在2021年9月30日取得預(yù)售證后入市。不過次年（2022年），該項目就陷入短暫停工狀態(tài)。2023年初，該項目被政府督促加快項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，不久后更名為旭輝光嶼南方并重新推售，年底又向業(yè)主發(fā)出延期交付房屋通知書。

5月8日，每經(jīng)記者以購房者身份從旭輝光嶼南方售樓處了解到，項目目前仍在正常銷售中，預(yù)計今年底可以交房，88平方米的戶型優(yōu)惠后總價不到140萬元，折合單價約16000元/每平方米，這一價格已經(jīng)接近當(dāng)時拿地的成交樓面價（15111元/平方米）。

廣州市住建局信息顯示，目前旭輝光嶼南方項目住宅已售套數(shù)為142套，未售套數(shù)為356套。

封面圖片來源：廣州開發(fā)區(qū)控股集團有限公司官網(wǎng)