每經熱評｜豪宅熱銷，是樓市回暖還是換倉？

每經評論員 薛暉

近期，上海豪宅熱銷吸引了足夠的眼球，也引發(fā)了太多的遐想。

3月28日，中海·順昌玖里以196.5億元單盤銷售額刷新中國樓市開盤紀錄。4月21日，融創(chuàng)外灘壹號院二期則憑借單日99.97億元的銷售額成為年內上海單盤銷售額TOP2的項目。4月25日，上海最新一處高端住宅項目“保利·世博天悅”開盤，套均價格超過3500萬元的項目單日銷售額超80億元。

上海豪宅熱銷，一度被解讀為樓市回暖的先兆。理由是，有錢人先知先覺，消息靈通，可以一定程度代表未來投資和消費的趨勢。這種解讀，部分得以驗證。4月下旬至5月初，北京、成都這些一線和新一線城市的房地產政策陸續(xù)松綁。難道樓市已從豪宅和一線城市率先重啟了？

然而，更廣泛的數據統計并不支持前述觀點。

例如，前4月TOP100房企銷售數據同比仍在下滑，只不過降幅有所收窄。從數量看，房價指數跌的城市明顯多于漲的城市。同時，多地二手房掛牌數屢創(chuàng)新高，且有量增價跌之勢。

如何判斷中國樓市走向，一直是個老大難問題。因為，中國市場太大，區(qū)域差異也太大。就說豪宅熱銷與二手房拋壓加劇的矛盾現象，一種解讀是兩個群體分別看多和看空樓市，前者是“富人”后者是“窮人”。但中介人員則發(fā)現，兩個圖景間存在關聯。不乏個案顯示，買豪宅和拋二手房的是同一群人。也就是說，是同一群人在“賣舊買新”。按股市的術語，是調倉。個中邏輯是，隨著樓市需求的全面調整，勢必需要重新對不動產估值。昔日普漲年代能夠雞犬升天的“老破小”，未來只會貶值。而部分區(qū)位好、品質高、服務好的豪宅，則可以繼續(xù)保值增值。于是，房地產投資也面臨換倉。

目前，換倉的還只是最敏感最有實力的群體，而隨著市場深度調整，也許會有更多中等收入群體加入調倉行列。

當然，還存在區(qū)域之間的不動產換倉。由于部分三四線城市樓市迅速轉冷，而部分一線或新一線城市熱度不減，當地的不動產就成為調倉的熱門之選。賣掉三四線城市的多余房產，買進熱點城市的不動產，就是區(qū)域間的換倉。這種行為可能加劇區(qū)域間樓市的分化。除京、滬之外，成都、西安、杭州，這些人口凈流入的城市，以及三亞、西雙版納這類熱門旅游城市，會成為區(qū)域換倉的受益者。

這可能是相當長時期樓市的一個趨勢。增量只在部分城市甚至部分區(qū)域發(fā)生，更多的交易只是在調倉。我們應該逐漸適應一個有漲有跌、有冷有熱、有搶有拋，甚至分化加劇的樓市。而房企和購房人、投資者，都要習慣這些變化。