中國銀河給予房地產行業推薦評級：增量的下半程，存量的新征程

每經AI快訊，中國銀河12月07日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

回顧2023：銷售去化承壓。銷售整體改善低于預期，核心城市銷售面積占比提高，期現結構背離，二手成交有所改善；庫存仍處高位，去化周期有待下降；開工疲軟，竣工增長，投資結構有變；拿地向核心集中，土地市場表現較弱。

展望2024：政策有望持續寬松，銷售面積同比微降。目前市場具有銷售下滑、庫存上行、開工下滑、竣工領先的特點。考慮到居民杠桿水平、城鎮化率等因素，我們認為銷售總體規模的支撐需要1）以時間換空間——房貸利率處于下行通道，降低購房成本消化庫存；2）以空間換空間——核心區域強者恒強吸引住房需求；政策上持續放松需求側、供給側給予房企相應的支持。有別于市房地產滬深300場的悲觀預期，我們預測2024年銷售面積同比微降0.18%，中性預期下投資同比下滑3.97%，新開工和施工面積同比下降4.24%、8.92%；2030年前我國住房總需求有望維持在10億方左右。

增量地產：周期下行階段房企降杠桿縮表，拿地審慎。目前樓市處于信用寬松階段即需求側降首付比例房貸利率下行、供給側降融資門檻、降融資利率的階段，居民消費尚未拐頭、行業投資意愿出現分化。未來，1）房企頭部效應凸顯；2）按照拿地推盤節奏推算，行業整體結算毛利率依然處于筑底階段，房企間盈利能力或將分化；3）強運營將成為房企發展的關鍵。商品房開發之外的保障房、代建有望助力房地產發展向新模式轉型。

存量地產：商業地產：消費復蘇尚待中低端向高端傳導，核心城市消費有望表現韌性，必選消費或將表現穩定，布局核心城市的線下體驗式業態零售物業有望率先復蘇。2）在宏觀經濟復蘇的前提下，REITs整體有望實現良好的經營表現。3）隨著房地產開發業務集中度提升，伴隨著竣工高峰，物管公司在管規模集中度有望相對應的提升。

投資建議：展望2024年，房開業務端房貸利率有望處于下行通道，購房首付比例維持低位，核心區域強者恒強。我們認為頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢，市占率有望進一步抬升，供給端政策持續放松或對部分房企產生較大邊際影響。我們看好：萬科A、招商蛇口、保利發展、濱江集團、龍湖集團、金地集團；建議關注：1）優質開發：綠城中國、華潤置地、中國海外發展；2）優質物管：華潤萬象生活、中海物業；3）優質商業：大悅城、恒隆地產；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W。

風險提示：宏觀經濟不及預期的風險、房價大幅波動的風險、人口不及預期的風險、政策實施不及預期的風險、房屋銷售不及預期的風險等。

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(記者 王曉波)

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