每經熱評丨廣州地鐵3號線將“上市” REITs不適合心急的人

每經特約評論員 蔣光祥

REITs再度引起廣泛關注，可能是因為最近廣州地鐵3號線準備“上市”的消息。這讓普通人日常乘坐“自己”價值一個多億的交通工具出行，將不再只是一個段子。廣州地鐵集團擬推出的基礎設施REITs業務，之所以首選廣州地鐵3號線主線作底層資產，無他，就是3號線人多，非常擁擠。換句話說就是生意興隆，現金流強。廣州地鐵3號線途經重要交通樞紐、旅游打卡地、知名高校等人流聚集地，早晚高峰時段的“壯觀場面”據說和北京十號線、上海六號線有一拼，單日客運量常居廣州地鐵首位。其基礎設施REITs作為當前詳細公布進展的城市軌道交通基礎設施REITs之一，一旦成功落地拿下國內地鐵REITs首單，表率作用非常明顯，也給普通客戶的可選資產菜單上添加了一個穩健品種。

REITs用中文表述就是不動產投資信托基金。眾所周知，不動產資產有著自身的優缺點。最突出的優點是可以產生穩定現金流，比如租金收入，缺點是流動性往往比較差，遇到市場行情低迷的時候，就不太好賣。REITs則完全拿捏了這一點，將這些缺乏流動性的不動產變成較強流動性的證券。一方面不動產產生的租金等現金流，作為投資綜合收益按照比例分配給投資者，另外一方面則使不動產的原始權益人，也就是資金需求方獲得了資金支持，不失為一種有效的直接融資方式。更為難得的是，REITs 一般有強制派息政策，國內公募REITs每年以現金紅利方式分配給投資人的金額，不低于當年可供分配金額的90%，每年不得少于1次。這比起A股很多上市公司可謂有良心了不少。

但嚴格來說，REITs尤其是公募REITs（公開市場通過發行標準化證券或受益憑證匯集投資者資金），在國內仍然屬于新生事物。截至今年1月初，已經上市的公募REITs產品不過24只，規模不一，項目涵蓋了高速公路、保障性住房、倉儲物流等多種資產類型，正探索在其他基礎設施領域開展試點。實際上，廣州地鐵集團啟動基礎設施REITs上市已有兩年之久，在日前方才取得行政主管部門出具的無異議函。但從前景來看，公募REITs意義深遠，市場容量不容小覷。近兩年圍繞公募REITs稅制優化、新業態擴圍、產品擴募等方面頻現利好，其中去年初財政部及稅務總局發布的試點稅收政策“3號文”可作為代表。

對于普通投資者來說，隨著過往收益率高企的信托（大部分為房地產相關）計劃等非標產品式微，股票這些又非一般人能玩得轉，市面上能夠接觸到的風險可控，收益尚可的資產品種已經不多，連銀行主打固收的理財產品都會在行情慘淡時跌破凈值。如何在這一特殊階段，保證自己的那仨瓜兩棗，亦是家庭財富的種子，有一個稍稍超越存款利息，又還算安全的投資產品，似股又似債的公募REITs目前來看可能是普通人最好的選擇之一。其底層資產主要為成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，一方面有較為明確的現金流和收益目標，一般情況下不會爆雷，遑論我國現在對REITs增量的核準相當審慎。但要想大賺也不太現實，REITs底層投資標的的穩定性也決定了收益增長空間有限。但這一在長周期視角下具備相對高確定性的金融產品，普通人參與的時候，有一點要注意，那便是要遠離二級市場的折溢價炒作，此刻不妨將REITs視為“小票”，就會清楚掙錢的難度有多大，它不適合心急的人。