保利物業(yè)董事長(zhǎng)吳蘭玉：“大物業(yè)”背景下，住宅不再是衡量物企影響力的唯一砝碼

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

作為保障城市運(yùn)行必需的公共服務(wù)，近幾年的市場(chǎng)化趨勢(shì)在各地越發(fā)顯著，而物業(yè)作為基層治理“軟基建”的定位也更加凸顯。如何有效推進(jìn)城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化，既是行業(yè)面臨的共同課題，也是物業(yè)企業(yè)爭(zhēng)相探索布局的重點(diǎn)賽道。

事實(shí)上，公共服務(wù)、城市服務(wù)等已被視為物業(yè)管理行業(yè)的“第二增長(zhǎng)曲線”。近兩個(gè)月，萬物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等頭部物企相繼宣布升級(jí)城市服務(wù)管理模式和品牌，如萬物云更加強(qiáng)調(diào)“智慧物業(yè)城市”；碧桂園服務(wù)持續(xù)升級(jí)“平臺(tái)+服務(wù)”的模式；保利物業(yè)則深化在全域化服務(wù)的新探索，提出“全域飛輪”模式。

6月9日，保利物業(yè)董事長(zhǎng)吳蘭玉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，誰能夠掌握、適應(yīng)大物業(yè)的趨勢(shì)，能夠更好地駕馭、匹配大物業(yè)的發(fā)展要求，誰才會(huì)是將來的王者。在大物業(yè)的時(shí)代背景下，住宅將不再是衡量物業(yè)公司能力、規(guī)模、影響力的唯一砝碼。

掌握“大物業(yè)”趨勢(shì)是關(guān)鍵

隨著城市精細(xì)化管理理念的不斷深入，城市大管家模式近年來在全國各地快速推進(jìn)。

環(huán)境司南官微發(fā)布的《2022年度環(huán)衛(wèi)市場(chǎng)化發(fā)展報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019-2022年，全國共開標(biāo)217個(gè)城市大管家項(xiàng)目，成交年化總額突破100億元。中標(biāo)供應(yīng)商數(shù)量從2019年的10家，增至2022年的107家。

數(shù)據(jù)來源：環(huán)境司南官微

城市服務(wù)的興起，是物業(yè)企業(yè)主動(dòng)拓展業(yè)務(wù)邊界、挑戰(zhàn)更復(fù)雜業(yè)態(tài)的結(jié)果，也是政府需求與企業(yè)能力匹配的結(jié)果。據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，60多家上市物企中已有過半物企加入了城市服務(wù)的賽道。

龍頭物業(yè)公司也是最早一批布局這類“大物業(yè)”賽道的，雖然在服務(wù)模式、概念定義上各有不同，但各家物業(yè)企業(yè)近年來的共識(shí)都是持續(xù)增強(qiáng)自身差異化、積極拓展細(xì)分市場(chǎng)。

吳蘭玉指出，過去三年的疫情大考，和當(dāng)下高質(zhì)量發(fā)展的命題，都是基于基層社會(huì)治理提出了新的要求。從企業(yè)實(shí)踐看，有的強(qiáng)調(diào)將住宅服務(wù)經(jīng)驗(yàn)整體向城市服務(wù)遷移，實(shí)現(xiàn)“像管理小區(qū)一樣管理城市”；有的則強(qiáng)調(diào)發(fā)揮垂直產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，集中資源，聚焦如環(huán)衛(wèi)等單一服務(wù)模塊；也有企業(yè)整合產(chǎn)業(yè)力量，專注存量資源盤活。總體來看，現(xiàn)有的基層社會(huì)服務(wù)嘗試正在走向精細(xì)化、精準(zhǔn)化和精益化，呈現(xiàn)出專業(yè)化的微服務(wù)特點(diǎn)。

2018年，萬物云從珠海橫琴開始打造“物業(yè)城市”模式，強(qiáng)調(diào)科技底色。碧桂園服務(wù)也在同年提出“城市共生計(jì)劃”，將城市服務(wù)的各項(xiàng)問題在專業(yè)領(lǐng)域設(shè)定了標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)。保利物業(yè)則在2016年以西塘古鎮(zhèn)為起點(diǎn)，探索公共服務(wù)和全域化服務(wù)。

所謂全域化服務(wù)管理，是指針對(duì)地域面積廣、行政區(qū)劃復(fù)雜、政府部門較多的城鎮(zhèn)，由一家企業(yè)承接政府所剝離的部分公共服務(wù)管理職能，進(jìn)行一體化、全域化的管理與服務(wù)，所形成的一種公共服務(wù)產(chǎn)品。

“未來，公共服務(wù)不只是放大版的物業(yè)服務(wù)，而將是治理的全域、全域的治理。在大治理時(shí)代，基層治理的破題之道和解題之要，一定是加速推進(jìn)全域化服務(wù)進(jìn)程。”

吳蘭玉認(rèn)為，人們對(duì)于整體的理解，都是從亮點(diǎn)的部分開始的；而對(duì)于城市的認(rèn)知，則是從“城市之心”開始的。全域化服務(wù)的發(fā)力點(diǎn)也應(yīng)該從景區(qū)等城市核心區(qū)著手，“城市景區(qū)是基層治理最困難的地方，但是也是最有價(jià)值的地方。”

“大物業(yè)”營(yíng)收占比連年提升

城市服務(wù)、公共服務(wù)等“大物業(yè)”賽道雖然毛利率相對(duì)較低且難度較大，但物業(yè)企業(yè)仍然“樂此不疲”。一方面，這類賽道的業(yè)務(wù)能增厚物企的在管面積與營(yíng)收，合約服務(wù)期也更長(zhǎng)，未來有足夠大的業(yè)務(wù)滲透、挖掘的空間；另一方面，亦是政策導(dǎo)向和市場(chǎng)趨勢(shì)助推的結(jié)果。

數(shù)據(jù)來源：環(huán)境司南官微

近一兩年，不少“城市大管家項(xiàng)目”的招標(biāo)項(xiàng)目成交金額都在1億-13億元不等，合作服務(wù)期限多在3-8年，招標(biāo)城市覆蓋市級(jí)、縣級(jí)甚至街道等單位。

據(jù)克而瑞物管預(yù)測(cè)，隨著市場(chǎng)空間不斷延展，城市服務(wù)將釋放萬億藍(lán)海市場(chǎng)，到2025年預(yù)計(jì)達(dá)到10019億元，其中涵蓋了學(xué)校、醫(yī)院、政府共建、交通樞紐、環(huán)衛(wèi)等業(yè)態(tài)。

由此，物企在“大物業(yè)”賽道的競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加劇。

“競(jìng)爭(zhēng)激烈以后，市場(chǎng)更活躍，會(huì)去倒逼企業(yè)在管理、實(shí)踐、理論、創(chuàng)新等方面進(jìn)步，如果不是這樣我們可能也進(jìn)步不了。”吳蘭玉表示，如果市場(chǎng)是確定的，需要的能力是確定的，那就沒有別的路子，堅(jiān)定地往前走一定會(huì)成為最具競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)。

從財(cái)務(wù)報(bào)表上看，“大物業(yè)”在物企的營(yíng)收占比中也在連年提升。2022年，萬物云來自城市空間整合服務(wù)的收入為6.64億元，較去年同期增長(zhǎng)95.5%，占總收入的2.2%；碧桂園服務(wù)去年的城市服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約為48.4億元；保利物業(yè)源自公共及其他物業(yè)的收入為20.62億元，同比增長(zhǎng)41%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入比重24.5%。

吳蘭玉認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生深刻變化的背景下，公共服務(wù)的發(fā)展增速已經(jīng)遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)，將成為保利物業(yè)未來的主要增長(zhǎng)點(diǎn)之一。

克而瑞物管指出，在城市服務(wù)上的發(fā)展，物企仍然有營(yíng)收和毛利困局，企業(yè)能力與政府預(yù)期差異較大，城市服務(wù)業(yè)務(wù)邊界的劃定，不同政府主體差異性，以及城市服務(wù)專業(yè)能力構(gòu)建和模式轉(zhuǎn)變難、復(fù)制難等眾多業(yè)務(wù)難點(diǎn)待突破。未來如何建立城市公共服務(wù)的專業(yè)化能力和優(yōu)化運(yùn)營(yíng)模式，切實(shí)滿足政府、居民的多樣化需求，依然任重道遠(yuǎn)。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG11406786183