區域新盤觀察 | 都是地鐵盤、戶型同質化、單價均超10萬……上海同板塊4盤“血拼”

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

“實在接待不過來，看房的太多了。”

2月8日下午，剛剛送走一組客戶的保利和樾天匯置業顧問張文秀告訴《每日經濟新聞》記者，項目臨近認籌，售樓處更是從早到晚連軸轉，新到客戶需要在前臺等候，等置業顧問輪轉過來才能接待。

說到今年上海“千萬級”剛改上車盤，楊浦區江浦板塊是絕對主力。2月8日，記者實地走訪江浦板塊發現，保利越秀和樾天匯、保利建工海玥天匯、中海海上和集、瑞仕云曜璟庭四盤在此同臺競技，價格相近，主力房型類同，甚至軌道交通也是相同配置，競爭可謂激烈。

記者注意到，在2月6日公布的上海今年第一批次新房項目入市名單中，保利建工海天匯的單價最高，達115000元/平方米。該項目與保利越秀和樾天匯共用同一處營銷中心，而不遠處就是中海海上和集和瑞仕云曜璟庭項目。

拼產品：戶型同質化，看誰品質高

江浦板塊四大剛改盤的競爭，簡單來說就是“同質化”。

“今年集中推盤的剛改戶型都差不多，像是商量好了一樣，都在做99平米的三房，就看誰家品質好、會營銷了。”張文秀告訴記者。

事實上，保利越秀和樾天匯在去年第八批次過會，但直到今年2月才開啟認購。項目地塊是保利和越秀在去年以47.75億元競得，項目南邊的（海玥天匯）地塊也被保利聯合上海建工以27.64億元競得，兩塊地的房地聯動價均為11.5萬元/平方米。

保利越秀和樾天匯項目銷售中心 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

瑞仕云曜璟庭的主力戶型為99平方米和145平方米，房地聯動價為10.99萬元/平方米。而同樣以99平方米為主力供應房源的中海海上和集項目，未來可能是江浦板塊競品中價格最高的。

“拿地的時候就有要求，90平米是主流，三房兩廳又是現在剛需，也是不得已而為之。”中海海上和集置業顧問劉銘告訴記者，“現在就看品質吧。”

記者在中海海上和集現場看到，項目南端已經有3幢樓體露出地面多層，東側商業體建筑也初具雛形，施工進度并不遜于其他三個樓盤，不過該項目卻遲遲沒有過會。據知情人士透露，項目方面希望價格達到12萬元+/平方米，但暫時沒有批下來。

從保利越秀和樾天匯到中海海上和集樣板房，記者發現，這兩個項目的房型結構幾乎一模一樣，只在局部設計和交付標準上略有差異。

值得一提的是，保利越秀和樾天匯保留了更大的廚房空間，次臥面積較小，稍顯局促。而中海海上和集的房型，次臥和北向臥室的面積上更為寬敞，

對此，兩家置業顧問都顯得有些無奈，“現在內環內就是90多平方米的主流供應房源，大家都做3房2廳，小是小了點，一千多萬先上車吧。”

保利建工海玥天匯的客服在熱線中告訴記者，“（房型）與和樾天匯基本上一樣，先去看看就行。”

拼配套：均是地鐵盤，商配有優劣

記者注意到，中海海上和集緊鄰瑞仕云曜璟庭，而約公里外則是保利和樾天匯與保利建工海玥天匯項目。

中海海上和集與瑞仕云曜璟庭附近配套齊全，步行可至紫荊廣場、君欣時代廣場、旭輝mall等成熟商業體和三甲醫院（新華醫院），區域內高品質中小學（打一、許五等）教育資源聚集，稍稍多花一些時間，就能“蹭”到隔壁虹口區瑞虹天地商圈，太陽宮、月亮灣、星星堂等高端商業體同樣能視為周邊配套。

相較而言，保利和樾天匯與保利建工海玥天匯項目則處于楊浦區東外灘范圍，盡管該區域規劃前景來自楊浦濱江的產業帶，以重磅產業、高端產業和高薪置業人口為主，但目前近距離商業配套及教育配套稍顯弱勢。

在建中的中海海上和集項目 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

記者在現場看到，保利和樾天匯的雙子塔位于同一地塊，向東是商業規模不大的百聯濱江，未來還有隔壁仁恒海上源項目的配建商業，周邊配套有普通中小學，醫療配套則是上述鞍山商圈的三甲醫院，但5分鐘的車程仍算得上便利。

雖然都是名副其實的地鐵盤，但在區域內仍然有著較大的交通差異：距中海海上和集與瑞仕云曜璟庭最近的地鐵站是8號線鞍山新村站，步行約770米即可進站，前往上海市中心核心地段更為便捷。

保利越秀和樾天匯與保利建工海玥天匯位于周家嘴路以南，緊鄰仁恒海上源，距離最近的是地鐵12號線寧國路站。據記者實測，從地鐵站步行至和樾天匯和海玥天匯兩個項目約500米，大約7-10分鐘。

在這四個項目的中間位置，一條北橫通道能夠串聯起虹口北外灘、靜安大悅城、普陀長風板塊、北新涇等多個商圈及CBD，是上海內環、中環最重要的城市快速路之一。通過這里能便捷直達北區包括北外灘、靜安不夜城、中山公園以及長風板塊在內的所有城市CBD。

記者在上下班高峰時段觀察發現，中海海上和集與瑞仕云曜璟庭由于東側的許昌路和南側的飛虹路較為狹窄，道路擁堵或成為業主最頭疼的事。而保利越秀和樾天匯附近的眉州路、平涼路車流相對較少，擁堵程度較低，但在公交出行上有一定的劣勢。

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封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝