區域新盤觀察 | 468套房源僅17人買單，上海光明星城開盤認購率為何只有3.6%？

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

468套新房入市，只有17組客戶“上車”，認購率僅3.6%！這是近期上海一新盤項目的推新認購結果。

根據公告，上海臨皓置業有限公司（以下簡稱臨皓置業）于2022年12月14日取得浦東新區泥城鎮“薈哲苑”（推廣名為“光明星城”）的預售許可證，于12月28日進行線上選房，房源最低總價155萬余元。最終搖號排序結果顯示，只有17組購房者參加，且近9成是上海本地人。

光明星城是上海臨港新片區近期在售的新樓盤之一。不過自2022年以來，作為上海“供地大戶”的臨港新片區，其樓市銷售經受了不小的挑戰。

臨港樓市資深觀察人士黃運鴻1月7日在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時表示，近期購房需求減少，加之供應量增加，樓市行情出現了供大于求現象。

來源：光明星城官微

距地鐵站超過7公里

光明星城此次加推的468套新房源，包含2房~4房，面積約在72~119平方米，備案均價為2.6萬元/平方米。

作為建筑面積達80萬平方米的超級大盤，光明星城的商品房部分就達到近7000套。2022年10月份，光明星城首次開盤推出396套房源，單套總價187萬元起，最終認購率約20%。

僅2個月不到，該項目隨即上馬二次開盤，由11棟18及19層的高層組成，并特別推出70多平方米的小戶型房源。光明星城官微顯示，一套72.76平方米房源總價最低約為175.6萬元。當然，項目也推出了119平方米的3房2廳2衛戶型，有的房源總價超過330萬元，可滿足改善需求人群。

處于臨港核心片區的滴水湖地鐵站  圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

光明星城位于泥城鎮的正茂路上，周邊主要為物流裝備、半導體和光電科技企業，配套有萬達、寶龍等社區商業設施。

記者在走訪中了解到，該項目最大的硬傷在于交通出行方面。首先，泥城鎮所在的位置在臨港新片區的南部，距離滴水湖核心片區超過10公里，而且不通地鐵。這個位置在整個上海來看，也處于較少受到關注的遠郊板塊。

距離光明星城最近的地鐵站是書院站，但是直線距離也超過7公里，需乘坐公交車接駁；而位于臨港核心片區的滴水湖地鐵站距離光明星城更是超過20公里。

來源：光明星城官微

如此區位條件吸引到的也只能是本地客群。在二次加推的搖號名單上，17組購房家庭中有15組的身份證以上海籍的“310”開頭，另外兩組來自浙江、安徽。

“可以放心，我們的房子是國企開發，質量和交付都肯定有保障。開完盤后，目前還有足量的房源供選擇。”1月7日，該項目一位置業顧問在電話里向記者介紹，“如果看中房源，首付不足，可以來售樓處詳談，公司有辦法適當寬松些，只是房價方面沒有優惠，一切按照備案價銷售。”

臨皓置業的母公司是上海本地國企光明地產，在2021年集中供地時，光明地產曾多次舉牌加碼布局臨港區域。先后在臨港開發建設了上海鮮花港、臨港光明中心、光明鄰里集市、光明玖壹玖等項目，是臨港新片區布局房地產項目最多的房企之一。

片區新盤普遍滯銷

事實上，近期臨港新片區不只是光明星城遇到銷售緩慢的窘境，從上海網上房地產官網的數據來看，該片區還有部分項目的去化率低于10%。

號稱千億國企的陜西建工與上市房企大名城首次在臨港打造住宅項目陜建名城映藍，網上房地產官網顯示，2022年11月25日開盤推出432套房源，已售住宅套數僅16套，去化率也僅3.7%。

來源：上海網上房地產

此外，中國中鐵諾德首進臨港新片區的開篇之作——中鐵諾德璟宸的378套住宅房源于2022年12月9日入市，已售住宅套數33套，去化率8.7%。

來源：上海網上房地產

相較而言，光明星城2022年10月以來推出的864套房源，已售103套，去化率約為11%。

來源：上海網上房地產

另據中指研究院數據，2022年1~12月，上海臨港區域新建商品住宅共成交10903套，成交均價約為3.3萬元/平方米。成交最好的行情在2022年1月份，為2051套；最差行情在5月份，僅成交39套。

2022年6月份上海復產復工后，臨港樓市走出一段上漲行情，但僅持續到9月份，當月共成交2032套房源，成交面積219341平方米；12月樓市行情趨勢走低，臨港區域新建商品住宅成交781套，成交面積81974平方米。

二手房方面，2022年1~11月，臨港區域二手住宅成交套數共2298套，成交均價約為2.5萬元/平方米。

回顧2022年，臨港新片區曾有幾次優化購房政策，不少開發商也推出全民營銷的活動。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，政策面不斷吹暖風，有針對性的寬松措施對區域內工作的買家而言是利好。

但黃運鴻認為，臨港新片區的本地購房需求在這兩年已逐漸消耗見底，接下來期待購房政策面能更為寬松。此外，應進一步加大基礎設施建設，加速產業規模推進，加快人口導入。

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封面圖片來源：攝圖網-500553887