深圳二手房交易量回到18年前，業內：深圳是目前調控最為嚴格的城市

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

樓市交易的悲喜并不相通。

2023年年初，機構陸續發布各大城市二手房年度成績單，同在行業深度調整時期，有城市2022年度二手房成交量創下最高紀錄；還有城市即便是相較過往“腰斬”的交易量，卻依舊是很多城市難以企及的“天花板”。

根據樂有家的統計看，深圳2022年的二手成交量創下了18年來新低。

二手房成交量創新低

據深房中協統計，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26,853套，相比2021年44,375套的降幅達到39.5%，創下深房中協有二手房錄得量數據統計以來的最低值，二手房錄得量連續2年低于新房成交量，并點評稱“地板”之下還有“地下室”，3000套成為月交易量無法跨越的“天花板”。

其中，2022年深圳一、二手住宅交易量比值達1.58:1，新房市場已成為當前深圳樓市的主力。

二手房成交量創歷史新低，新房數據反超二手房背后，是房價深度博弈的結果，也是購房者在當下市場購房決策轉變的重要表現。

裴鑫（化名）是學習、工作在深圳的一名技術人員，過去幾年因為身邊親近的朋友買房、他也眼看著深圳樓市從沸騰到轉冷，這兩年隨著家庭穩定，他也將買房提上了日程。

裴鑫最早的看房范圍是寶安老城區的二手房，但考慮到距離工作的地方較遠，且彼時市場價格還在持續走低，他暫時擱置了簽約計劃。

裴鑫說，過去一年最接近成交簽合同的一次是中秋節，他和家人看中了科技園片區一套兩房戶型，業主報價最低510萬元，但裴鑫心理底價是500萬元。對于10萬元的價差，兩方都不想讓步，最終裴鑫選擇了放棄，他和朋友都認為給出的價格不低，而且以后可能還會再降。

而在幾天前，裴鑫注意到，小區的兩房價格，有中介報一口價480萬元、485萬元，并稱總價最低，不過現在裴鑫的購房目標已經從二手房轉向了交房快的新房。

1月6日，克而瑞深圳區域總經理陳洪海在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時表示，目前廣州、成都等多個城市二手房參考價在實際執行中已經取消，只有深圳還在嚴格執行，這在某種程度上加大了購房者首付款壓力，并且從調控政策來看，深圳是目前調控最為嚴格的城市，這與過去一年樓市交易新低也有很大關系。

陳洪海強調，二手房成交量連續兩年低于新房，這其實在深圳來講非常不正常，因為深圳新房的量是非常少的，過往成交主力一直是二手房，但二手房參考價的出臺，使得交易首付和貸款壓力變大，交易放緩，新房成為剛需和改善的主要產品。

機構稱近半數受訪者2023年要買房

不過，交易低位徘徊兩年之后，機構和購房者對于樓市的態度開始有所轉變，在“兩個維護”、穩預期、穩樓市等政策鼓勵下，此前被抑制的需求，在2023年有望得到釋放。

貝殼研究院在2022年末進行了市場調研，近一半受訪者表示有購房或換房的打算，其中24.56%打算購房，22.94%打算換房。

調查顯示，希望限貸放松、限購放松的受訪者比例最大，分別為22.97%、21.25%，側面反映了這兩個政策對置業者來說是購房過程中較大的阻礙。

雖然被業內密切關注的限購以及二手房參考價等限制性政策還未有所改變，但為提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，就在昨天，深圳多部門聯合為二手房市場送出一份省錢大禮，印發《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》，提出在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優化業務流程，實現二手房交易更加高效、便捷。

對此，陳洪海表示，二手房的“帶押過戶”交易模式，目前在全國多個城市都有推出，但結合深圳實際來看，如果二手房參考價政策不改變，二手房的“帶押過戶”或者其他政策，預計對深圳的二手房交易或者房地產市場不會有本質性變化。

陳洪海認為，二手房參考價放開會反哺交易，同時對新房市場也會有促進，兩者互相影響。雖然表面上看二手房參考價導致二手房交易萎縮，但其實也直接對新房市場造成了影響。表面看起來新房市場超越了二手房，但實際上新房交易量也是有限的。

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