每經熱評丨房地產政策方向出現兩大變化 防風險可從兩方面發力

每經特約評論員 尹中立

剛剛閉幕的中央經濟工作會議提出：要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

深圳兆鑫匯金廣場 每經記者 甄素靜 攝

今年的中央經濟工作會議關于房地產市場的表述出現以下兩個變化：

第一個變化是房地產調控的思路和方向出現變化，由過去的單純強調需求側管理轉變為供給側與需求側雙向發力。在過去20年里，住房價格持續上漲，控制房價是房地產調控的主要矛盾，因此，控制需求是房地產調控的主要手段。2021年下半年以來情況發生了變化，不少房地產企業出現債務風險，對市場預期產生沖擊，使得房地產調控的思路和方向出現調整。

第二個變化是房地產調控的重點發生變化，雖然“房住不炒”等基本指導思想得到了延續，但今年的房地產政策更多地強調防范風險，中央第一次提出要“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況”。而去年的房地產政策強調的是“促進房地產業良性循環和健康發展”。這意味著房地產工作的重點從“謀發展”轉變為“防風險”。

上述變化不是突然出現的，回顧最近一年來的房地產政策調整可以看到中央關于房地產市場的認識經歷了一個漸進的過程。從2021年下半年開始，個別龍頭房地產開發企業開始出現債務風險，市場普遍認為這是行業的個別現象，只要政策進行微調，風險就會逐漸得到化解。從2021年底開始金融監管部門開始出臺住房需求側的微調政策，今年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購限貸政策。例如，2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調至20%；3月，鄭州發布房地產“一攬子”政策，取消認房又認貸。

今年4月份的政治局會議之后，金融監管部門進一步提高了對房地產需求的支持力度。4月份央行、外匯管理局聯合印發“金融23條”，提出要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持開發貸平穩有序投放。5月，首套房貸利率下限調整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內第二次下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購房門檻。6月，溫州發布“安居貸”、鄭州鼓勵棚改房票安置、珠海推出“一人購房全家幫”。

從上半年的房地產政策看，重點還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發揮到了極致，但效果不及預期，每個月的房地產銷售面積及房地產投資數據仍然在不斷下滑。

轉折點發生在7月份，今年7月底的政治局會議明確提出房地產工作的重點是“保交樓、穩民生”，房地產政策重點由需求側轉向了供給側，這是一個重大轉變！說明決策層已經認識到當前房地產開發企業的債務風險具有相當的普遍性。

認識問題是解決問題的前提，只要統一了思想認識就容易找到解決問題的辦法。隨著對房地產風險認識的深入，化解風險的力度也不斷增加。8月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓，初期規模2000億元。11月，央行和銀保監會聯合發布“金融16條”，證監會調整優化涉房企業5項股權融資措施，明確支持和放開了房地產企業的重組上市和再融資需求。

按照“供給與需求雙向發力”的思路推演，筆者認為明年房地產政策的重要看點是采取措施化解當前的房地產龍頭企業的債務風險。筆者認為在堅持市場化、法治化的基本原則下，政府信用的介入是不可或缺的。國家可以通過以下兩種方式介入房地產企業的債務處置過程：

第一種方式是收購存量住房，用于保障型租賃住房。發展長租房是解決大城市年輕人住房難題的正確思路，通過政府收購已經竣工的存量住房不僅可以化解當前房地產企業的債務困境，還可以解決租賃住房不足的難題，可謂一箭雙雕。

第二種方式是注資。國家可以新設立一個類似美國“房利美”和“房地美”的機構，成為專門用于房地產行業融資的平臺，該機構可以由財政部注資，可以在金融市場發債籌資。中國缺少一個政策性住房金融機構，可以把這個機構定義為中國的政策性住房金融機構。注資要有所選擇，對于財務杠桿過高但仍然可以維持正常經營的房地產開發企業可以采取注資方式，注資可以采取優先股的方式，也可以采取普通股方式，待條件成熟，政府平臺可以通過市場化方式退出。

無論采取何種方式化解風險，防止出現腐敗和道德風險都是應有之義。中央經濟工作會議提出“要堅決依法打擊違法犯罪行為”，也許是為此埋下伏筆。

（作者系中國社會科學院房地產金融研究中心主任）