融創獲中信、華融超120億“馳援” 上海董家渡“地王”項目有望盤活

每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

融創中國（HK01918，股價4.58港元，市值249.56億港元）2019年全資收購的泛海建設控股有限公司（下稱泛海建設）再次發生股權變更。

根據企查查，11月28日，泛海建設股東已經變為中信信托（64.678%）、華融資本（25%），融創中國目前僅持10.322%股權。

泛海建設擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100%權益。

表面看，這是一次股權出讓，但知情人士11月30日晚間通過微信告訴《每日經濟新聞》記者：“據我了解，本次股權轉讓并不是項目出售，而是華融與融創在董家渡項目的股權融資合作，為信托收益權方式，項目新增資金總量不是有些媒體報道的80億元，而是超過120億元。”

新增融資總量120億

2019年，融創中國以125.53億元收購泛海建設100%股權，后者擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目的100%權益。

上述知情人士表示，此次融資主要涉及的是董家渡項目：“日前，中國華融、浦發銀行、中信信托與融創中國就上海董家渡項目融資合作完成股轉交易。根據合作協議，中國華融和浦發銀行牽頭的銀團（其余5家為上海銀行、上海農商行、交通銀行、興業銀行、北京銀行）、中信信托等合作方攜手對該項目注資，新增融資總量將超120億元，注入資金用于該項目的整體開發、建設、運營。”

董家渡項目位于上海市黃浦區，處南外灘板塊，緊鄰黃浦江、豫園。項目總占地面積約12.02萬平方米，總建筑面積約62.80萬平方米，主要用作住宅及商業的開發，大部分尚未建設。該地塊是泛海于2002年獲得的，曾被列入全國典型閑置土地行列。2002年5月，泛海借舊區改造，以零成本獲取董家渡10號、12號、14號三宗外灘核心區域地塊，共計約12萬平方米，當時獲得的是“毛地”，而非“凈地”，泛海要承擔所屬地塊的拆遷工作。

按照此前泛海與上海市黃浦區管委會就董家渡項目12號、14號部分地塊房屋征收事宜的約定，兩地塊征收費用暫定為95.77億元。

該項目地處黃浦江邊，周邊在售二手房均價已普遍超過每平方米10萬元，堪稱上海絕版豪宅地塊。其中，10號地塊拆遷任務已經于2015年上半年初步完成，并于2015年11月21日推出上海泛海國際住區項目一期，但其余的12、14號兩幅地塊的拆遷工作20年來仍未完結，融創中國推進難度可想而知。

對于今后董家渡項目操盤，上述名知情人士表示：“融創中國還是操盤方，華融行使監管職能，并保留使用融創中國品牌，融創中國會在未來融資償還后回購股權。退出時，AMC和銀行的融資享有優先權，融創中國股權劣后。”

融資紓困新模式

近期融創中國仍處于低谷，該公司股票從2022年4月1日起暫停交易至今。

11月29日晚間，融創中國發布公告稱，預期2021年度公司擁有人應占溢利較上年下降約207%，核心凈利潤較上年下降約184%。最新業績公告顯示，今年10月，融創中國實現合同銷售金額約97.5億元，合同銷售面積約71.8萬平方米，合同銷售均價約13580元/平方米。截至10月底，融創中國累計實現合同銷售金額約1530.6億元（2021年同期為5128億元），銷售面積約1157.8萬平方米。

對于已在進行的債務重組，融創中國9月8日公告稱，相關工作已取得相當進展，并給出了時間表，表示“將繼續和有關債權人保持積極主動的溝通，并與債權人小組及其他相關境外債權人盡快形成重組方案，以期在切實可行的情況下盡快（目標今年年底前）向市場公布方案條款。”

上述知情人士認為：“這次合作是AMC和銀行對中央穩定房地產行業健康發展的積極響應和融資模式創新，這會令金融機構與房企進一步加大融資合作，有利于后續房企紓困、化解行業風險、實現‘保交付、保民生、保穩定’。”