中國中鐵房產(chǎn)業(yè)務(wù)前三季逆市躍升 多平臺開發(fā)問題待解

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雖然今年前三季度各個陣營房企的銷售額均出現(xiàn)不同程度下跌，卻仍不乏業(yè)績排名逆市躍升的行業(yè)“新貴”。

10月31日，中指研究院發(fā)布《2022年1~10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》顯示，中國中鐵（SH601390，股價5.01元，市值1239.5億元）以516.9億元排在第32位，較去年同期上升22個名次；在權(quán)益銷售榜，中國中鐵更是沖進TOP30。

視覺中國圖

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，中國中鐵的銷售額超過中駿集團、新希望地產(chǎn)、保利置業(yè)、富力集團、榮盛發(fā)展、寶龍地產(chǎn)、正榮集團、祥生集團和弘陽地產(chǎn)等一眾全國化布局的品牌房企，并非是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)爆發(fā)式增長，而是積極通過多項營銷活動并舉加快去化，維持了銷售業(yè)績的穩(wěn)定。

權(quán)益銷售額進TOP30

據(jù)中國中鐵公布的第三季度報告，今年前三季度，公司累計實現(xiàn)新簽合同額19830.8億元，同比增長35.2%；營業(yè)總收入8500.52億元，同比增長10.37%；歸屬上市公司股東的凈利潤為230.16億元，同比增長11.48%。其中，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)簽約的合同額411.4億元，占總合同額約2.07%；發(fā)揮綜合型建設(shè)集團的優(yōu)勢，中國中鐵在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程設(shè)備與零部件制造業(yè)務(wù)的新簽合同額占比分別為88.37%、2.24%。

營業(yè)收入方面，前三季度，中國中鐵在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面的營收為342.09億元，同比增長56.50%；毛利率為12.86%。

中國中鐵表示，前三季度，面對疫情、經(jīng)濟下行等諸多困難與挑戰(zhàn)，公司各項工作逆勢發(fā)力、超常推進，主要經(jīng)濟指標均創(chuàng)下了歷史同期最好水平。

盡管房地產(chǎn)開發(fā)在中國中鐵的收入中占比不高，但公司一直把特色地產(chǎn)視為重點發(fā)展板塊，并將該項業(yè)務(wù)當作主業(yè)之外，向“地產(chǎn)+基建”“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變的方向。因此，土地一級開發(fā)和房地產(chǎn)二級開發(fā)業(yè)務(wù)均有涉及。

2022年1~10月中國中鐵權(quán)益銷售額（左）和權(quán)益銷售面積（右）雙雙沖進TOP30 來源：中指研究院

中指研究院統(tǒng)計顯示，2018~2021年的1~10月，中國中鐵房地產(chǎn)銷售額分別為492.3億元、551.2億元、576億元、524億元，銷售面積分別為381.8萬平方米、411萬平方米、406萬平方米、369萬平方米。銷售數(shù)據(jù)較為穩(wěn)定，在全國百強房企中甚至從第48位下降到了54位。

然而，2022年1~10月，中國中鐵房地產(chǎn)銷售額實現(xiàn)512.9億元，同比上一年減少11.1億元，在全國百強房企的排名反而上升至第32位；權(quán)益銷售額402.7億元，排在行業(yè)第29位；權(quán)益銷售面積353.6萬平方米，排在第21位。

“一方面因為公司在第三季度加快了去庫存節(jié)奏，另外可能與其他企業(yè)有關(guān)，比如此前排名靠前的企業(yè)，在今年房地產(chǎn)整體行業(yè)背景下，業(yè)績滑坡了。”中國中鐵相關(guān)人士11月3日通過電話向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋道。

房企變陣帶來的結(jié)果是，在房產(chǎn)方面銷售額方面，中國中鐵逆勢超過了中駿集團、路勁集團、新希望地產(chǎn)、陽光城、保利置業(yè)、富力集團、榮盛發(fā)展、寶龍地產(chǎn)、正榮集團、祥生集團、弘陽地產(chǎn)、德信地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)等一眾全國化布局的品牌房企。

子公司“各自為戰(zhàn)”

公開資料顯示，中國中鐵是中國鐵路工程集團有限公司控股下在滬港兩地同步上市的企業(yè)。據(jù)中國中鐵官網(wǎng)，其致力于成為國內(nèi)特色一流的城市綜合開發(fā)運營商，重點拓展基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)聯(lián)動項目、片區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、TOD項目和養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)等。

截至2021年末，中國中鐵在北京、上海、廣州、深圳、天津等50多個城市合計開發(fā)214個項目，包括北京諾德閱墅、上海中鐵虹橋逸都和杭州溪畔云璟府等；持有待開發(fā)土地面積1853萬平方米，主要分布在西南區(qū)域和山東半島區(qū)域。

作為央企，中國中鐵有多家子公司從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，地產(chǎn)品牌度較為分散。比如，在今年上海首批次集中供地期間，中鐵置業(yè)集團上海有限公司、北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以40.22億元競得青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側(cè)44-15地塊，樓面價36989元/平方米，溢價率8.79%。在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1- 0103單元I02-01、I03-01地塊出讓中，成功拿地的則是山東中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

企查查信息顯示，上述拿地企業(yè)分別屬于中國中鐵旗下的中鐵置業(yè)集團有限公司和中鐵建工集團有限公司，雙方不存在股權(quán)關(guān)系。

《每日經(jīng)濟新聞》記者此前走訪上海奉賢區(qū)房地產(chǎn)市場時發(fā)現(xiàn)，相比奉賢新城其他樓盤，中國中鐵的項目營銷活動較多，優(yōu)惠力度大。據(jù)中鐵湖光逸景和中鐵世紀尚城項目的置業(yè)顧問透露，兩個項目各自由中鐵置業(yè)集團有限公司、中鐵大橋局集團有限公司獨立操盤。

今年上半年，中國中鐵的銷售費用同比增長了14.14%，主要原因是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售代理費用增加，加大了經(jīng)營開發(fā)力度和營銷投入。據(jù)三季度報披露，中國中鐵的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比減少10.46%，至12.86%。而2021年，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為22.19%。

針對多個地產(chǎn)平臺同步運行的問題，上述中國中鐵的相關(guān)人士表示，公司在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面有多個平行單位，涉及子公司盤根錯節(jié)，比如中鐵諾德、中鐵置業(yè)和大橋局集團均從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)多年。今年以來，公司在陸續(xù)推進房地產(chǎn)板塊整合，未來將有更多地產(chǎn)項目裝入中鐵置業(yè)旗下。

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