溢價(jià)率越來越低、開發(fā)商越來越謹(jǐn)慎，“地王”很難再現(xiàn)江湖了

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

隨著今天（10月10日）上午廣州土拍落錘，四個(gè)一線城市均已完成年內(nèi)第三批集中供地。

截至目前，第三批集中供地的22個(gè)城市有17個(gè)發(fā)布公告，13個(gè)完成出讓。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理已完成土地出讓的13個(gè)城市發(fā)現(xiàn)，隨著各部委頻繁釋放利好政策，市場(chǎng)也發(fā)生了微妙變化。

有城市小步快跑，改變了供地策略，調(diào)整節(jié)奏、加大年內(nèi)供應(yīng)批次，摸索穩(wěn)妥前行；有城市大步緊追，一下拿出多宗地塊，放量供應(yīng)，以期追回因疫情防控暫停失去的幾個(gè)月。但無論從22城集中供地預(yù)期，還是機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的全國(guó)300城土地成交數(shù)據(jù)來看，國(guó)央企以及地方平臺(tái)企業(yè)依舊是拿地的主力軍。當(dāng)下，對(duì)于房企和購(gòu)房者來言，改善未來預(yù)期、修復(fù)市場(chǎng)信心緊迫且重要。

還得看國(guó)央企

今日廣州土拍結(jié)束后，市場(chǎng)除感嘆所有地塊均底價(jià)成交外，另一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)，則是多宗地塊僅一家企業(yè)報(bào)名。拿地結(jié)束后，有業(yè)內(nèi)人士分析評(píng)論稱“清一色國(guó)央企拿地，整體拿地溢價(jià)率不足1%”。

實(shí)際上，不止廣州，在半個(gè)月前北京的第三批集中供地中，也僅一家民企參與拿地，還是以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。在一線城市動(dòng)輒大幾十億的總地價(jià)前，即便無明顯負(fù)債的國(guó)央企，聯(lián)合拿地或?qū)徤鞯氐鸵鐑r(jià)補(bǔ)倉(cāng)，手握現(xiàn)金，才是穿越市場(chǎng)周期的不二法寶。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，已完成第三批集中供地的13個(gè)城市，目前共計(jì)成交涉宅用地226宗，成交規(guī)劃建筑面積2665萬平方米，收金3865億元。其中，35宗地塊溢價(jià)達(dá)到上限成交，溢價(jià)成交占比15.5%；154宗地塊底價(jià)成交，占比68.1%。南京、成都、天津、濟(jì)南等多個(gè)城市將在10月完成出讓。

從房企具體拿地投資力度來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，9月，50家代表房企拿地總額同比下降45.3%，環(huán)比大幅上漲130.2%。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管陶淑茹在近日的電話會(huì)議中表示，9月50家典型房企權(quán)益金額占比同比略有下降，企業(yè)傾向合作拿地。與去年同期相比，TOP10陣營(yíng)企業(yè)拿地權(quán)益金額占比下降6.4個(gè)百分點(diǎn)；TOP11-30陣營(yíng)企業(yè)拿地權(quán)益金額占比降幅最大，下降9.8個(gè)百分點(diǎn)。

受銷售市場(chǎng)底部運(yùn)行影響，房企整體拿地?zé)崆椴桓撸玫乜傤~維持超60%降幅。

另?yè)?jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，在1-9月拿地金額TOP100中，城投、平臺(tái)類公司數(shù)量占比49％，民企、國(guó)企各占24％和27％。從金額占比來看，民企僅占到21％，而國(guó)企、央企則超過60％。

想方設(shè)法提高積極性

為提升土拍市場(chǎng)交易活躍度，包括政府、開發(fā)商以及銀行在內(nèi)的各方，均在磋商更為適合當(dāng)下市場(chǎng)的操作細(xì)節(jié)。

在深圳，主管部門主動(dòng)將2022年度的供地節(jié)奏，由三批次調(diào)整為了四批次，且每次供地宗數(shù)減少，降低房企參拍的資金成本；相較此前批次供應(yīng)，也調(diào)低了部分地塊的出讓金額。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“多批供應(yīng)、小步快跑”的供地原則，與當(dāng)前開發(fā)商整體拿地信心較弱，減少供地?cái)?shù)量以提振市場(chǎng)信心有關(guān)。

除此之外，各地還在放松涉宅地塊的出讓條件。廣州第三批集中供地基本都取消了“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)，改為地塊達(dá)到封頂價(jià)之后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，降低開發(fā)商拿地成本，促進(jìn)成交的意圖明顯。

在合肥，涉宅地塊未來的交付條件由精裝改為毛坯，降低未來交付潛在糾紛，企業(yè)參拍積極性有所提升。

易居克而瑞部門副總經(jīng)理繆萌表示，上海第三批集中供地?cái)?shù)量明顯加大，土拍規(guī)則如資格審查、保證金金額等均有所放松，但依舊是國(guó)企央企和地方平臺(tái)參與拿地占大多數(shù)。不過，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)于民企來說，直接面對(duì)市場(chǎng)來決定企業(yè)“生死”，顯然謹(jǐn)慎是最正確的。

對(duì)于四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，繆萌預(yù)計(jì)將維持三季度走勢(shì)，不過很多房企可能會(huì)為了年底考核，對(duì)自己的一些產(chǎn)品做降價(jià)處理、促銷等，但總體而不會(huì)有太大突破。

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