每日經濟新聞 2022-09-19 20:01:20
◎上海浦深律師事務所劉陽律師認為，售樓處展示的房屋裝修標準顯然屬于要約邀請，同時其屬于商品房開發規劃范圍內，一定程度上確實會對購房者的購房選擇和房屋的價格產生影響，故也可將其理解為要約。
每經記者 包晶晶 每經編輯 陳夢妤
剛剛過去這個周末，猶豫再三的業主代表張為（化名）終究還是在正式的購房合同上簽了字，“裝修標準的事情，只能接下來再想辦法了”。
臺風過后，緊鄰浦東外環的唐鎮板塊，各建筑工地立刻恢復了熱火朝天的施工狀態。這里曾是房價漲幅的“宇宙中心”，也是剛需人群置業的首選之一。
唐鎮王港地區的浦發虹灣項目，首批推出339套房源，吸引了631組認購，認購率達到186%，但備案均價約72300元/平方米，意味著一套最小面積90平方米的房源也要650萬元。
但花了大幾百萬元買房的業主，付了首付3天就開始出現糾紛。9月14日、9月17日、9月19日，張為與《每日經濟新聞》記者進行了多次電話和微信溝通。
“9月5日搖號、9月7日開始草簽合同，我們發現合同上的裝修標準，和開始宣傳的出入很大，都沒有寫到合同里面。”
根據每經品房小程序測算，緊鄰浦發虹灣的住宅小區金楓豪苑，2004年建成，估值參考價僅48297元/平方米；項目周邊購物配置和交通配置仍然是短板，距離地鐵站創新中路站約有3公里車程，教育配置一般，僅優于浦東新區21%的住宅項目。
同樣是浦發集團在唐鎮地區開發的浦發檀府，每經品房小程序估值參考價為59610元/平方米；浦發羅蘭翡麗2015年建成，估值參考價87662元/平方米。
由此可見，72300元/平方米的浦發虹灣，并沒有太大的價格倒掛優勢。
9月15日，記者實探發現，距離項目約3公里的地鐵創新中路站，4個出入口仍然處在一片農地之中，出入口與農地之間用鐵絲網和臨時磚墻進行了分隔，由于標識和道路不夠清晰，記者逗留的10分鐘內，有不少行人反復尋找口通向大路的出口。
地鐵創新中路出口 每經記者 包晶晶 攝
從創新中路站乘坐公交去往浦發虹灣大約3站公交，距離唐鎮核心區比較遠，唐鎮周邊的生活配套難以輻射。記者看到，項目對面就是王港社區產業比較集中的“卡園”，以及大大小小的工業園區。
售樓處外部 每經記者 包晶晶 攝
張為向記者反饋，其中的90平方米戶型（高層）交付標準，售樓處公示入戶門“鋼木裝甲防火門”“琨山智能門鎖”等幾十條細節，但在草簽合同上，許多條款都變了樣。
售樓廣告的裝修標準 受訪者 供圖
更令業主們難以接受的是，前期承諾的400-500元/月停車租金，變成了合同上的1000元-1200元/月。
此外，還有“甲方交付的該房屋系驗收合格的房屋。如該房屋的裝修、設備標準達不到本合同附件三約定的標準，乙方有權要求甲方按實際的裝修、設備與約定的裝修、設備差價【0】倍給予補償。如主體結構不符合本合同附件三約定的標準，乙方有權單方面解除本合同。”
“甲方交付該房屋有其他工程質量問題的，乙方在保修期內有權要求甲方除免費修復外，還須按照修復費的【0】倍給予補償。”
合同條款中的多項0倍補償 來源：受訪者供
但浦發虹灣全盤否認了降標事宜。
記者注意到，浦發虹灣業主在小紅書平臺發表了多篇圖文之后，浦發虹灣官方微信公眾號9月13日發布了一份《嚴正聲明》，聲明稱：“就近期網絡上出現的有關浦發虹灣項目的不是言論，未免誤導、以正視聽，特此嚴正聲明，銷售過程中所公示的交付標準從未降標，亦不存在任何降標的意圖和行為。”
記者試圖通過浦發虹灣公示的電話與開發企業取得聯系，但接線人表示這里只是售樓處前臺，需要找自己的置業顧問核實。
而此前記者以買房人身份向置業顧問詢問此事時，得到的回答是：“并沒有降標，只是我們條款寫得比較嚴謹，而且關于入戶大門等的裝修標準也公示了，比原先的還要好，門鎖還換成進口品牌了。”
記者將公示的裝修標準與業主在售樓處拍攝的裝修及設備標準進行了詳細比對，發現除了第一項入戶大門外，其余細節已經基本一致。
公示的裝修標準 來源：項目官微
而業主們并不認可。
“開發商一方面不想更改草簽的合同，另一方面又說所有的口頭承諾都不算數，一切以合同為準。”
那么房屋交易中，置業顧問承諾的，或售樓處張貼的裝修標準，究竟能否作為交付要求？
上海浦深律師事務所劉陽律師9月15日晚通過書面向《每日經濟新聞》記者表示：按照最高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條規定，商品房開發商對外的銷售廣告、宣傳資料在法律性質上屬于要約邀請，但對于商品房開發規劃范圍內房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。違反要約的，將依法承擔違約責任。
依照上述法律規定，售樓處展示的房屋裝修標準顯然屬于要約邀請，同時其屬于商品房開發規劃范圍內，一定程度上確實會對購房者的購房選擇和房屋的價格產生影響，故也可將其理解為要約。
但在實踐中，開發商為了規避自身法律風險，往往會在預售合同中模糊，甚至是修改裝修標準。一旦開發商在預售合同中更改了裝修標準，而購房者也簽署了預售合同，那么在房屋交付時，購房者再以違反宣傳時的承諾起訴，主張開發商違約，根據過往類案判決，這樣的主張往往難獲法院認可。
劉陽律師建議，對于已經交付定金的購房者來說，可以通過組織會談、發送書面函件等正式途徑積極與開發商進行交涉，必要時可求助有關政府部門共同協調，爭取將宣傳內容落實進合同。
如協商無果，購房者決定放棄購買的，《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第四條規定，購房者在買賣合同未簽署且自身無過錯的情況下，有權要求返還定金。
封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
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