每經熱評｜房貸利率下行空間打開 新政背后有三重考量

每經評論員 杜恒峰

5月15日下午，人民銀行、銀保監會發布《通知》表示，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。

自房貸利率從貸款基準利率為錨調整為“LPR+點數”以來，居民房貸利率隨LPR及其背后的政策利率（如中期借貸便利，即MLF）而動，此次通過LPR加點的方式統一全國房貸利率下限還屬首次，而這樣的政策調整背后，實則是監管機構在現有市場狀況下兼顧多個矛盾點的選擇。

首先，這是“兼顧內外平衡”的結果。今年以來，除了1月20日LPR一年期和五年期及以上各調降了10個、5個基點以外，基準利率就并未如市場所預期那樣繼續下調。為了降低實體經濟融資成本，央行更多地是在貨幣政策數量和結構上下工夫，比如普惠小微貸款支持工具、設立科技創新再貸款、增加支農支小再貸款額度等；同時，央行還通過降準、引導銀行下調1年期以上定存和大額存單利率等手段，推動銀行融資成本下降，為貸款利率下行創造條件。此外，央行還向中央財政上繳超1萬億元結存利潤，以支持助企紓困、穩就業保民生。央行之所以對價格（即利率）工具如此克制，一個重要原因是要兼顧匯率的穩定，避免資金的大進大出，為宏觀經濟創造穩定的外部金融環境。如今房貸利率下調只是調整了波動點數，并不涉及LPR或MLF利率的調整，是既有思路的延續，對市場來說，降息的預期會進一步下降。

其次，這是兼顧居民合理購房需求與銀行利潤穩定的結果。目前5年期及以上LPR為4.6%，除了少部分城市最近執行了4.6%這一下限外，居民房貸利率普遍高于這一水平。央行發布的一季度貨幣政策執行報告顯示，3月末，個人住房貸款加權平均利率為5.49%；4月份，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%。無論存量還是增量，居民房貸利率遠高于今年企業4.4%的平均貸款利率。通常情況下，貸款利率和風險是正相關的，按揭貸款是銀行的優質資產，其不良率低于整體貸款，利率按理也應當低于其他貸款，但出于樓市調控的需要，按揭貸款利率被設置在了一個較高的水平，下調房貸利率下限是支持居民合理購房需求的內在要求。此外，房貸利率加點下調對銀行利潤的影響也是可控的，因為占絕大多數的存量房貸并不在下調范圍內，加上銀行本身負債成本下降，增量房貸部分利率下調也并不必然導致這部分利潤縮水。

第三，這是兼顧“房住不炒”和改善房地產業資金面的結果。今年4月，全國住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元，其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。要緩解房地產業面臨的資金難題，提振需求是根本，房貸利率下限下調顯然有助于提升居民的購房意愿，為開發商提供寶貴的資金來源。值得注意的是，將央行、銀保監會此舉直接等同于降息并不準確，因為購房者實際拿到的利率，既要看不同城市房地產政策的具體要求，更要看銀行的意愿。加點下調只是打開了房貸利率下降的空間，而不必然等于某個具體的購房者能拿到這樣的優惠利率，政策的作用不宜被過度夸大。