前4月拿地花掉2021年近9成營收 港交所“仙股”常客尋突破

每經記者 甄素靜    深圳報道    每經編輯 陳夢妤    

不少此前鮮少被公眾關注到的房企，在開年較為審慎土拍環境下，逆勢擴張引發熱議。

近兩日，隨著蘇州、無錫兩城共計23宗地塊的全部成交，今年第一輪集中供地漸進尾聲。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至5月11日，除上海、鄭州、沈陽、長春外，全國22個集中供地的重點城市中，已有18個城市完成了今年首輪集中供地。

從城市供地節奏和房企拿地結果來看，多項數據指標較往年發生了較大變化，TOP50中近3成房企還沒拿地，而除了一季度國央企+地方平臺的拿地主體外，4月在多個熱點城市供地開啟之下，部分區域深耕的民企開始在土拍市場尋求突破。

TOP50房企中近3成還未拿地

即便各地不斷出臺新政策，以提高房企拿地的積極性，但僅從成交結果來看，效果或不及預期。

據記者梳理，2022年1-4月，房企新增貨值價值與2021和2020年同期相比降幅均超60%。以TOP30門檻新增土地貨值門檻來看，2022年中國金茂以81.3億元排名第30位，而2021年、2020年的TOP30門檻分別為海倫堡的238.9億元和正榮集團的241.6億元。

頭部房企在拿地時依舊謹慎。據克爾瑞，銷售TOP50房企4月單月拿地金額接近1000億元，環比上漲127%，但同比依舊下跌69%。整體來看，前4月有超過3成TOP50房企未拿地，市場下行、資金緊張帶來的投資壓力并沒有隨著部分城市土拍火熱而好轉。

梳理過往信息可知，相較過去兩年，今年1-4月房企拿地權益金額大幅下降和部分房企排名提升，均與城市供地節奏有很大關系。今年多城首輪供地數量明顯下降，以福州為例，今年首輪供地宗數相較去年底時減少12宗，武漢則減少近40宗。

不過今年首輪供地中也有以量換取成交的城市。比如杭州，在今年首輪集中供地有60宗涉宅地塊，累計出讓金額827億元，而去年最后一次出讓的35宗地塊攬金近800億元。這意味著，在2022年首輪供應中，杭州以量換價的供地策略取得了一定成果，既完成供地目標，又減輕了參拍房企的資金壓力，為小規模房企增加土儲提供了機會。

但今年以來多地土拍政策明顯有讓利房企趨勢，這是否會令房企更傾向從招拍掛市場拿地，從而減弱對舊改、收并購等形式的關注？

5月10日，合一城市更新集團董事總經理羅宇在接受記者面訪時表示，土拍變化對舊改來講，是會帶來一定影響，但這種影響需要多方面來看。比如土拍樓面價，一直以來都會是舊改項目的對標對象。土拍如果是1萬塊的樓面成本，舊改起碼有30%左右的優勢，土拍會帶動舊改價格標簽的重新建立。

“其次，相比招拍掛配建、嚴格限價等規定，舊改在這方面要求相對寬松，這也使得它雖然操盤周期較長，但還能取得較不錯的利潤率。此外，還需考慮雖然房企都想拿熱點城市熱點地塊，但價格觸頂后搖號并非都能拿到。比如原本10家報名了某塊地，最后只有一家拿到，我們更要關注的是剩下9家資金會不會外溢到舊改、收并購等。”

港交所“仙股”常客尋突破

從1-4月房企拿地金額和新增土地貨值來看，一季度涌現的具有國資或地方政府背景“黑馬”房企，雖然名次略有變動，但多依舊穩在前30位。

以中指院一季度房企權益拿地榜第6位的北京興創投資和第9位的偉星房產為例，4月雖未出手拿地，但從拿地金額看，依舊在TOP30之列，分別排在第11位和第18位。

1-4月，濱江集團拿地金額為182億元，幾乎全部集中在杭州；一季度原本位居第20位的大家房產，以83億元躍升至第9位；眾安集團以“新面孔”身份，突然出現在百強房企拿地金額榜單第17位，拿地金額43億元，而其去年營收僅49億元。

而拿地金額和排名公布后，在資本市場上反響最大的或許還是眾安集團，作為港交所“仙股”常客，投資平臺上多名投資者熱議與預判著其近期和未來走勢。

近兩年眾安集團一改昔日固步自封作風，通過多種形式大舉新增土儲。2021年新增項目12個，總建筑面積約193萬平方米，總土地成本111億元；2020年新增土儲達到233萬平方米，同比增加677%。而2018年和2019年，眾安集團的新增土儲合計僅51萬平方米。

眾安集團1997年在杭州成立，核心主業為房地產開發，同時還有商業、物業服務、資本四大版塊；2007年底在港交所上市，彼時是浙江省第二家在香港主板上市的房產企業,并創下浙江房企在港上市融資之最。

雖嘗了“頭啖湯”，但此后眾安集團股價表現并不盡人意，股價最高僅在上市當年超過2港元，此后多年多次跌破1港元，最低時甚至跌至0.199港元。2017年底，眾安集團因股價長期在1港元之下，而被稱為港交所“仙股”常客。

受市場大環境影響，從去年來看，選擇區域深耕的眾安集團也并未錄得較優業績。2021年，眾安集團銷售額為279.25億元，同比增加27.26%，但營收、毛利和歸母凈利均出現了大幅下滑，實現營收49.69億元，同比下降33.20%；毛利14.76億元，同比下降34.25%；歸母凈利7300萬元，同比下降91.17%。

此外，眾安集團分拆了旗下物業管理板塊眾安智慧生活，擬在港交所上市，并且已于4月底通過聆訊。招股書顯示，眾安智慧生活在管面積為1180萬平方米，是近期遞表中規模最小的物業公司，營收對母公司依賴程度較高。

5月9日，58安居客房產研究院分院院長張波接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，部分房企目前排名靠前，不代表其全年拿地成交量排名依然能靠前，僅僅可能是因為某個時期其所在的區域或城市有大規模土地供應，如果回歸到全年來看，預計房企拿地格局面與2021年不會有太大差異。

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