每經品房｜深圳二手房價格連跌10個月，這些樓盤為何能逆市上漲？

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

自去年5月以來，深圳二手房價格已連續下跌10個月，過往學區房的神話也被打破，福田百花片區部分樓盤二手房價格甚至跌超40%。

不過，樂有家研究中心數據顯示，在過去的半年里，深圳仍有少數樓盤的二手房價格實現了逆勢上漲。其中，后海片區的澳城花園成交價上漲5.5%，大沖片區的城市山谷花園上漲了3.3%、紅樹別院上漲了4.4%，大芬片區的慢城和福田區的園嶺新村項目也均實現上漲。

《每日經濟新聞》記者對上述二手房源上漲樓盤進行梳理后發現，這些項目的產品類型跨度較大，既有高端豪宅，也有普通住宅，還有上世紀80年代建成的老舊小區。

其中，澳城花園、城市山谷花園、紅樹別院均為深圳的老牌豪宅項目，項目建成時間均在2004-2006年不等，均價普遍超過10萬元/平方米；大芬片區的慢城項目則屬于典型的普通住宅，均價為5.5萬元/平方米；而福田區的園嶺新村項目建成于1983年，均價約10萬元/平方米。

在深圳二手房價格普遍下滑10%-20%的市場行情下，上述樓盤的二手房價格為何能逆市上漲？每經品房小程序通過11個維度，對這些樓盤項目進行綜合解析。

以澳城花園為例，該項目地處豪宅云集的深圳灣片區，區域內的翡翠海岸、陽光海濱花園等項目價格均超過10萬元/平方米。

來源：每經品房小程序

每經品房小程序顯示，澳城花園二期的估值參考價為16.99萬元/平方米。從該項目周邊的各項配套來看，小學配置、通勤城市和消費檔分別得分9.4分、7.4分和6.6分（滿分10分）。以評分最高的小學配置為例，在項目1公里范圍內有4所小學，優于南山區94%的住宅項目，屬于小學舒適度高的區域。

此外，該項目周邊的居住宅密度和消費檔次分別得分5.6和6.6，通勤加速為7.4分。每經品房通過以上綜合分析預計，未來5年澳城花園二期的價格漲幅將跑輸南山區平均水平，但高于全國96%的區縣。

再看位于南山區的城市山谷花園，該樓盤坐落于南山區豪宅云集的華僑城片區，其中南外科華學區房片區是整個科技園新盤和次新盤最集中的地帶，包括華潤城潤府（一二三期）、大沖城市花園、城市山谷一二三期、英倫名苑一二三四期在內的多數樓盤都是系列開發，且銷售均價普遍在10萬元+起步。

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每經品房小程序顯示，城市山谷三期的參考估值價為12.81萬元/平方米。項目周邊各項指標中，消費檔次、通勤車速及小學配置位列前三，分別得到8.0分、7.4分和4.3分。以評分最高的消費檔次為例，項目周邊1公里范圍內餐飲消費的客單價為95元，在南山區內高于80%的住宅項目，屬于同城中高檔消費區域。

相對來說，大芬片區的慢城項目是這些逆勢上漲項目中為數不多的普通住宅項目。每經品房小程序顯示，該項目一期的估值參考價為43866元/平方米。

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每經品房小程序顯示，慢城周邊的人口結構得分僅為2.4分，相當于2-3線城市的人口結構，在龍崗區屬于年輕人比例偏低、老年人和學生兒童比例偏高的區域。小學和醫療配置得分均超過5分，周邊有大小醫療機構6個，1公里內有2所小學。此外，周邊的消費檔次、公交配置和地鐵配置得分均超過3分。

綜合以上維度分析，每經品房小程序預計，未來5年慢城的房價漲幅會跑平龍崗區的平均水平，高于該區29%小區，高于全國93%的區縣。

在眾多二手房中實現逆勢上漲的還有地處福田的園嶺新村，該樓盤建成于1983年，已經有近40年房齡。該項目集“地段+學區+舊改”于一身，或是其價格堅挺的重要因素，每經品房小程序顯示，該項目估值參考價為105773元/平方米。

來源：每經品房小程序

從周邊配套看，每經品房小程序顯示，園嶺新村項目周邊教育配套十分優越，小學和幼兒園配置得分別為9.8分和8.7分，周邊1公里范圍就有7座小學和14座幼兒園，在福田區教育舒適度高的區域。同時，項目周邊的地鐵、醫療和商務密度配置的得分均超過6分。

基于以上綜合分析，每經品房小程序預計，未來五年園嶺新村項目的價格漲幅將跑贏福田區的平均水平，高于該區83%的小區，高于全國99%區縣。

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封面圖片來源：攝圖網-500712761