年報深讀①| 招商蛇口：踔厲的一年

每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

2021年，招商蛇口（001979.SZ）站穩行業前十，排名第七。

從橫向多個維度來比，作為TOP10中首家發布全年業績的房企，招商蛇口交出的答卷還算令資本市場滿意。截至3月23日收盤，招商蛇口股價報14.55元/股，漲幅3.56%。

畢竟，2021年大家對房企業績有所預期，各家指標不會很優。

當下招商蛇口的壓力在于如何向投資者解釋連續下滑的利潤，以及說服資本市場相信該趨勢可止跌回升。

年報發布次日，3月22日下午，招商蛇口舉行2021年業績會暨投資者交流會，出現在屏幕上的董事長許永軍開場先是分享了決定將2021年度歸母凈利潤的40%進行現金分紅，總共派發約42億元現金的消息，隨后立馬向投資者解釋利潤和毛利率下滑，以及為保證利潤將采取的措施。

他還說，去年很難，今年也不會輕松。

自2019年10月啟用“少壯派”董事總經理蔣鐵峰后，招商蛇口一改其四平八穩的印象，現下亦更看重為營收貢獻的作戰能力。

如在土儲方面，2019年是分水嶺。當年招商蛇口拿地權益金額為540億元，而后是階躍性上升，這兩年其權益拿地金額均超800億元，增幅約50%。

開發方面亦是做到了有的項目拿地第二天即進行報建報批，三個多月四個月開盤，達到行業最優水平，做得差的區域直接關掉等等。

多重措施綜合之下，招商蛇口的規模進擊之路也明顯提速。2020年招商蛇口銷售金額2776.08億元，回到行業前十。2021年，招商蛇口銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%，雖與年初定下的3300億元目標有些許差距，不過完成度高于行業平均水平，排名也提升至第七，完成了一次排名的“三級跳”。

2022年招商蛇口的銷售目標是3300億元，與去年持平，相對保守。因為相比之下，2022年招商蛇口的可售貨值為6200億元。

蔣鐵峰在交流會上解釋說是“考慮到外部環境的不確定性”。這或許也可以看做是頭部房企對今年形勢一個最誠懇的研判，雖然政策暖風不斷再吹，但落到執行層面和執行難度，都有太多不盡人意之處。

雖然行業排名等方面更進了一步，但連續兩年出現利潤負增長，增收未增利，是招商蛇口避不開的問題。報告期內，招商蛇口營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%；歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。

許永軍表示，有行業的原因，也有開發業務結構轉變需要調整的原因，以及招商蛇口從謹慎角度出發，對一些存在減值跡象的項目也計提了減值準備。

其中，招商蛇口對存貨、投資性物業、長期股權投資以及重大風險類別的應收款項計提了減值準備共計43.72億元，同比增加約58.2%，占凈利潤的28.7%。

2019-2021年，招商蛇口營業利潤增速分別為-1.1%、-8.51%、-5.16%，歸母凈利潤增速分別為5.2%、-23.58%、-15.35%（數據自Wind）。

這也是招商蛇口自2015年重組上市以來，連續兩次出現利潤負增長，讓部分投資者對招商蛇口的持續盈利性充滿了擔憂，交流會上管理層也被反復問及相關問題。

蔣鐵峰回應稱，將來會提升操盤能力。

“去年下半年我們拿的一些地，目前來看回報都非常不錯，毛利有了明顯提升。今年參拍土地會非常嚴格，多項指標綜合把關，寧可不拿，不要拿錯，所以未來公司的利潤率相信會有穩步提升。”

招商蛇口依舊有著綠檔以及融資渠道極為順暢的優勢。2021年末，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率61.67%，凈負債率42.82%，現金短債比1.25，整體資金成本4.48%，拿下開年首筆并購中票等等。

雖未明確近期排名目標，但在投資者交流會上，當提到各項財務指標橫向對標時，管理層還是習慣性地將代表昔日頂峰榮光的“招保萬金”掛在了嘴邊。

那么，在今年的行業深度盤整期，招商蛇口是否會選擇借力猛拓重回巔峰？

畢竟，回歸前四，只需再來一次“三級跳”。

封面圖片來源：攝圖網-500598945