房產·年報深讀 | 2021年盈利遇阻，貝殼發力家裝和租房勝算幾何？

每經記者 王佳飛    每經編輯 魏文藝    

北京時間3月10日，貝殼(NYSE:BEKE)公布了2021全年及第四季度財報。一方面，貝殼的收入和總成交額(GTV)繼續保持著增長；另一方面，貝殼再次產生了凈虧損。

在2021年，這家房地產經紀頭部公司畫出了一條復雜的曲線。而面對充滿不確定性的2022年，貝殼開啟的“一體兩翼”戰略能否湊效，尚待觀察。

新房業務“拖后腿”

2021年房地產行業的艱難自不必多言，但在很多核心數據上貝殼依舊獲得了較好的增長。

根據財報，貝殼2021年營業收入同比增長14.6%至808億元（人民幣，下同），總GTV同比增長10.1%至3.85萬億元。同時，2021年四季度末貝殼聯網門店數超過5.1萬家，同比增長8.7%；活躍門店數量超過4.5萬家，同比增長4.4%。

貝殼董事長兼CEO彭永東表示，“我們對居住行業的底層判斷沒有發生過變化，即數字化驅動行業轉型，服務者不可或缺，品質服務可以穿越周期建立客戶信任。”

而在此之前，彭永東承認了貝殼遇到的困難，他表示：“2021年公司面對的內外部環境相繼發生變化，貝殼選擇迎難而上，在變化中變革。”

從財報可以發現，2021年貝殼盈利能力在下降，營業成本在上升，虧損也再次出現。2021年貝殼凈虧損為5.25億元，經調整后凈利潤為22.94億元。

2021年貝殼營業成本同比增長21.1%至649億元，而2020年為536億元。同時，毛利同比下降6.2%至158億元，2020年為169億元；毛利率下降至19.6%，2020年為23.9%。

2021年運營費用同比增長22.5%至172億元，而2020年為140億元。貝殼詳細地列出了花錢的地方：管理費89億元，營銷和推廣43億元，研發32億元，商譽、無形資產和其他長期資產減值7.47億元。

貝殼年報的如此表現，新房業務干系莫大。

從財報數據看，新房業務和二手房業務都得到了一定程度增長。2021年貝殼存量房交易服務的營業收入同比增長4.5%至319億元；新房交易服務的營業收入同比增長22.5%至465億元，而2020年這個數據為379億元。

對于毛利率下降的原因，貝殼解釋為“貢獻利潤率較低的新房交易服務在收入結構中的占比持續提高”“專注新房領域的銷售團隊的擴大帶來固定成本增加”等。

所以，雖然貢獻了一半以上的GTV，貝殼眼中的新房業務卻是拖累業績的重要原因。

另外，在管理費中有一項也存在“在市場下行時期壞賬損失的增加”，而二手房業務面臨的是個人客戶，壞賬很少，所以這里說的也是新房市場帶來的負面效應。

“將困難轉化為機遇”

如果說2021年貝殼全年的數據尚有喜有憂的話，那么2021年四季度的表現則差強人意。

2021年第四季度，貝殼成交額(GTV)7324億元，同比下降34.6%；存量房交易GTV3546億元，同比下降39.4%；新房交易GTV3568億元，同比下降24.0%；新興及其他服務GTV210億元，同比下降68.2%；營業收入為178億元，同比下降21.5%；虧損11.84億元（上年同期為12.67億元），經調整后的營業虧損為3.98億元（上年同期為22.31億元）。

壞賬問題也同樣困擾著貝殼2021年第四季度業績，財報顯示，“2021年第四季度管理費用22.02億元，上年同期為18.84億元，主要由于壞賬損失有所增加。”

貝殼執行董事、首席財務官徐濤對市場的判斷是，“去年下半年市場急劇下滑”“隨著房地產行業的發展開始轉向長期、可持續，我們及時作出調整，通過運營優化和戰略升級有效地將困難轉化為機遇。”

對于2022年一季度的業績，貝殼也不樂觀，“公司預計2022年第一季度營業收入在115億元至125億元之間，較2021年同期下降約39.6%至44.4%。”

事實上，今年以來房企業績繼續延去年下半年的下滑趨勢。據中指研究院數據，2022年1-2月，TOP100房企銷售額均值為103.0億元，同比下降34.0%，不同陣營房企業績均出現大幅下降。

值得一的是，截至2021年12月31日，貝殼經紀人數量為454504人，較2020年末下降7.8%；其中活躍經紀人數量為406794人，較2020年末下降8.7%。此外，移動端平均月活躍用戶(MAU)為3737萬，而2020年同期MAU為4818萬。

彭永東認為，“預計2022年平臺門店數量與經紀人數量均會在第一季度觸底，2022年末活躍門店數量以及活躍經紀人數量將較第一季度末有第一個位數的增長。”

發力家裝和租房

貝殼自身對其現狀有著清醒的認識，因而“一體兩翼”是彭永東在年報中反復提及的話。他解釋道，“‘一體’指代我們的主營業務，即存量房和新房經紀交易服務賽道。而‘兩翼’分別為整裝大家居事業群與普惠居住事業群。”

彭永東甚至表示，“將全面激活在居住服務領域的布局，這將會給我們2022年財年及未來的財務表現帶來重要影響。”

值得注意的是，貝殼已經逐步開始了“兩翼”的行動。

2021年7月6日，貝殼宣布將收購圣都家裝100%股權，總對價不超過80億元，預計2022年上半年全部交割完成。在貝殼看來，家裝市場與曾被數字化改造的存量房交易市場較為相似，空間巨大、高度分散，長期以來盡管保持著相對高速的增長態勢，但用戶體驗還存在較大提升空間，亟待用產業互聯網的“重”度思維“重”做一次。

彭友東認為，“我們有能力去做。包括過往實踐，對于線上線下的理解，對于大團隊的管理，對于流程的標準化，都是我們有能力去做的。”

但目前家裝行業還沒有出現絕對巨頭，彭永東也清楚家裝市場的現狀，“家裝行業的核心是目前存在一個最大的行業的懸念，即有沒有在裝修領域中產生超過100億的商業模式。”　

此外，貝殼2021年底成立了貝殼惠居事業群，推出“貝殼租房”。今年2月10日，貝殼宣布其投資共建的首個青年公寓項目在上海徐匯區落地，公寓占地近4萬平方米，由老舊廠房改造而來，共有公寓2978套。

但目前，真正能夠在租賃行業賺到錢的企業可以說是寥寥無幾。有長租公寓從業者向《每日經濟新聞》記者表示，“我們的行業性質決定了我們就是微利的。”

尤其是2021年，曾經瘋狂擴張的蛋殼公寓因為租金貸高、杠桿疊加突如其來的疫情而消失在一夜之間。今年1月，“長租公寓第一股”青客公寓也在巨虧之后走上了破產清算程序。而此前爭先進入長租公寓領域的房地產企業也逐漸失去了聲量。

貝殼對于新業務的復雜心境或許能從徐濤的發言中讀出一二。“我們將大膽嘗試、小心求證，在圍繞‘美好居住’領域的家裝家居和普惠居住服務業務上投入更多資源。雖然新業務發力的初期必要投入會對集團2022年的盈利水平產生一定影響，但是我們仍然堅信，為消費者帶來更多圍繞‘居住’的全場景優質服務體驗。”

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封面圖片來源：視覺中國--VCG11480609281