捂盤惜售？自己告自己？為什么這個(gè)網(wǎng)紅盤的9569套房產(chǎn)要申請查封？

每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

成都高新區(qū)千畝大盤南城都匯再遇風(fēng)波。

日前，中國裁判文書網(wǎng)發(fā)布了3份判決書，均與舜鴻地產(chǎn)（成都）有限公司（下稱舜鴻成都）相關(guān)。

判決書顯示，因舜鴻成都與卓穎投資集團(tuán)有限公司（下稱卓穎投資）案件糾紛，卓穎投資分別申請查封舜鴻成都位于成都市高新區(qū)房產(chǎn)4603套及2021套，查封期限3年，合計(jì)申請財(cái)產(chǎn)保全以41.1億元為限；南京琨灝五金貿(mào)易有限公司同樣申請查封舜鴻成都房產(chǎn)2945套，財(cái)產(chǎn)保全以4.3億元為限。

3份判決書合計(jì)申請查封房產(chǎn)9569套，保全金額45.4億元。

此次被查封的房產(chǎn)正是目前在建項(xiàng)目南城都匯七、八期（七期更名為山河峯薈，八期為山河玖璋），而舜鴻成都前身則為和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司，原為李嘉誠旗下長實(shí)集團(tuán)所有。2020年7月，長實(shí)集團(tuán)將所持有的成都南城都匯項(xiàng)目估價(jià)約78.47億元港幣，賣給了由禹洲地產(chǎn)和成都瑞卓置業(yè)分別持有50%股權(quán)的受讓方。

9569套全部查封

公開資料顯示，2004年和記黃埔以21億元拿下高新區(qū)1036畝土地，成交樓面價(jià)206萬元/畝，這宗地一舉成為當(dāng)時(shí)成都乃至整個(gè)西部的地王，其北側(cè)就是成都當(dāng)時(shí)有名的桐梓林富人區(qū)。

和記黃埔也以此打造了其在成都的一號作品——南城都匯，項(xiàng)目占據(jù)成都高新區(qū)核心地段，整體規(guī)劃為8期開發(fā)建設(shè)，包括住宅及商鋪產(chǎn)品在內(nèi)，可售房源數(shù)量接近2.33萬套，此前長實(shí)集團(tuán)已累計(jì)銷售1.65萬套。

而在拿下南城都匯這片千畝土地之后，和記黃埔成都公司2006年便將其中886畝土地分別抵押給中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行，以此獲取貸款26.21億元，這比該宗土地成交價(jià)款21.35億元還多出4.86億元。

2020年7月，長實(shí)集團(tuán)將所持有的成都南城都匯項(xiàng)目估價(jià)約78.47億元港幣，轉(zhuǎn)讓給了由禹洲地產(chǎn)和成都瑞卓置業(yè)分別持有50%股權(quán)的受讓方，轉(zhuǎn)讓時(shí)仍剩下6750套未售房源，主要為七、八期，未售房源占比約29%。

在轉(zhuǎn)讓10個(gè)月后，2021年5月，山河玖璋（即南城都匯八期）取證推出372套房源，均價(jià)15527元/平方米。

據(jù)貝殼找房顯示，目前項(xiàng)目在售二手房338套，成交價(jià)格均在30000元/平方米以上。巨大的剪刀差也讓項(xiàng)目吸引了大批有資格的購房者報(bào)名，最終項(xiàng)目被熔斷在無房第一順位，入圍門檻至少63個(gè)月社保。

此后，項(xiàng)目再無新推。

3月10日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份電話咨詢項(xiàng)目置業(yè)顧問時(shí)了解到，“近段時(shí)間應(yīng)該不會再推新房源了，目前在售為商業(yè)部分和車位，商鋪價(jià)格在200多萬-1000多萬元。”

至于為何暫時(shí)不再推出以及何時(shí)推出新房源？該置業(yè)顧問直言“并不清楚”。

判決書顯示，此次被查封緣于舜鴻成都與卓穎投資、南京琨灝五金貿(mào)易有限公司案件糾紛，卓穎投資、南京琨灝申請查封舜鴻成都位于成都市高新區(qū)房產(chǎn)9569套，查封期限3年，其中截至查封之日起，已轉(zhuǎn)移登記給第三方、已銷售備案、已辦理預(yù)購商品中房預(yù)告首次登記的房屋及所占用范圍的土地使用權(quán)，不在本次查封范圍內(nèi)；而對以上被申請人財(cái)產(chǎn)的保全以金額45.4億元為限。

記者就此聯(lián)系了禹洲集團(tuán)，對方表示“此案比較復(fù)雜，暫不方便回應(yīng)”。

自己告了自己？

啟信寶顯示，舜鴻成都此前正是和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司，目前由舜鴻有限公司與Carton International Limited分別持有50%股權(quán)，這兩家境外企業(yè)均為長實(shí)集團(tuán)名下的間接全資附屬公司。

據(jù)悉，此前長實(shí)集團(tuán)在出售南城都匯項(xiàng)目時(shí)，為了完成交易，長實(shí)集團(tuán)曾向受讓方提供了24億元賣方貸款，作為部分收購對價(jià)，此外受讓方還要向南城都匯項(xiàng)目公司提供逾10億元股東貸款，相當(dāng)于其總計(jì)現(xiàn)金代價(jià)超過81億元。

由于長實(shí)集團(tuán)提供了24億元賣方貸款，使得受讓方當(dāng)即需要支付的收購代價(jià)為57億元。賣方貸款的年利率將按照倫敦銀行間同業(yè)拆借利率（LIBOR，當(dāng)前美元同業(yè)拆借12個(gè)月利率為0.5%左右）加上年息5.5%計(jì)算，受讓方必須在2年后到期償還長實(shí)集團(tuán)的賣方貸款。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的協(xié)議，交易完成后，長實(shí)集團(tuán)將在股權(quán)層面從南城都匯項(xiàng)目徹底退出。但是，長實(shí)集團(tuán)將以合作方為主進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營，不僅向受讓方提供了24億元賣方貸款以作財(cái)務(wù)資助，還在和黃成都公司留任一名董事，參與南城都匯項(xiàng)目公司的開發(fā)管理。此人正是此前和黃成都公司法人代表，如今舜鴻成都董事周偉淦。

不過值得注意的是，盡管目前舜鴻成都控股股東仍是長實(shí)集團(tuán)，但通過股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，目前舜鴻成都的7名主要人員中，董事長王婷婷、董事阮策、監(jiān)事林月琴均來自禹洲集團(tuán)，如王婷婷此前曾先后擔(dān)任深圳禹佳服務(wù)、天津禹佳服務(wù)、鄭州熙康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等公司法人代表，這些公司實(shí)際控股股東均為禹洲集團(tuán)；而董事唐保榮、張世東、監(jiān)事張劍峰則來自成都瑞卓置業(yè)。

另外一個(gè)值得玩味的地方則是，啟信寶顯示，卓穎投資是一家于2016年8月注冊于香港的企業(yè)，全資控股杭州舜嘉貿(mào)易有限公司（下稱杭州舜嘉）。

但通過層層股權(quán)穿透后記者發(fā)現(xiàn)，杭州舜嘉真正意義上的控股股東正是禹洲地產(chǎn)。

具體來看，杭州舜嘉對外投資了兩家房地產(chǎn)公司，分別是北京禹茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州舜鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司，持股比例均為49%；而兩家公司另外51%股份則均由禹洲地產(chǎn)通過子公司間接100%持有。

與此同時(shí)，杭州舜嘉法人代表張瑜同時(shí)也擔(dān)任著廈門禹佳科技、惠州禹博惠城房地產(chǎn)開發(fā)等22家公司法人和高管，而這22家公司最終實(shí)控人均為禹洲集團(tuán)。

此次申請保全也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是開發(fā)商惡意捂盤，意在提高項(xiàng)目銷售價(jià)格。

可供參考的是，據(jù)第一財(cái)經(jīng)此前報(bào)道，在接手南城都匯項(xiàng)目后，禹洲地產(chǎn)和成都瑞卓遇到了諸多歷史遺留問題，如接盤方本想在收購以后按照新項(xiàng)目來核定預(yù)售價(jià)格，擬提高售價(jià)，但相關(guān)部門認(rèn)為交易是股權(quán)轉(zhuǎn)讓不能認(rèn)定為新項(xiàng)目，只能按照續(xù)建項(xiàng)目核定價(jià)格，只能按照續(xù)建項(xiàng)目核定價(jià)格，就是說不能超過上一批次備案價(jià)或預(yù)售價(jià)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一般來說，開發(fā)商名下房源被申請查封一方面會直接導(dǎo)致房產(chǎn)不能辦證、不能過戶，另一方面如果被強(qiáng)制執(zhí)行，還有被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。

“不過從查封文件來看，‘已轉(zhuǎn)移登記給第三方、已銷售備案、已辦理預(yù)購商品中房預(yù)告首次登記的房屋及所占用范圍的土地使用權(quán)，不在本次查封范圍內(nèi)’，因此已銷售網(wǎng)簽的房源均不會受到影響。”

封面圖片來源：視覺中國