每經(jīng)品房｜2月新房成交額創(chuàng)近5年新高！年后上海樓市為何率先熱起來？

每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

2月份，在全國樓市銷量繼續(xù)走低的大環(huán)境下，上海市場再一次展現(xiàn)了她的魔幻——春節(jié)后第一周成交量就沖到19萬平方米，達(dá)到正常水平。整個(gè)2月份，上海新房共成交了80.9萬平方米。

進(jìn)入2022以來，上海樓市一直保持活躍狀態(tài)。盡管2月份受春節(jié)假期影響，供應(yīng)與成交較1月大幅下滑，但同比往年同期依然保持高位。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月份上海商品住宅成交金額為493.77億元，同比去年上漲35.3%，創(chuàng)近五年同期成交新高。其中，排在前10位的樓盤銷售總額近237億元。

為何上海樓市在春節(jié)后能率先熱起來？這些樓盤為何如此炙手可熱？其價(jià)格、配套及所在區(qū)域有哪些特殊優(yōu)勢？每經(jīng)房產(chǎn)小程序通過人口結(jié)構(gòu)、商務(wù)密度、居住密度等11個(gè)維度，對相關(guān)樓盤進(jìn)行深度解析。

2022年2月上海樓盤銷售排行TOP10 數(shù)據(jù)來源：克而瑞

浦東·紫薇花園所在的森蘭片區(qū)，是浦東新區(qū)近年來樓市大熱區(qū)域。以該區(qū)域2015年建成的森蘭名軒為例，據(jù)每經(jīng)房產(chǎn)小程序，當(dāng)前該項(xiàng)目的估值參考價(jià)格為117781元/平方米，與浦東·紫薇花園的成交價(jià)格相差超過4萬元/平方米，可見新盤價(jià)格對購房者的吸引力。

查詢每經(jīng)房產(chǎn)小程序可以發(fā)現(xiàn)，森蘭名軒周邊有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)2個(gè)，醫(yī)療配置得分優(yōu)于浦東新區(qū)55%的住宅項(xiàng)目，相對屬于就醫(yī)舒適度中的區(qū)域。

教育資源則更具優(yōu)勢，該項(xiàng)目周邊有3所小學(xué)，分別是浦東新區(qū)明珠森蘭小學(xué)（476米）、福山證大外國語小學(xué)（901米）、東波小學(xué)（919米），優(yōu)于浦東新區(qū)77%的住宅項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)房產(chǎn)小程序

再看交通配套，在周邊1公里內(nèi)，有兩個(gè)地鐵站，分別距離300米和900米；另有15個(gè)公交車站，屬于交通配置較高的居住小區(qū)。周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)64元，相當(dāng)于1-2線城市之間的水平，同城對比屬于低檔消費(fèi)區(qū)域。

綜合上述維度，每經(jīng)房產(chǎn)小程序預(yù)測，未來五年后森蘭名軒的價(jià)格有望達(dá)到144135元/平方米，將跑平浦東新區(qū)平均漲幅，高于浦東新區(qū)56%的小區(qū)。

值得注意的是，2月份銷量榜排在第三位和第五位的華發(fā)四季半島和顓橋·紫薇花園均位于閔行區(qū)，是近年來剛需購房者關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。

華發(fā)四季半島距顓橋·紫薇花園僅4分鐘車程，開盤均價(jià)分別為63974元/平方米和66984/平方米。而緊鄰的金銘文博水景苑項(xiàng)目，據(jù)每經(jīng)房產(chǎn)小程序測評，其估值參考價(jià)格為51885元/平方米，相比上述兩個(gè)新建樓盤的開盤價(jià)，單價(jià)相差超過1萬元。

為何該區(qū)域二手房價(jià)格遠(yuǎn)低于新房？每經(jīng)房產(chǎn)小程序顯示，該小區(qū)周圍僅1個(gè)地鐵車站、16個(gè)公交車站，距離從230米到420米不等，屬于區(qū)域中相對舒適的住宅小區(qū)。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)房產(chǎn)小程序

但醫(yī)療配置方面比較弱，僅有上海市精神衛(wèi)生中心和顓橋社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。但大小購物場所較多，共有6個(gè)商業(yè)中心及購物街，處于閔行區(qū)前20%的水平。

基于上述維度測評，每經(jīng)房產(chǎn)小程度預(yù)測，金銘文博水景苑未來五年的價(jià)格有望達(dá)到64251元/平方米，將跑平閔行區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)40%的小區(qū)。

排在2月銷售榜第8位的融信海納印象，單價(jià)為58934元/平方米。每經(jīng)房產(chǎn)小程序顯示，該項(xiàng)目估值參考價(jià)為61206元/平方米。

據(jù)每經(jīng)房產(chǎn)小程序，融信海納印象周圍僅1個(gè)地鐵車站，有16個(gè)公交車站，距離從260米到500米不等。由于所在的嘉定區(qū)整體交通水平較高，因此融信海納印象的地鐵公交配置屬于區(qū)域中等水平。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)房產(chǎn)小程序

在教育資源方面，項(xiàng)目周邊有3個(gè)幼兒園、1個(gè)小學(xué)，能基本滿足需求。商業(yè)配套較為充足，共有9個(gè)大型購物中心、2家醫(yī)院，符合區(qū)域內(nèi)年輕群體的生活需求。

每經(jīng)房產(chǎn)小程序綜合測評得出，未來五年，融信海納印象的價(jià)格有望達(dá)到74140元/平方米，將跑贏嘉定區(qū)平均漲幅，高于嘉定區(qū)96%的小區(qū)。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝