什么信號？1200萬人口城市突然出臺“樓市新政19條”，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，老年人投親養(yǎng)老，家庭可新購一套房

每經(jīng)編輯 盧祥勇    

3月1日，特大城市鄭州突然官宣，一口氣放出19項涉及房地產(chǎn)相關(guān)措施，其中包括：

保障大學(xué)生在鄭安居，買房可獲補(bǔ)貼；

鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房；

為家庭限購套數(shù)內(nèi)賣小買大、賣舊買新提供便利；

引導(dǎo)下調(diào)住房貸款利率，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

 

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19個大招

3月1日下午，鄭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》） 。

該《通知》從支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等五方面，共計提出了19條舉措促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

其中之一，是在支持合理住房需求方面，放寬了大學(xué)生在鄭安居的購房、租房限制。

《通知》提出，保障大學(xué)生在鄭安居。 對博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生( 技工院校預(yù)備技師、技師)、專科畢業(yè)生 (技工院校高級工)在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的，符合條件的可購買共有產(chǎn)權(quán)住房，購買商品住房的按照政策給予購房補(bǔ)貼。 對在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)大學(xué)生購房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對租住市場化租賃住房的可給予一定面積補(bǔ)貼，優(yōu)惠期限為3年。

第二個引人關(guān)注的是放寬了老年人之子女、親友在鄭州的購房條件。

《通知》提出， 子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。 對新建小區(qū)加強(qiáng)適老化設(shè)計，對老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造，對實施適老化改造的，給予一定補(bǔ)貼支持。

第三個引人關(guān)注的是，《通知》同時稱， 引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。 對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

此前，鄭州有12個區(qū)域執(zhí)行嚴(yán)格的限購、限售、限貸政策。其中，鄭州戶口限購2套，單身的限購一套。居民的首次購房貸款比例為30%，居民家庭有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房，或者已擁有1套住房、無論有無購房貸款記錄，再次購買普通住房，均按照60%的首付比例執(zhí)行。

對于一些居民的居民改善性住房需求，《通知》則提出，支持居民改善性住房需求。 居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數(shù)內(nèi)可提供個人按揭、網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。

此外，《通知》還提出，為外來務(wù)工人員置業(yè)提供便利。外來務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業(yè)務(wù)，在鄭州購買住房時，可按照本市繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。

對房地產(chǎn)企業(yè)，《通知》提出，加大信貸融資支持，給予企業(yè)項目貸款支持。將通過定期組織銀企對接，鼓勵金融機(jī)構(gòu)對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，按照依法依規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款支持，有效緩解市場主體資金鏈運(yùn)行壓力。

在房地產(chǎn)去化周期小于18個月時，適度增加住宅用地供應(yīng)量；在去化周期大于18個月時，適度減少住宅用地供應(yīng)量。 土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價的20%，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實行分期繳納。

對于安置房的貨幣化安置，也被鄭州市提上日程。《通知》還提出，推行貨幣化安置。實施安置房建設(shè)工作三年行動，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設(shè)的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，此次新政落地后，有極大可能將激活鄭州的房地產(chǎn)市場。

附《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》全文：

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各開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)縣（市）人民政府，市人民政府各部門，各有關(guān)單位：

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院和省委省政府決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策，落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、支持合理住房需求

（一）保障大學(xué)生在鄭安居。對博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生（技工院校預(yù)備技師、技師）、專科畢業(yè)生（技工院校高級工）在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的，符合條件的可購買共有產(chǎn)權(quán)住房，購買商品住房的按照政策給予購房補(bǔ)貼。對在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)大學(xué)生購房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對租住市場化租賃住房的可給予一定面積補(bǔ)貼，優(yōu)惠期限為3年。

（二）為外來務(wù)工人員置業(yè)提供便利。外來務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業(yè)務(wù)，在鄭州購買住房時，可按照本市繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。

（三）滿足居家養(yǎng)老需求。子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。對新建小區(qū)加強(qiáng)適老化設(shè)計，對老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造，對實施適老化改造的，給予一定補(bǔ)貼支持。

（四）支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數(shù)內(nèi)可提供個人按揭、網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。

二、改善住房市場供給

（五）穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。依據(jù)各片區(qū)商品住宅去化周期情況，合理確定新增住宅用地供應(yīng)量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個月時，適度增加住宅用地供應(yīng)量；在去化周期大于18個月時，適度減少住宅用地供應(yīng)量。土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實行分期繳納。

（六）完善房價和地價聯(lián)動機(jī)制。出讓住宅用地實行“限房價、競地價”土地出讓政策，對于“限房價、競地價”出讓方式供應(yīng)的地塊，將已確定的房屋銷售價格寫入土地出讓合同。房屋銷售時，不得超出確定的銷售價格辦理商品住房銷售價格備案。

（七）嚴(yán)格落實房屋預(yù)售制度。按照《鄭州市商品房銷售管理辦法》規(guī)定的“二、三、五”預(yù)售形象進(jìn)度要求辦理預(yù)售許可，取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產(chǎn)企業(yè)“正負(fù)零”預(yù)售的相關(guān)政策，嚴(yán)格執(zhí)行鄭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。

（八）加快項目開工、銷售節(jié)奏。精簡建設(shè)項目審批程序，工程建設(shè)項目全流程審批時間控制在54天以內(nèi)，實施科學(xué)精準(zhǔn)的揚(yáng)塵防控和疫情防控措施，增加有效施工天數(shù)。已經(jīng)辦理土地抵押或在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以辦理商品房預(yù)售許可審批手續(xù)，當(dāng)事人另有約定的除外。商品房實際網(wǎng)簽銷售前，相關(guān)房源應(yīng)辦理解除抵押手續(xù)。

（九）完善公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施。優(yōu)化商品住房項目配套設(shè)施，在各類產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、32個核心板塊、小微產(chǎn)業(yè)園、眾創(chuàng)空間、孵化器等產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，對已建成項目，通過增加優(yōu)質(zhì)學(xué)位、建設(shè)醫(yī)療圈、改善交通出行等措施，補(bǔ)齊公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施短板；對未開工項目，增加教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施供給，做到公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施同步施工同步交付。

（十）提高商品住宅品質(zhì)。落實《河南省綠色建筑條例》，嚴(yán)格高容積率、低綠地率項目審批程序，對低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，對銷售限價給予一定比例的上浮，逐步增加高品質(zhì)住宅供應(yīng)量。

三、加大信貸融資支持

（十一）給予企業(yè)項目貸款支持。定期組織銀企對接，鼓勵金融機(jī)構(gòu)對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，按照依法依規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款支持，有效緩解市場主體資金鏈運(yùn)行壓力。

（十二）降低個人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

（十三）推進(jìn)信貸支持協(xié)作。對支持開發(fā)貸、降低個人按揭貸款利率的金融機(jī)構(gòu)，在政府新增財政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

四、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化

（十四）推行貨幣化安置。實施安置房建設(shè)工作三年行動，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設(shè)的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

（十五）促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化。對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

五、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境

（十六）規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。開展房地產(chǎn)市場秩序整治工作，落實“雙隨機(jī)一公開”檢查，加大聯(lián)合執(zhí)法力度，嚴(yán)肅查處未批先售、虛假宣傳、挪用預(yù)售資金、變相規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。堅持控新治舊，消存量、控增量、防變量，攻堅化解問題樓盤。

（十七）加強(qiáng)商品住房銷售價格管理。嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房預(yù)售價格備案制度，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理確定銷售均價，穩(wěn)定商品住房價格。機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)不得在鄭州市域內(nèi)組織新的團(tuán)購住房、定向開發(fā)住房行為。

（十八）提高政務(wù)服務(wù)水平便利交易。運(yùn)用信息手段提高商品房網(wǎng)簽備案和預(yù)售資金監(jiān)管效率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑銀行擔(dān)保函、第三方擔(dān)保函抵頂不高于保函金額的預(yù)售監(jiān)管資金，實行商品房網(wǎng)簽即備案。推進(jìn)商品房“交房即發(fā)證”工作，提高新開工商品房項目實現(xiàn)比例。試點(diǎn)實施存量房網(wǎng)簽備案、房屋交易和繳稅、不動產(chǎn)登記四項業(yè)務(wù)“一窗受理”新模式。

（十九）強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)輿情引導(dǎo)管控。各網(wǎng)絡(luò)平臺、自媒體要準(zhǔn)確解讀房地產(chǎn)市場形勢和政策，正確引導(dǎo)輿論和市場預(yù)期。相關(guān)部門要加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)平臺、自媒體等媒介發(fā)布管理，嚴(yán)厲打擊發(fā)布不實信息、惡意炒作、渲染恐慌情緒、誤導(dǎo)市場預(yù)期，擾亂市場秩序的行為。

成交量降3成

“鄭州樓市現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整”，今年2月15日，鄭州代市長在鄭州市委經(jīng)濟(jì)工作會上喊話樓市，堅定信心。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示， 2021年鄭州全市新建商品房累計銷售僅為161876套（間），較去年同期下降了33.55% ；商品房累計銷售面積1804.41萬平方米，較去年同期下降了31.44%。 其中新建商品住宅累計銷售138895套（間），較去年同期下降了29.27% ；商品住宅累計銷售面積1594.81萬平方米，較去年同期下降了30.21%。無論是新建商品房或是新建商品住宅，銷售套數(shù)都創(chuàng)下了近幾年來的最低值。

據(jù)樂居數(shù)據(jù)，從年度數(shù)據(jù)來看，從2018年開始，鄭州樓市成交量連年下降，2021年全年新房銷量不及2018年的一半。尤其是2021年下半年以來，受房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷、特大暴雨以及疫情反復(fù)的影響， 鄭州樓市成交明顯萎縮，跌回5年前。

 

圖片來源：攝圖網(wǎng)-501756693

過去幾年，鄭州人口增長迅速。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展統(tǒng)計圖表：第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》，鄭州常住人口為1260萬人，其中城區(qū)常住人口為534萬人。

七人普數(shù)據(jù)顯示，鄭州市常住人口比2010年增加397萬人，增長46%，占河南全省常住人口的12.68%，同時，鄭州常住人口超過南陽，從2010年的全省第三位躍升到第一位。從全省各地流入的人口成為鄭州常住人口大量增加的最主要原因。

鄭州樓市遇冷，與之相對應(yīng)的房企以及房企員工的日子也好不到哪去。據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，鄭州有部分項目在2019年時曾賣到1.6萬元/平方米，但到2021年底時，價格已跌到了1.4萬元/平方米。雖然每平方米比兩年前還便宜2000元，但看房者卻寥寥無幾。

據(jù)第一財經(jīng)報道，過去一年因鄭州房地產(chǎn)市場持續(xù)遇冷，有多家房企“放假”、員工只領(lǐng)最低工資。

2月15日，一份落款為名門地產(chǎn)（河南）有限公司的放假通知，開始在鄭州地產(chǎn)圈內(nèi)傳開，通知信息稱，鑒于當(dāng)前整體經(jīng)營環(huán)境的變化，名門地產(chǎn)將從2022年2月17日至2022年5月31日，集體放假，放假期間，每人每月發(fā)放最低保障工資2000元。

編輯|盧祥勇 王嘉琦

校對|程鵬

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自鄭州市政府網(wǎng)站、第一財經(jīng)等

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