每日經濟新聞 2022-02-18 17:25:45
◎自2021年下半年以來，菏澤城區新房成交最下滑明顯，如去年12月的新房成交量為1900套，僅為去年5月（3600套）的一半。今年1月新房成交約1800套（含認購），環比去年12月下降了約5%，同比去年1月（3100套）下降了約42%。而目前菏澤城區約有78000套的新房住宅庫存量，房企去化壓力較大。
每經記者｜吳若凡 每經編輯｜魏文藝
近日，網上流傳的一份建設銀行菏澤分行個人貸款中心發布的《關于調整個人住房貸款首付款比例的通知》（以下簡稱《通知》）中提到，對名下無住房、且無個人住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行20%（較此前下降10個百分點)，并自2月14日起開始施行。
《每日經濟新聞》記者就此致電建設銀行菏澤分行，一位工作人員表示“情況屬實”。此外，中國銀行、農業銀行、工商銀行菏澤市相關網點工作人員對于個人住房貸款首付比例下調一事均予以證實。
菏澤當地多名房產中介告訴記者，“現在首套房首付20%，二套30%，三套以上40%。這個政策本周已經開始實施。這幾天咨詢房子的人明顯比以前多起來了。”
事實上，菏澤并不最早執行首套房貸款首付兩成的城市。自去年9月起，重慶就有銀行開始執行“首套房貸款首付比例20%”的政策。而在江西贛州，更是從2018年起就一直實施“首套房貸款首付兩成”政策。
“下調首付比例預計會對市場情緒產生較好帶動作用，購房者觀望情緒或將有所改觀，置業信心將得到一定提振。”中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜向記者表示，未來或將有更多城市效仿跟進，特別是城市基本面弱、市場調整壓力較大的三四線城市。
根據《通知》，此次菏澤多家銀行除了對“無房無貸”首付比例下調外，根據名下有無住房、有無住房貸款記錄及貸款記錄是否結清，最低首付比例分為25%、30%、40%。
具體來看，對名下無住房有個人住房貸款記錄且已結清或實際擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行25%；對名下實際擁有1套且存在相應購房貸款記錄的居民家庭。申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行30%；對擁有兩套及以上住房且無個人住房貸款記錄或有住房貸款記錄但已經結清的居民家庭，申請貸款購買住房的，首付比例可以執行40%。
不過，農業銀行菏澤分行的相關工作人員表示，并非所有客戶都能享受到最低貸款比例，還要根據個人資質、還款能力等具體情況予以確定。
多位銀行人士向記者表示，菏澤此次調整房貸首付比例是商業銀行根據自身資金情況和房貸需求情況，并結合借款人信用狀況、還款能力等做出的經營性差別化調整，屬于銀行的自主經營性行為。
事實上，早在菏澤之前，重慶和江西贛州就已經開始實施“首套房貸款首付比例20%”的政策。
重慶一位房產中介工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，買首套房就可以兩成首付，但要滿足首房首貸，同時要有重慶戶口。“大概從去年9月開始，重慶就已經開始執行這個政策。不過買二套房的話首付還是4成。”
重慶某樓盤銷售人員向記者介紹，凡是沒有過貸款記錄的客戶，首套房貸款首付兩成。外地人購房享受同等政策，只是需額外交房產稅。
此外，江西贛州多位中介告訴記者，自2018年以來，贛州首套房一直是兩成首付。從去年底開始，已經放開了對外地人的限購，同樣可享受首套房兩成首付。“贛州新房的總價不高，普遍在七八十萬左右，當地多以投資客為主。”
“從菏澤2021年商品房成交來看，市場依然創出新高。自2018年以來，菏澤的商品房成交量逐年上升，年成交量已經由2018年24400套上升至2021年32200套。可以說，市場的成交量依然提升，但后續提升的空間已經明顯縮小，目前已經出現下滑。”
58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，本次山東菏降低首付比例的目的依然是提振市場信心，和一般提振購房者入市的信心不同，這一政策的目的是直指房企。
陳文靜也表示，菏澤此舉預計會對市場情緒產生較好帶動作用，購房者觀望情緒或將有所改觀，置業信心將得到一定提振。與此同時，未來或將有更多城市效仿跟進，特別是城市基本面弱、市場調整壓力較大的三四線城市。
某頭部房企山東區域負責人告訴《每日經濟新聞》記者，菏澤此次下調首套房首付比例，對于購房人來說是好事，對企業銷售也有一定的促進作用。
菏澤房產網數據顯示，2021年菏澤城區新房成交量達32000余套，創下了棚改以來的菏澤城區年度商品房銷售紀錄。但自2021年下半年以來，菏澤城區新房成交量下滑明顯，如去年12月的新房成交量為1900套，僅為去年5月（3600套）的一半。今年1月新房成交約1800套（含認購），環比去年12月下降了約5%，同比去年1月（3100套）下降了約42%。
從庫存來看，據菏澤房產網統計，目前菏澤城區約有78000套的新房住宅庫存量，即使按2021年銷售量，目前的庫存去化也需要兩年多。
與此同時，菏澤的土地市場近年來也持續降溫。2018年菏澤的土地成交金額達240億元，此后續則逐年下行，2019年和2020年分別為122億元和94億元，2021年僅67億元，為近三年來最低。以菏澤主城區為例，2021年掛牌土地大部分沒有成交，其中高新區全年0成交，成交的22塊商住土地集中在牡丹區以及開發區。
在張波看來，由于2018年菏澤土地供應量過大，2019年新房供給量開始井噴，并導致隨后幾年商品房可售量不斷提升，房企的去化壓力不斷增大，市場成交量的提升是通過“以價換量”來實現的。
“菏澤的市場相對比較封閉，全國性品牌房企入駐相對較少（目前只有碧桂園等少數幾家），大多還是以當地開發商為主。”上述頭部房企山東區域負責人表示，近年來菏澤經濟發展及棚改等充實了老百姓的錢袋，使得當地購房人群具有較強的購買力和購買欲望。但開發商想進入卻比較難，菏澤市場有不少限制和不確定因素，不太適合高周轉企業，反而更適合當地企業。
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封面圖片來源：攝圖網-500899626
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