惠州首家百強房企開啟破產資產大甩賣 “最值錢”的是深圳2000平米寫字樓

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤    

1月24日，負責光耀集團重整工作的管理人發布通報，因有第三人對擬拍賣的車位提出異議，將擬拍賣的車位數量做出調整。

1月20日，光耀集團管理人宣布對光耀集團名下破產財產進行處置。

作為廣東惠州首家百強房企，2022年，是光耀集團成立的第20個年頭。而早在2014年前后，光耀集團被曝出資金鏈問題，2017年就走向了破產重整之路。彼時，光耀集團的債務總額已經合計近106億元，處于資不抵債狀態。

管理人擬在阿里拍賣破產強清頻道處置光耀集團名下17項破產財產。《每日經濟新聞》記者統計發現，這17項破產財產合計的起拍總價約5.48億元，包括土地及地上建筑物、商住樓、綜合樓、辦公用房、商鋪、餐飲、商場、車位等，這些資產主要都位于光耀集團的發家地惠州。

這其中，起拍價最高的是位于深圳市福田區諾德中心的6間辦公用房，評估價約1億元。

總起拍價5.48億元

惠州市中級人民法院（下稱惠州中院）于2017年12月11日依法裁定受理光耀集團破產案，但4年過去了，光耀集團的破產重整最終還是失敗了。

明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，光耀集團曾經也是百強房企，風光無限。但當中出現的高杠桿快速擴張，就像高空走鋼絲，遇到政策或市場調整，就很容易摔下來。這兩年類似案例也非常多，只不過光耀集團比較激進，出問題也比較早。而一旦走到破產重組清算的階段，周期普遍會比較長。

2021年9月，光耀集團管理人發布公告表示，經本案債權人會議兩次表決，《光耀集團有限公司重整計劃（草案）》均未獲得通過，光耀集團符合《中華人民共和國企業破產法》第二條、第八十八條規定的應終止重整程序并宣告破產的情形，管理人已于2021年3月15日依法向惠州中院提請裁定終止光耀集團重整程序，并宣告光耀集團破產。

也因此，根據光耀集團第一次債權人會議審議通過的《光耀集團有限公司財產變價方案》，管理人將對光耀集團名下破產財產進行處置，首次拍賣將根據評估報告確定的評估價作為起拍價，同時結合擬處置的財產實際情況采取分項、部分打包或者整體打包。

本次拍賣標的為光耀集團名下17項財產，合計起拍總價約5.48億元。

另外，對于光耀集團名下翡儷港八期項目及“東平4號地”等破產財產因涉及復工復建問題，管理人將另行制定拍賣方案通報債權人后開展拍賣工作。

翡儷港是光耀集團在惠州打造的豪宅項目之一，與光耀集團已開發的荷蘭水鄉隔江相望。因資金鏈斷裂等問題，翡儷港出現停工的情況。2014年，惠州源東集團原本入局接手了翡儷港項目，但此后又因各種問題再次出現停工。

2022年2月25日，光耀集團首批17項破產財產將進行強清拍賣。

評估價1億的深圳寫字樓“最值錢”

記者梳理發現，在光耀集團17項破產財產中，起拍價最高的是位于深圳市福田區諾德中心的6間辦公用房，建筑面積合計約1988.89平方米，評估價約1億元，每平方米折合約5萬元。

其余破產財產項目均位于惠州。光耀集團名下城市廣場項目有證/無證商鋪、餐飲以及車庫整體處置，以評估價合計96,101,400.00元作為起拍價進行公開拍賣，也是其惠州財產中價值最高的一項。

光耀集團此前開發的光耀橙子公寓、荷蘭堡、荷蘭水鄉、光耀海豚灣花園、銀鷹花園等項目的商場、車庫等資產，亦都在處置列表中。光耀集團名下還有三宗地塊，惠府國用（2010）第13021920079號土地使用權及地上建筑物整體處置，以評估價合計13,093,600.00元作為起拍價進行公開拍賣。惠府國用（2012）第13020700021號土地使用權單獨處置，以評估價1,345,400.00元作為起拍價進行公開拍賣。

這兩宗土地的起拍價格都僅在千萬級別，一方面兩宗地塊的土地用途均為工業用地，另一方面，兩宗土地的使用權終止日期分別在2045年、2043年，僅剩余20年左右期限。

還有惠府國用（2003）第13020700079號土地使用權以評估價13857500.00元作為起拍價進行公開拍賣，其為一宗商業用地，但使用權期限仍然只剩余21年，樓面價折合約4617元/平方米。

該地塊位置就在光耀自己開發的荷蘭水鄉項目附近。每經AI品房小程序顯示，荷蘭水鄉三期二組團的AI估值參考價為12436元/平方米，未來5年預測單價為15331元/平方米。

來源：每經AI品房

而荷蘭水鄉的334個原計劃上拍車位，根據最新調整，因存在較多異議，將停止上拍，待管理人審核后另行處置。

“現在地主家也沒多少余糧，去市場上收那些資金鏈緊張房企的資產也很便宜，而且可能資產更干凈一些。”在艾振強看來，光耀集團17項破產財產拍賣能否順利出讓仍存挑戰，從起拍資金較低這點亦可看出。

光耀此前的資產處置溢價也不高。2017年，深圳市光耀地產有限公司持有的惠州市裕景實業有限公司（下稱惠州裕景公司）49%股權，被申請強制拍賣以清償債務。根據資產評估報告，惠州裕景公司評估后的資產總額約為3.2億元，負債總額約4.3億元。

阿里法拍數據顯示，惠州裕景公司49%股權起拍價為187700元，最終成交價為4,185,500元。

此外，記者了解到，恒大也曾在2016年底收購過光耀在惠州的一些項目地塊，如光耀將軍湖項目。在2017年恒大半年報中就有惠州將軍湖項目的身影。項目土地原值13.57億元、土地面積40.34萬平方米、樓面地價3362元/平方米，由恒大100%控股。

封面圖片來源：攝圖網-401696359