華潤萬象生活擬10.6億元收購禹洲物業 禹佳生活服務未終止上市計劃

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

招股書二次失效的半個月后，禹洲選擇將旗下部分物業出售給華潤萬象生活。

1月5日，華潤萬象生活發布公告稱，公司全資附屬公司潤楹（作為擬買方）與天津禹佳生活服務（作為擬賣方）就擬買賣目標的股權訂立框架協議，潤楹擬購買及天津禹佳生活服務（下稱禹佳生活服務）擬出售禹洲物業的全部注冊資本。

代價不高于10.6億元

啟信寶查詢獲悉，禹佳生活服務為禹洲附屬公司，成立時間為2020年11月，是禹洲旗下擬拆分的物業板塊在2020年12月注冊成立的。一個月后，禹佳生活服務向港交所提交招股書。

禹佳生活服務主要從事物業管理業務，對外投資共兩家公司，分別為廈門禹洲商業投資管理有限公司和禹洲物業，持股比例均為100%。

來源：啟信寶

而此次賣給華潤的是禹洲物業，注冊資本為人民幣5000萬元，截至本公告日期已繳足，代價待由訂約雙方最終協定，但不得高于人民幣10.6億元。

于收購事項完成日期后3年內，禹佳生活服務須確保其及其關聯方不會對外提供物業管理服務，并確保禹洲及其附屬公司不會設立任何新的物業管理公司或新機構或組織提供類似服務，以避免與目標競爭。

據克爾瑞發布的2021年中國物業服務企業在管面積排行榜，華潤萬象生活在管面積排名第20位，禹佳生活服務排名第89位。

對于此次收購，華潤萬象生活稱，目標集團于中國福建省、安徽省及浙江省擁有多項物業管理項目。本集團實施積極拓寬物業管理服務范圍及規模的策略。收購事項將擴大本集團的服務范圍，加強本集團于上述地區的物業管理組合，并透過提供更多物業管理服務獲得額外收入來源。

近幾年，華潤萬象生活在第三方拓展上也十分積極。2021年，華潤萬象生活定下“2021年實現第三方拓展4500萬平方米”的規模增長目標。其中，在去年上半年第三方外拓面積1765萬平方米中，非居業態占比近80%。

禹洲方面則表示，集團本次與華潤萬象的合作是一次資源互補、行穩致遠的戰略合作開端。

禹佳生活服務未終止上市計劃

將物業部分出售或許是禹佳生活服務二次IPO闖關失利后，在當下最好的選擇。

禹佳生活服務最早在2020年12月提交招股書，經歷6個月的聆訊期后失效；2021年6月16日二次提交，但2021年12月17日再次失效。

招股書顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活服務為127個項目提供物業管理服務，在管面積1760萬平方米，訂約管理服務項目177個，訂約管理面積2660萬平方米。營收方面，2018年、2019年和2020年分別為3.94億元、5.44億元和6.34億元，復合年增長率為26.9%；凈利潤分別為3424萬元、6533.8萬元和8321.2萬元，復合年增長率55.9%

據招股書顯示，2018年-2020年報告期內，禹佳生活服務在管面積中分別有100%、100%及83.5%來自母公司禹洲地產；物業管理收入中，來自禹洲地產的收入占比分別為100%、100%及94.9%。

2022年1月1日港交所上市新規實施后，對于禹洲等高度依賴母公司的物業公司，選擇出售物業快速回正現金流，或許是最好的選擇，

據港交所新規，從今年1月1日起，將提高主板上市申請人的盈利測試要求。主板盈利規定調高60%，要求申請人在三個會計年度的股東應占盈利必須符合：最近一個財務年度不低于3500萬港元；前兩個財務年度不低于4500萬港元元，即三年累計盈利不低于8000萬港元。

禹洲方面表示，華潤萬象生活擬以10.6億元人民幣收購禹洲物業100%股份，一方面該筆資產的出售將有利于禹洲降負債、降杠桿，優化現有負債結構；其次，禹洲將發揮專長優勢，集中精力聚焦商業板塊，提升市場影響力及品牌美譽度。出售物業后，禹洲將重新調配財務資源至其他業務，用于公司未來發展。

同時，禹洲集團表示，并未終止分拆禹佳生活服務的上市計劃，鑒于今年下半年已有多家房地產行業和物業行業的公司招股書失效，物業股估值整體下行，現階段上市也難以體現中型物管公司的投資價值，禹洲也在積極調整上市方案及策略，將更加注重商業資產的運營及管理。

實際上，在今年的行業背景下，“大魚吃小魚”的收并購競爭比往年更為激烈。克而瑞物管根據公開信息監測（含非上市企業），2021年行業內并購案僅披露金額已超400億元，是2020年的4倍。年內，碧桂園服務、萬物云、世茂服務、金科服務等多家企業不斷出手優質標的，高交易額、高頻次，并刷新業內最貴收購單價記錄。

克爾瑞物管分析認為，房企承壓加速物企格局變化，房企面臨資金壓力旗下優質標的釋放，為大筆收并購額發生提供了契機，大型企業之間的并購整合，加速了行業的格局變動。2022年行業企業將更關注增長質量和有益競爭，避免唯規模論；大量收并購帶來的投后管理問題，也將被明確提上企業日程。

封面圖片來源：攝圖網-500622916