每經熱評丨國資房企積極拿地 預示未來樓市更加“穩”

每經評論員 薛暉

12月27日，隨著北京市房山區拱辰街道地塊落槌，全國22個熱點城市全部完成了今年的三輪集中土拍。

值得注意的是，在第三輪集中供地中，央企、國企的參與度明顯增強，成為一股重要的力量。長春、長沙、沈陽、天津、北京的國企央企取地占比分別為100%、82%、75%、72%、75%。

國資積極參與拿地背后，或許與民營房企拿地熱情減弱有關。眾所周知，今年來有部分民營房企“爆雷”，經營上舉步維艱，自然不可能有余錢拿地。沒有“爆雷”的民營房企，也有不少面臨流動性緊張，同樣是捉襟見肘。

相較而言，國資房企的情況就好得多。受中央和地方國資委的監管，國資房企大多負債率低。據2021年半年報，23家“綠檔”上市房企中，央企和國企就有10家。其中，資產負債率（剔除預收賬款）最低的前四家全是央企，分別是中海、招商蛇口、華潤置地和保利。

同樣是受到較嚴格的負債率和利潤率的考核制約，國資房企雖然規避了高負債風險，但也錯過了高速擴張。在過去的所謂“房地產白銀10年”，許多國資房企排名下滑，而且“存糧”（土儲）也不多了。因此，當各地土拍熱度降溫，溢價率走低之時，也正是國資房企低價“補倉”之際。也就是說，近期土拍市場上演的國資房企積極拿地現象，不全是國企為地方政府的土地財政分憂，亦有其彎道超車的企業訴求。

另一方面，地方政府與國資房企在土拍市場上的一拍即合，還有更深的綜合考慮。

土拍市場之所以備受關注，因為其已是樓市的“晴雨表”。房企搶地，證明房企有錢，預示著購房者買的期房可以按期交房，進而還能提振買房人對未來樓價的預期。而一旦房企退地或土地流拍，則表明房企缺錢，購房者買的期房就存在爛尾的可能性，進而影響潛在購房人對樓市的預期。

房地產有個形象的比喻，土地比作面粉，房子比作面包。今年沒有買到面粉，來年哪有面包賣？正因為有面粉與面包的邏輯，所以要穩樓市預期，就要先穩土拍市場。這一點，無論中央和地方已有共識。早在2021年7月的中央政治局會議上，就提出了“穩地價、穩房價、穩預期”。近日，央視記者采訪住建部部長王蒙徽時，問如果用一個字來指導明年的工作，會選哪個字？部長回答的也是一個字——“穩”。

由此可見，穩是共識，穩是任務。而土拍市場穩不穩，就會直接影響樓市預期穩不穩。如果掛牌的土地都能順利拍出，量價平穩，來年的樓市也不會有大問題。反之，如果土地市場大起大落，那么來年的樓市不是房子供應量出問題，就是價格上出問題。

明白了這個道理，當各級政府發現民營房企缺席土拍市場時，自然會找國資房企鼎力相助。此“相助”并非簡單地幫地方政府賣地，解決土地財政之缺口，更是為了穩定面粉與面包的供求關系，進而穩定百姓對未來樓市的預期。

當然，對中國樓市未來的研判不能只看土拍的表現。更何況，土地市場的冷與熱并不單純受房地產供需的影響，還與地方政府的土地財政有千絲萬縷的關系。因此，如何讓土地的供需和價格真正服務于房地產“良性循環”的新要求，也是擺在地方政府和房企面前的新課題。

畢竟，國資房企不可能招之即來地承擔“托底”重任。例如，近日，國資“托底”的這招在沈陽就沒成功。沈陽的第三輪集中土拍中，共推出27宗地塊，其中19宗流拍，流拍率達70%，剩余8宗地塊中，有7宗底價成交。